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房地产刚需化,进全国销冠榜TOP10,需要什么硬指标?

2017年开始,房地产市场进入“小年”
 
房地产市场依然明显分化,从宏观数据看,整体现了调控下,市场涨幅加速放缓的趋势,2017年的房地产市场成交面积同比涨幅仅7.7%,刷新了本轮楼市从2015年来开是同比涨幅低点,但库存数据持续下调、企业景气指数也依然是本轮的最高点。整体看,全国房地产市场持续分化,一二线过热城市的火被抑制,三四线城市依然高温中。
房地产商品房销售额历史第一次突破13万亿,而商品房销售面积也是历史第一次突破16亿平米。
 
从不同城市看,分化是2017年最大的主题,其中一线城市的下调非常明显,一线城市从2017年其实已经进入了小年:
 
在这个小年里,房地产热点城市普遍性的遇到了很多房地产的政策压力。包括限价+限购+限签等等多重政策,使得2017年房企很难再获得满意的签约额。
这种情况下,还能占据全国销冠榜单,显得就非常不容易了。
特别是过去销售活跃的京沪广深一线城市,收到限售、限签等政策影响最大。其中北京只有中国玺一个项目占据了全国销冠榜单前10.
一线城市2017年全年成交量暴跌,4个城市截止合计商品房住宅(不含保障房)签约192283套,相比2016年全年的324549套,下调了41%。北京纯商品房住宅成交2.6万套,相比16年的4.7万套下调45%.大部分城市下调幅度均近半。
 
土地供应全面刚需化下做销冠越来越难
 
从全国主要城市销冠看,能够占据前10的基本都是改善型项目,其中大部分都是京沪深的代表性高端豪宅项目。但随着这些城市土地供应的规则变化,这些项目将越来越稀缺:
以2017年土地供应最多的北京为例:
2017年北京成交71宗住宅用地,其中合计共有产权面积达到了300万平米,大约能够提供共有产权房3.7万套。出租房大约在91万平米,提供的出租房大约在1.5万套。另外配建的限价商品房住宅大约在337万平米,大约在3万套左右。但需要注意的是大部分都是7090政策,也就是其中能建设成为改善物业的只有1万套不到。
 
这种情况下,未来北京销售将主要是刚需盘,能到50亿+的商品房住宅项目很难再出现。
 
即使在2017年北京也只有中国玺一个住宅项目销售额达到了50亿+,占据了全国销冠的第9名。在2017年,全北京合计住宅类签约只有不到1800亿,从签约套数看,刷新了历史最低记录。在这种情况下,北京的销冠榜单,更是体现了超高含金量:
53亿占全北京商品房住宅市场1777亿的3%,这是北京销冠历史上单项目占全北京市场签约首次超过3%。之前基本比例都在2.5%以内。
 
不仅仅是2017年住宅签约销冠,中国玺同样还是北京豪宅市场的双料冠军:
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