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百城10个月调控200次,多城房价依然坚挺

过去一年全国最努力最累的部门肯定是住建部,各地的住建系统频繁发布政策,不论是政策密度还是政策力度,可以说都刷新了历史记录。
 
特别是北京个别城市,房价明显被抑制(全国看,燕郊及北三线跌了25%,北京二手房跌了15%,合肥深圳等城市出现了部分下调),出现了连续多个月的下调。
 
刷新历史记录的200次调控潮:
 
历史上,调控下,2008年,2011年,2014年房价都在调控政策打压下,出现了全局性的下调。
 
2017年9月楼市政策发布密集,单月合计多达45个城市(含央行等部门)发布了有关房地产内容政策52次。
 
历史上最密集的调控政策潮。2017年全年截止日前,超过100个城市年内房地产调控政策已经超过200次!
 
租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地,更清晰的长效机制在加快制定布局。
 
但为什么房价只在这有数的几个城市出现了下调?
 
从官方数据看,15个热点城市房价的数据的确明显被抑制了。
但房价下调城市数据依然远远少于上涨城市。
从城市房价看,包括安庆等城市依然房价明显上涨。
那么为什么在历史最严格的调控下,这么多城市的房价依然坚挺。
 
原因一,信贷数据涨幅放缓,但依然同比上涨。
1-9月信贷依然有4.2亿进入了直接按揭,叠加部分的消费贷款,企业贷款,2017年信贷依然将刷新历史记录。涨幅放缓下,市场平稳,但过去几年的天量信贷依然使得房地产市场处于高位。
 
原因二,调控原则是市场平稳,除北京等个别城市外力度递减。
 
原因三,库存减少了,市场供需结构平稳。
当前房地产去库存任务初步完成,一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12个月以下。
 
9月末,商品房待售面积61140万平方米,比8月末减少1212万平方米。其中,住宅待售面积减少938万平方米,办公楼待售面积减少67万平方米,商业营业用房待售面积减少138万平方米。
 
2014年11月末,商品房待售面积59795万平方米
2014年末,商品房待售面积62169万平方米
2015年2月末,商品房待售面积63922万平方米
2015年3月末,商品房待售面积64998万平方米
 
这一轮去库存周期中,库存数据跌到最近3年的最低值。相比2016年2月份的73931万平米库存最高点,库存去化了1.28亿平米。
 
原因四,大部分企业资金情况乐观,2016年长期资金支撑了市场发展。
 
从企业看,大部分企业依然刷新历史记录。1000亿+ 3000亿+5000亿+的企业将持续出现。
 
原因五,土地市场依然活跃。
全国截止10月26日,已经有6个城市土地出让金达到了千亿。北京达到了2030亿,杭州、南京、重庆、上海、苏州也超过了1000亿。
 
超过500亿的城市更是达到了16个,均创造了同期历史最多。
 
全国50大热点城市合计在2017年截至10月26日卖地已经达到了2.6万亿,与2016年同期的1.86万亿相比,同比上涨幅度达到了40%。
 
预计2017年全年,有望有超过10个城市以上卖地接近或突破千亿。
 
原因六,投资需求板块轮动。
 
一二线买不起去三四线的需求依然存在。特别是投资需求,资金依然活跃。
 
原因七,经济发展需要,稳发展+去库存+降杠杆。
 
最大的房地产长效机制是稳发展。
 
原因八,租购并举需要制度化落地。
 
租赁等政策依然需要长期落地。
 
原因九,人口依然持续增加,城镇化速度依然持续中。
 
中国房地产还远远没有到崩溃的时候,户籍与人口城镇化率两者之间存在着16.2个百分点的差距。
 
2016年末,我国城市数量已达到657个。其中,直辖市4个,副省级城市15个,地级市278个,县级市360个.至2016年,我国有13个省份的城镇化率超过了全国平均水平(57.35%),有10个省份超过了60%。
 
这其中,除部分城市落户难外,大部分都是买不起房的打工族,需求基础依然存在。
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