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6万套中小户型,刚需情绪稳定,但北京“换房改善”咋办?

北京调控的力度越来越大,特别是大力加法供应下,刚需有福了!
 
从土地供应就明显可以预期到,未来刚需可以买到的共有产权房会越来越多!
同截止2017年前9个月的2017年北京土地成交数据,叠加已经挂牌将出让的供应数据看,北京合计将能供应超过500万平米产权房屋,还有上万套出租房源。合计算一起,大约可以提供6万套中小户型房源,其中大约有3万套以上是共有产权房屋。
 
北京商品房市场的刚需供需结构将明显缓解:
 
从区位看,这些土地分布的位置基本集中在北京的六环沿线:
从2017年市场成交结构也可以清晰的看到,商品房住宅主要在远郊区集中:集中在南西等方向,城市成熟区北部已经接近零供应。
 
这种情况下,在调控预期长期执行下,刚需肯定是可以有更多的选择了。
 
那么改善如何办?特别是东西城、海淀这些核心区域。
 
改善群体如何办?
 
对于刚需来说,除了部分人肯定买不起租房外,还可以等待自住房等保障。
 
但对于改善客户来说,真的也要去排队等郊区的保障房?
 
当楼市恢复冷静时,大部分人又是怎么看待购房的呢?
 
目前市场上,多数人延缓了购房节奏,持有一种观望态度。也有人总结过往经验,在相对平稳的市场里根据需求理性选择继续购买。
 
其实,对于已经买过几次房,刚性改善的自住需求的购房者来说,选择一个优质项目,永远都不用担心时机不对。
 
那么对于北京市场的高端改善客户来说,如何在供应减少的商品房市场寻找机遇?
 
市场分化下,无奈的购房者:作为购房者,身在这股分化浪潮中的我们,却又无时无刻不与房地产发生千丝万缕的联系、关注和投资,负利率时代,大量闲散资金都在贬值,急需寻找好的投资渠道。过去的历史经验证明了,投资优质房产依旧是资产保值增值的良好手段。
 
伟哥觉得很简单:买房就是选择稀缺的项目 !特别是对于改善需求来说,在当下这个淡季市场,换房其实可以更从容,也更容易买到稀缺区域的优质项目。
 
北京房地产最稀缺的区域除了东西城当然就是海淀!
 
作为高知最集中的区域,海淀楼市的稀缺越来越明显。作为GDP的富矿,海淀区也一直是高端住宅的集中地,从过去的成交历史看,海淀区早已经到了新建商品房绝对短缺的时代:
 
从海淀楼市的走势看,全海淀只有1000余套库存,而且剔除其中开发商自有,海淀已经进入房地产新增供应末期,库存只有几百套,而这就是最后的占位机遇。
 
从未来土地供应角度看:海淀区过去十年供应的住宅用地只占全北京的3%左右,最近3年供应的住宅用地,接近全面出租房化。
 
这种情况下,区域内供应量不可能再有明显上涨。
随着土地出让制度的变化,未来有限的城区住宅用地,也基本都会成为限价房,在限定的价格与限定的面积下,刚需可能会比以前有了更多的选择,但对于改善来说,2017年的土地制度变化,将导致改善需求,距离海淀这些核心区域越来越远!
 
如何寻找优质的海淀高端改善?
 
对于刚需来说,已经只能在二手房市场淘金,但对于改善需求来说,二手房的社区、户型很多特性越来越不符合已经有过多次置业经验的改善客户需求。
 
但北京的改善户型将基本不太可能再出现:
全北京的各种面积段成交情况,也非常明显的体现了这种趋势,改善型在库存增加越来越难的情况下,改善需求受到市场影响相对最小,依然活跃在市场成交中!
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