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北京二套房认房又认贷:政策收紧的八大影响

3月17日,北京出台楼市调控升级政策。调控的主要内容是“认房又认贷”二套房首付比例提至60%。新政从3月17日起执行。

1.认房又认贷,改善需求大部分最多只能贷款186万!

  看似只增加到了60%,之前被认定为首套的首付是35%,其实北京是执行普通住宅标准非常严格的城市,五环内最高限价是468万,五环外更低,以现在北京2017年平均商品房住宅成交套均600万计算,除了自住房,大部分新建住宅都是非普通住宅。二手房其中大部分指导价比较低,但除了公房外,如果要多贷款也大部分会变成非普通住宅。

  也就是说,绝大部分卖一买一的需求,之前算是首套,现在最多只能贷款186万,或者选择首付80%,而且需要承担非普通住宅的大量税费。

  2.主要会对二手房市场影响较大,最近几个月,楼市出现了二手房价格上涨速度明显超过新房的现象,新建住宅限价严格,约束了价格上涨,所以后市市场影响,首当其冲是二手房市场。

  3.现在看,认房又认贷的出现,基本抑制了改善需求中的投资比例,市场有望快速恢复到2016年4季度。二手房将明显降温,部分区域可能出现价格下行。

  4.网签数据滞后,对于北京来说,二手房市场滞后1个月左右,新建住宅目前签约更加缓慢,预计在4月份将出现签约高峰,但是在这一政策后,预计市场会快速平稳,二手房回到1.5-1.8万套区间(二月市场大约2.5万套)

  5.大量连环单将受到影响,目前北京市场成交中大约50%是连环单交易,部分连环单甚至有超过5-6组交易,从市场影响看,这其中未来毁约可能性大涨。

  6.从全国看,这是继上海、深圳后又一个一线城市恢复到2014年调控力度城市,预期后续会有更多的城市。比如最近市场升温的15个调控热点城市会再出调控,这些城市一旦恢复认房又认贷,预期市场也会出现明显降温。

  7.从2016年930来,全国已经有32个城市,出台了超过100次调控,预计以北京升级认房又认贷,会再出一轮调控政策。

  8.二手房市场,目前看,着急换房的特别是从郊区换到城区的,将可能率先出现价格波动,从2季度开始,按照目前信贷排队放款趋势,换房比例将明显降低,市场的顶部以认房又认贷为标志。

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