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重磅楼市“限”在进行时!综合打分,谁最严?

  —5天12城,有严有宽松!—
  自9月30日至10月4日,短短五天时间,北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山共计12个城市先后发布新楼市调控政策,多地重启限购限贷。
  首先:这肯定不是跟风,各地的政策如此密集集中的释放。
  这证明了,这一轮政策并非地方主动出台,而是在高层全面施压下的集体举动,从各地集中的3天时间全面出台政策看,其中主要以二线城市为主,而且基本都是前期房价涨幅较高城市。从出台政策的城市特点看,可以判断,未来还有多个城市会出台条款政策。最后有可能将有15-20个城市形成本轮调控政策风暴。
  其次:总结政策力度,这一次除了北京、深圳、合肥、苏州以外,其他城市的政策力度远未恢复到2014年930之前。
  但政策依然肯定会影响成交快速下调,除此之外,对于之前积极释放信贷的银行来说,将提高风险意识,如果叠加信贷的收紧,房价的调整从四季度开始也将可以预期。
  第三:综合各地政策打分:从严格程度看,因为一城一策,所以各地调控政策力度不一。最严格城市排序
  1:100分,最严格:北京
  限贷政策:90分
  限购政策:100分
  限价政策:100分
  供应政策:100分
  北京:二套房为非普通自住房首付至少七成,重启90/70政策
  购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%,购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,无论有无贷款记录,首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。住宅用地供应方面,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%。
  严格执行限价政策,增加供应量,自住房继续开闸。
  2:100分,最严格:深圳
  限贷政策:100分
  限购政策:95分
  限价政策:90分
  供应政策:90分
  深圳市户籍单身(含离异)限购1套房,非深圳市户籍要满五年社保,限购一套.无房无贷款记录首套首付比例最低30%,无房有贷款记录首付比例不低于50%.有房二套贷款首付比例不低于70%.。
  恢复7090政策,加大住房用地供应力度。通过加快落实“十三五”期间800公顷商品住房、人才住房和保障性住房用地供应目标,尽快完成2016年137公顷各类住房供地任务,解决近期和中长期市场供求矛盾。
  房地产开发企业应当接受主管部门对商品住房和商务公寓项目销售价格的指导;对超出备案价格、擅自提价且不接受价格指导的企业,立即停止网签并责令整改。
  3:70分,合肥
  限购:市区(不含四县一市)实行限购,市区两套及以上住房者暂停购买。外地人需提供1年社保或纳税证明,首付30%。
  首套房贷款首付比例30%,二套房无贷首付40%,二套房有贷首付50%
  一次购房记录贷款已结清,首付40%,未结清50%
  购买第3套住房,停发住房公积金贷款;停止“商转公”贷款业务办理;停止发放住房公积金异地贷款。
  年内将在市区再供应5000亩居住用地,力争全年全市居住用地供应超10000亩。主城区内90平方米左右中小户型新建商品住房占比不低于50%。
  限价6个月上涨不得超过1%。
  4:60分钟,苏州
  非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时,应提供自购房之日起前 2 年内在苏州市区(含吴江区)、昆山市、太仓市累计缴纳 1 年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险
  实施限购措施城市首次购房和首套房最低首付款比例不低于30%,二套房最低首付款比例不低于40%。
  对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭;有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭,申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例由30%调整为50%。
  实际销售价格不得高于备案价格
  5:其他城市力度有限:50-10分
  无锡:无锡房地产开发企业不得向同一买受人出售多套商品住房,暂停对已拥有一套及以上住房的非无锡市户籍居民家庭出售新建商品住房
  成都:部分区域单人只能新购一套房,购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于40%
  郑州:拥有两套房者限购180平方米以下住房,二套房贷款首付40%,首套房首付30%
  济南:本市户籍家庭已有三套住房的暂不得再购房,非本市户籍家庭在济南市限购一套住房,在特定区域范围内,首套房首付提高至30%,二套房首付提高至40%.
  天津:在天津市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房,包括新建商品住房和二手住房.对在市内六区和武清区范围内购买首套住房的非本市户籍居民家庭,申请商业贷款首付比例不低于40%
  武汉:主城区限购,本地人最多可购2套房,外地人购买首套房首付25%,购买第二套房限贷,购买第三套房限购,主城区限贷,首套房商业贷款首付比例25%,二套房比例提至50%
  广州:执行现行政策,社保要求5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明,限购1套住房.执行现行政策,首套房和拥有1套住房并已结清贷款的,执行最低首付款比例30%的规定;2套房首付不低于70%,继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款
  佛山:加强商品房销售管理,严惩违规销售行为。
  政策影响:
  还有多少城市会出台跟随政策?
  伟哥答:从各地集中的3天时间全面出台政策看,其中主要以二线城市为主,而且基本都是前期房价涨幅较高城市。从出台政策的城市特点看,可以判断,未来还有多个城市会出台条款政策。最后有可能将有15-20个城市形成本轮调控政策风暴。
  新政策主要打击谁?
  伟哥答:主要打击的是投资客,外地户籍。
  目前看,这一轮收紧政策,除了北京已经接近恢复到了2014年930前的政策压力,其他城市虽然力度较宽,但也针对外地户籍的购房资格和信贷资格开始收紧。
  政策的预期效果如何?
  伟哥答:从全国看,房地产疯牛基本告一段落了,预期北京与合肥市场会快速降温,但长期看,房地产市场走势依然要看央妈。
  后续政策会不会继续加码?
  伟哥答:千万不要质疑政府的影响力,房价不是一直涨的,在过去2014年、2011年、2008年、2005年房价的确是跌的。
  如果房价再涨,房地产政策全面回归2014年是可能的。所以投资需求基本已经到变现的时候了。
  到底哪些城市会出现回调?
  伟哥答:从房价走势看,这一轮上涨的太迅速,投资需求太集中,所以导致很多城市都有回调的可能性,但从可能性来说,依然是越核心区域、越核心城市越难跌。
  这是因为银行对这些区域的信贷支持最大。
  哪些房子最危险?
  伟哥答:从过去的历史看,房价上涨最快的区域叠加公共设施不完善的区域,一旦市场降温,会出现投资客的踩踏效应,比如一线城市的辐射区,投资房产,最关键的不是看纸面上赚了多少钱,要看能不能变现。
  三四线城市还能不能买?
  伟哥答:本轮房地产的爆发,本来就是逆经济规律的刺激,从2014年市场的回归可以看到,降库存需要的人口和经济转型,执行力度有限。
  这种情况下,在2015年提及的降房价去库存,最后改变成为加杠杆去库存。
  银行还会继续刺激房地产吗?
  伟哥答:本轮市场的爆发主要原因在央行,信贷继续超发:在7月房地产信贷占接近100%信贷额度基础上:9月14日,央行发布8月金融统计数据报告显示,当月人民币贷款增加9487亿元,同比多增1391亿元。分部门看,其中住户部门贷款增加6755亿元,其中,短期贷款增加1469亿元,中长期贷款增加5286亿元。
  个人贷款的中长期贷款当中,基本住房按揭贷款,8月个人贷款当中的5286亿元中长期贷款,占当月人民币总贷款的55.7%。8月过半信贷又都是房贷,而且在7月4773亿元的基础上又多增加了513亿。资产潮依然汹涌。
  如果信贷不控制,各地只能继续挤牙膏式加码。
  地王如何办?
  伟哥答:全国在2016年出现了210宗地王地块,这些地王在限价、及降温的楼市下,很可能出现群体性烦恼。
  房价拐点到了吗?
  伟哥答:房价上涨的涨幅拐点到了,但是想跌价依然看信贷,伟哥给个建议,你可以观察支付宝的余额宝收益率,如果持续上升,那么房价的拐点也快了,如果平稳,房价短期不会跌。
  如果余额宝收益降低,那么房价还要疯一会。
  投资客是不是该卖了?
  伟哥答:是
  刚需还要不要买?
  伟哥答:买房看两个指标,有学区有地铁,对于刚需来说,这两类房产依然可以买。大户型这一次被全国围剿,调控针对投资很明显。
  换房的如何办?
  伟哥答:骑驴找驴,另外连环单需要注意控制交易时间。
  房价最可怕的时候是什么时候?
  伟哥答:12月美元是否会加息将决定中国信贷政策,而且如果加息,那么这一轮市场爆发基本就可以判断到顶了、
  各地都在整风,会蔓延吗?
  伟哥答:这一次虽然除了北京合肥、其他城市的政策力度远未恢复到2014年930之前。但这一轮的政策监管最严格。从各地曝光的违法违规行为看,不要低估影响,最近就千万别说日光了。
  房地产的周期轮还在吗?
  伟哥答:认同现在很多人说的大周期未结束的观点,因为中国存在户籍城镇化率和实际城镇化率之间接近1个亿人口的差额,也就是说,这些人已经生活在城市,但没有城市房产。
  但高房价是影响落户的最主要原因。
  这一轮房地产的疯牛市场爆发很大程度上,消化了居民储蓄和过去2年积累的刚需。所以短期调整的必要的。 
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