财新传媒
位置:博客 > 张大伟 > 房地产盛宴进入最丑陋时代

房地产盛宴进入最丑陋时代

  ——谁对中国未来负责?
       —921-历史上的变革日—
  9月21日是公历一年中的第264天(闰年第265天),离全年结束还有101天。
  历史上这一天是变革的日子,当然有些变革也是复辟:
  1069年的这一天——宋神宗采用王安石新法,开始实行青苗法。
  1792年的这一天——法国国民会议投票决定废除君主制。
  1898年的这一天——慈禧太后发动戊戌政变,推翻新政。
  对于中国房地产市场来说,这一天却是一个标志性的日子,这一天之后,中国房地产彻底进入了最丑陋的全面恐慌与投资时代:
  现在恐慌的全中国楼市发展下去,谁对中国的未来负责?
  —9月21日,发生的6大畸形房事—
  1:卖房保壳
  9月21日最大的新闻莫过于几家上市公司卖房获得了暴利的新闻。主营业务为通信设备的南京普天通信股份有限公司(*ST宁通B ,200468.SZ)拟出售两套北京学区房,预计产生净利润1200万元,旨在缓解公司当前生产经营资金紧张问题。
  如果按10万元/平方米单价计算,这2套房产的出售价格则会高达2829.1万元,较目前房产账面价值高出21.8倍。若以当初购入价7589元/平方米计算,增值幅度也超过13倍。
  对实体经济的负面影响,起了一个非常可怕的示范作用,在过去十几年,做任何实体经济也不可能有10几倍的收益,而上市公司作为实体经济的代表,通过炒房收益,给市场带来很大的恐慌,很可能导致更多的资金脱实进虚。
  中国买房一年胜过奋斗十年 上市公司靠卖两套学区保壳,这种情况如果持续,在中国继续畸形的发展下去,会导致经济结构无法转型,房价的暴涨也会酝酿越来越可怕的金融风险。
  升值接近2000万而最后收益1200万的原因是其中800万是税费。这也体现了在房地产爆发过程中,政府的财税收益。
  2:64家摇号抢地
  9月地王潮继续,截止21日,全国合计成交单宗土地超过10亿的地块达到了31宗,其中溢价率超过100%的地块达到了21宗,如果叠加已经触碰最高限价的南京14宗地块,合计9月份前三周再次出现了35宗地王地块。
  将有64家开发商参加南京江宁G54地块的摇号。1.5%的中签概率比买房子摇号难。
  3:起诉卖家违约
  市民吴某为了购买杨某某的房屋,先将自己位于通州的房屋卖掉筹集房款,并支付给杨某某定金10万元,双方还签订了房屋买卖合同。今年4月,杨某某却表示家中老人反对售房,决定终止履行购房合同。吴某遂将杨某某诉至朝阳区法院,要求杨某某双倍返还定金20万元,并赔偿损失费50万元。此案在朝阳区法院开庭审理,原告申请证人出庭,证明杨某某违约后又有意以高价向他人出售房产,但杨某某认为证人证言并非属实。此案并未当庭宣判。
  4:住建部与央行开打嘴仗
  开始互相伤害,谁也不想背这个房价上涨的锅。
  在国务院参事、住建部原副部长仇保兴看来,国家金融部门出台政策与房地产部门的调控目标相互冲突是推动本轮方面全面上涨的另一最关键原因。金融监管部门允许首付贷、允许居民加杠杆,房价旋即暴涨。
  而之前央行下属媒体也指责地方政府在土地出让中的无计划导致了房价上涨的土壤。
  5:严重畸形的城市分化
  相比上一轮房价上涨,2016年本轮房地产上涨最典型的特殊是分化+暴涨。
  在2013年房地产市场出现了全面上涨,但总体看,涨幅均衡,以涨幅高点2013年12月为例,合计70大城市有65个城市上涨,涨幅最高的为1.1%。
  2013年12月涨幅超过1%的只有合肥一个城市,其他涨幅超过0.5%的也只有乌鲁木齐、济宁、泸州、大连、广州、包头等二三线城市,涨幅基本在0.9-0.5%。除了温州和韶关下调外,其他城市涨幅均比较平均。
  但在刚刚过去的2016年8月份,房价涨幅远远超过了历史,刷新了历史纪录:
  26个城市环比涨幅超过1%,13个城市环比涨幅超过3%:市场开始新一轮恐慌:
  8月涨幅最高的分别是郑州、上海、无锡、合肥、福州、南京、厦门、北京、石家庄、天津、杭州、济南、武汉。
  70大城市新建商品房住宅平均环比涨幅高达1.26%,二手房住宅平均环比涨幅高达0.89%,刷新了单月上涨历史纪录。
  6:成都等地或真或假的抢房再次出现
  一单60套、一单几十套,这种新闻再次普遍出现,当然,有些真,有些假,出现的原因都是因为恐慌。
  恐慌已经开始全面蔓延:包括杭州等多个城市的限购和限贷政策,最多只有喊话作用,在当下资金潮下,这种力度的政策对市场的影响非常微弱,不收紧房地产信贷额度,房价继续出现恐慌上涨依然是趋势。
  现在房价爆发的原因是资金潮下的资产荒,导致购房者出现了恐慌,那么要解决这个问题只能从三方面来,要么是降低资金潮,要么是增加优质资产,或者降低购房者恐慌,三方面都需要加码政策,信贷不能只能投入到房地产,要有政策约束信贷进入实体,房地产去库存也不能只去一二线的库存,银行对三四线应该增加利率优惠。政策恐慌必须降低,给市场以平稳的预期,增加土地供应。
  楼市已经疯狂了,谁对中国的未来负责?
 
推荐 18