刚刚过去的“520”，因谐音“我爱你”，一直都是结婚登记的“吉日”。
往年，为了满足新人们的心愿，不少地方的民政局甚至需要“加印结婚证”“提前开通网上预约和电话预约”“为爱加班不打烊”。但在刚刚过去的这个“520”，不少地方民政局发现，今年结婚的对数较去年大幅降低。
据澎湃新闻报道，江苏省民政厅5月20日为11156对新人办理了结婚登记，人数与去年同比下跌了超过3500人。
据广东省民政厅消息，当天共结婚登记12450对，“跨省通办”结婚登记1813对。公开资料显示，去年5月20日，广东全省当天共有20892对新人登记结婚。
报道称，在结婚登记人数逐年走低的大趋势下，四川、福建、贵州等地“520”登记结婚人数也在下降。
据四川省民政厅提供的数据，截至5月20日下午6时，四川当天办理结婚登记1.6万余对。在2022年5月20日，四川省各婚姻登记机关共办理结婚登记2.5万余对。
据福建省民政厅统计，截至今年5月20日18时，全省共计结婚登记6270对。在去年的5月20日，福建省共有10159对新人登记结婚。
今年5月20日，贵州省共办理结婚登记6873对。而在去年的5月20日，全省共有14876对新人领取结婚证。
无论是从各省数据，还是区市的数据，结婚登记的对数都大幅度下降。结婚人数越来越少，这个数据产生的原因各路专家都有分析，很多说是独立性提高，也有说因为买房压力的，这些原因肯定都有，那么结婚人数减少，这对于房地产市场有什么影响？
首先：出生人口下降已经是趋势。
从目前众多局部数据看，前四个月，全国出生人口同比下降约13%左右。如果全年以此速度下降，那么2023年出生人口将是831万。同比下降125万。
据国家统计局1月17日公布的统计公报显示，2022年，我国出生人口956万人，跌破1000万大关，出生率为6.77‰，自然增长率为-0.60‰，总人口比上年末减少85万人，这标志着我国人口60多年来首次出现负增长。
需要注意的是，2022年我国人口负增长，它还伴随着出生人口首次少于1000万这一事件。观察历史，1963年我国出生人口接近3000万，10年前在1500万人以上，2022年降到了956万。未来的几十年，我国可能都要处于人口负增长状态，只是速度快慢问题。
人口负增长后，一方面人口总量特别是劳动力数量在下降，另一方面人口在老龄化，特别是未来十年，我国人口老龄化将呈加速趋势。从经济发展的角度来说，它会改变我们的消费市场。
根据联合国人口基金的最新数据，2023年印度人口将达到14.286亿，“超过中国”而“成为世界上人口最多的国家”。
人口数据很敏感，最近每年年初，全中国人都在计算人口会不会见顶，虽然我们都知道印度人口增长速度比我国快，人口总量超过我国是迟早要发生的事，但没想到会这么快，当然，这个数据到底是不是真的需要验证一下！
中国一直都是人口大国。早在2800多年前的周宣王时期，我国就已经开始进行人口调查。不过受制于当时的条件，要精确统计出整个国家的总人口很困难。但可以肯定的是，中国人口自古以来长期处于世界第一。
中国人口放缓是一个趋势。
中国国家统计局局长在国务院新闻办公室举行的发布会上说，人口增速放缓是中国经济发展，特别是工业化、城镇化到一定阶段的客观结果。老龄化、少子化也是发达国家乃至一些新兴经济体普遍面临的问题。
人口总量见底已经是趋势，那么对于中国房地产有什么影响？
首先：房地产市场总量见底趋势出现。
18万亿+18亿平米就是市场的顶部，但并不代表市场会出现明显下行，楼市调控的稳政策不断出台，对于市场来说，依然会分化高位运行。
其次：城市新市民数量减少。
新市民将是2023年楼市政策最核心关键的政策方向。
去年，中国人口发生了很大变化，有些我们习以为常的现象，在去年突然改变了。
比如去年中国一般意义上的四座一线城市，北京、上海、广州、深圳，常住人口全部下降。
其中北京2022年常住人口数量较2021年同期减少了4.3万，上海2022年常住人口数量较2021年同期减少了13.54万。2022年末广州常住人口比2021年末的少了7.65万人。2022年深圳全市常住人口较2021年末减少了1.98万人。
安居方能乐业，在最受关注的住房问题上，提出满足新市民合理购房信贷需求。支持商业银行认真贯彻国家有关政策，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，因城施策，执行好差别化住房信贷政策，合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准，提升借款和还款便利度。
常住人口的城镇化率60.65%，但 中国户籍城镇化率45.15%，这当中相差15个百分点。说明了中国2.1亿人离了乡，没有完全进城。
众所周知，除了少数城市和富裕农村，进城但没有户口的，基本都是还没有买房的，2-3亿人将是未来楼市的核心需求。
第三：对不同城市类型的影响。
深入推进城市群发展。有序实施城市群发展规划。加快京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设。扎实开展成渝城市群发展规划实施情况跟踪评估，研究提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措，培育形成新的重要增长极。有序推动哈长、长江中游、北部湾、中原、关中平原、兰州—西宁、呼包鄂榆等城市群发展规划实施，建立健全城市群协调协商机制。加快出台实施天山北坡、滇中两个边疆城市群发展规划。指导省内城市群有序发展，提高一体化建设水平。坚持以中心城市引领城市群发展，推动一些中心城市地区加快工业化城镇化。
积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户。继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口 100 万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口 100 万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口 300 万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
第四：简单的总结一下：
1：从政策看，2022-2023年不停出台各种宽松政策，但随着人口的趋势性变化确立，不可能再现楼市全面升温迹象。
2：学区房2-3年后会断崖式下调
学区房一边连着教育，一边连着住房。学区房过热反映出的教育资源不均衡问题。
学区房的出现是出生人口增加遇到了教育不均衡导致的，学区房的出现是发展问题，当下的政策基本集中在让更少的人更难获得优质资源，优质资源依然存在，比如西城、海淀的高中录取率依然全国最高。
最热炒的小学降温难免，特别是最近几年属于大部分城市入学高峰，但学位不足导致的顺位排序导致最优质学校入学难度加大。举例来说，西城的德胜区域已经出现了第一顺位溢出的现象，所以再买房未来几年也上不了对应学校。价格必然下调。
70-80后是享受了教育红利的一代人，所以更看重教育，也刚需。
出现学区房的基础是就近入学，对于当下大部分买学区房的家长来说，更看重子女教育，但注意了！
出生人口变化，会导致2-3年后学区房需求锐减。
3：年轻人不结婚，房地产市场在年轻人不买房的影响下，开始颓废！
2022年我国人口开始负增长,总和生育率跌破1.1，整体看，当下房地产市场需要购房者恢复信心，而市场要企稳肯定必须从一二线开始，整体看政策内容越来越宽，政策力度越来越大。对于2023年市场来说，随着信贷供应的井喷，一二线城市市场有所企稳，出现了小阳春，但整体看，大部分三四线城市依然处于调整中。未来房地产市场依然期待更多的有利政策出台。
特别是一线城市的公积金政策相对覆盖面太小，难以拉动改善需求，市场二季度有在小阳春降温的趋势。
整个中国房地产市场必须要一线城市稳定，特别是改善需求扶持政策落地市场才有望真正企稳。
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