北京杭州新政，背后真假“共有产权”房标准是什么？-张大伟的财新博客-财新网

这几天很多人突然发现前几年火热的一个名词——共有产权，又被炒热了，北京和杭州，都出台了新政策，当然这2个政策分别是针对共有产权出租，和未来出让共有产权的销售开始征求意见。

：杭州开始考虑出让共有产权

保障范围，是户籍市区户籍家庭和非户籍家庭全覆盖。

目前征求意见稿当中明确，购房家庭购买了共有产权住房以后，可以申请回购，而且5年内申请回购是按照当时的销售价款再加人民银行同期存款利息来计算的。5年以后，就要按照届时政府公布的征购价格来计算。

取得不动产证满10年，可以上市交易。上市交易的时候，政府份额的代持机构有优先购买权，放弃优先购买权的，可以转让给市场上的其他人。

看到这一条，其实很多人北京的购房者会惊呼，这不就相当于北京很多年前的分期付款“经济适用房”吗？

2：北京共有产权将可出租！

7月16日，北京市住建委发布《关于规范共有产权住房出租管理工作的通知（试行）》（征求意见稿），首次就共有产权住房交付后的出租管理规定，面向社会公开征求意见。

征求意见稿明确，购房人需统一通过市级代持机构建立的网络服务平台填报出租意向，经核验通过后方可对外发布出租房源。租金将采用资金托管，其中政府租金收益采取定额方式收取，实施动态调整。

这其实是针对之前共有产权房业主的呼声做出的政策调整。

那么以北京为例，看共有产权房的政策影响如何？

1：供应的确多：

北京市共有产权住房管理暂行办法》自2017年9月30日起正式实施。

当时政策明确五年北京将完成25万套共有产权住房供地，通过加快房源供应，提升建设品质，公平合理分配，进一步稳定社会预期，坚决抑制投资投机性购房需求，促进住房回归居住属性。

伟哥认为：从概念与制度设计上，共有产权和雄安新区的积分购房资格一样，都带有浓厚的新调控风格。

政策吸取了过去自住房政策的一些问题，共有产权房是北京对自住房概念的升级，吸取了自住房的优点，规避了一些缺点。从产权意义上保护了保障房人群的资产升值权，体系内流转又可以做到避免过度福利化。未来共有产权房购房者退出后，再购房群体依然是共有产权房群体，这样可以避免过去的经济适用房小区大量转商的现象。

减少了带有投资属性需求的进入共有产权市场。

吸收了自住房的优点，并且总结了过去多年自住房发展过程中发现的一些问题。针对购房者群体有扩大，有减少，增加了新北京人，减少了北京人中的带投资属性的非真实保障人群。

整体看，共有产权房有利于房价的稳定，而且可以进一步发挥之前自住房发挥的作用。职住平衡是共有产权配售的一大优先考虑因素，整体看，共有产权是自住房的全面升级，落实了“房住不炒”的原则。

那么共有产权房到底能让北京房价跌多少？

历史数据，截止日前，北京一共供应了6.6万套共有产权住宅，已经网签完成4.87万套，剔除部分在途，实际依然有1万套共有产权房住宅库存。平均成交价格只有2.7万，这么便宜的房子依然有1万套的库存，背后的原因其实就是制度设计。

不能转商！让这一类住宅完全没有投资属性，所以位置好的不愁卖，但位置差一点的，出现了明显的库存。

2：北京共有产权房对购房者的吸引力！

共有产权房的最重大的政策变化是，不得转商，也就是说，购房者将永远不能够获得安全意义上的投资价值。虽然在体系内也有一定的升值可能性。

共有产权房实际就变成了有产权的公租房！可流转但投资属性弱。

那么还有多少人会申请？

看过去的自住房，申购人群数量大约维持在15万户左右，其中很大部分是优先人群。但共有产权房相比自住房最大的问题是，不得转商，但价格又比之前不得流转的2008年后经济适用房高。

购买过共有产权房后，如果将来再买房需要退出共有产权房。

所以预计共有产权房的申购人群数量会锐减，大约只有5-10万户。

3：对商品房市场的干扰：商品房价格会跌吗？

整体看，北京不计算共有产权房的住宅均价是5.37万，而计算共有产权的住宅均价是5万，拉低了8%左右。

对于北京6万套共有产权房来说，从位置看，主要集中在郊区。

总结一下：

1：共有产权这个概念的核心不是产权是不是共有，而是未来是不是可以转商。

可以转商的住宅，都只能叫分期付款，因为未来存在这一类房源全部变成商品房的可能性。

2：只有不能转商，封闭运转的才叫共有产权房，因为这将完全没有投资属性。

3：对于购房者来说，如果政府能给你打折买房，周围二手房价格5万，分期付款2万就能买，而且住几年后，还能变成商品房，完全不用犹豫。当然要去买。

4：从政策制定角度看，历史上的两限房、自住房、经济适用房都证明了，只要能转商，那么需求就会膨胀很多，也会导致投资需求进入这个领域。

所以共有产权和分期付款商品房，这两个概念应该区别对待！

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