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抢人大战再井喷,酝酿2021年新一轮房价上涨?

进入12月份,已有无锡、福州、青岛、广州、苏州五大城市陆续发布相关文件,进一步放宽人才落户条件,降低落户门槛。
无锡:社保满2年即可申请落户
 
12月8日,无锡发布《无锡市户籍准入登记规定》,取消江阴、宜兴行政区域内的落户限制及高校和职业院校毕业生、留学归国人员、技术工人等群体的落户限制。此外,参军进入城市人口、新生代农民工、在城镇就业居住和举家迁徙的农业转移人口等来锡就业人群的落户条件也同步调整放宽;相关人员在锡有合法稳定住所(含租赁)、合法稳定就业并依法缴纳社保满2年,即可申请落户。
 
福州:真正的“零门槛”落户
 
12月11日,福州市人民政府办公厅印发《关于进一步降低落户条件壮大人口规模若干措施》(下称《措施》),提出全面放开落户限制,实现落户“零门槛”。
 
根据《措施》,这一“零门槛”包括两重含义。首先,全面放开落户限制,实现落户“零门槛”,即不设学历、年龄、就业创业限制,外省市人员均可申请在福州市落户,六县(市)、长乐区人员均可申请在五城区落户;其次,全面放开近亲属投靠条件,实现投靠“零门槛”,即除院校学生集体户外,凡具有福州市户籍的人员,其近亲属均可申请投靠落户。
 
此外,《措施》还提出,在六县(市)、长乐区和仓山区三江口区域租赁私有住房的,允许落户;并降低集体户设立条件,比如各人才公寓可申请设立集体户,商住楼可以楼座为单位申请设立集体户。
 
青岛:全面放开县域三市落户
 
12月14日,青岛市人才工作领导小组扩大会议研究审议《关于进一步深化户籍制度改革的意见(征求意见稿)》,将进一步放宽放开外来人口落户限制,放宽学历、技能人才落户条件,在青岛具有居住性质产权住房(含已网签)即可办理落户,同时在城区取消积分落户限制,全面放开县域三市落户,并鼓励举家迁徙和亲属投靠。40周岁以下,具有国家承认的大专学历人员以及技工院校、职业院校毕业生即可落户。
 
广州:大专学历也能落户
 
12月16日,广州市人社局发布《广州市差别化入户市外迁入管理办法(公开征求意见稿)》,广州拟在白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区实施差别化入户,入户门槛已经放宽到大专学历。
 
具体来看,年龄在28周岁及以下,且申报时在差别化入户实施范围区域内连续缴纳社会保险满12个月,并拥有国内普通高校全日制本科学历或学士学位(单证),或拥有国内普通高校全日制大专学历,或者为全日制技师学院预备技师班、高级工班毕业人员,可在广州的差别化入户实施范围内的行政区办理登记入户。
 
苏州:破除租房落户隐形门槛
 
12月18日,苏州市人民政府发布《关于进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见》(下称《意见》)提出,优先解决好在城镇就业、居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口,以及新生代农民工的落户问题;落实租赁房屋常住人口在社区公共户落户政策,经房屋所有权人同意可以在房屋所在地落户,也可以在房屋所在地的社区落户,破除隐形门槛;实施农村籍大学生来去自由的落户政策,学生在校期间,可以将户口迁回原籍,毕业后可以迁入就(创)业地。
 
(五)畅通其他落户通道。落实租赁房屋常住人口在社区公共户落户政策,经房屋所有权人同意可以在房屋所在地落户,也可以在房屋所在地的社区落户。
 
户籍政策成了很多城市省份的普遍性政策。全国2020年落户一亿人的目标需要完成!
 
国新办举办新闻发布会,国家发展改革委副主任宁吉喆表示,强化内需支撑,今年要推动完成1亿非户籍人口在城市落户的目标。
 
那么缺口有多大?
 
据统计,2019年年末全国大陆总人口140005万人,比上年末增加467万人,其中城镇常住人口84843万人,占总人口比重(常住人口城镇化率)为60.60%,比上年末提高1.02个百分点。户籍人口城镇化率为44.38%,比上年末提高1.01个百分点。
 
全年出生人口1465万人,出生率为10.48‰;死亡人口998万人,死亡率为7.14‰;自然增长率为3.34‰。全国人户分离的人口2.80亿人,其中流动人口2.36亿人。
 
2018年末,我国常住人口城镇化率达到59.58%,较1949年末提高48.94个百分点,年均提高0.71个百分点。户籍人口城镇化率也达到43.37%,较2015年提高3.47个百分点,年均提高1.16个百分点。
 
城镇化与户籍城镇化比例差距高达16.22%!
 
简单的总结一下,也就是2019年实际户籍城镇化比例上涨速度是落后于人口城镇化率的,这个趋势也就是在2020年,这一年,各地的落户政策会继续井喷宽松!
 
房地产短期看政策、中期看政策、长期还是看政策。直接针对房地产政策宽松的大门是开不了了,但有两扇窗户,开的可能会越来越大。
 
一扇是资金。众所周知,降准降息频繁, 420降息幅度10个基点,国常会确定,强化对中小微企业普惠性金融支持,累计金额超3万亿元。
 
政策一日游体现地方救市的期望累计看,最近一个多月,全国已经有包括海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店等11个城市出现了政策一日游。
 
疫情下,宏观经济变化,过去过严的房地产调控的确应该有所调整,特别是在符合房住不炒的原则下,针对刚需和改善应该出台一定的政策,这不违背楼市调控原则,也不会对市场带来太大影响,但包括海宁等松绑政策,的确有鼓励炒房的嫌疑。
 
各地松绑的政策内容不一,但都出现了只要媒体集中报道,就撤销的现象。这代表了虽然楼市一城一策,但各地针对本地楼市出台政策依然过于随意,部分政策明显触碰了政策底线,违背了房住不炒的大原则。
 
目前看,各地政策力度非常有限。
 
目前的房地产政策基本都只针对节流有一定的影响,对于房地产企业来说,最大的问题还是资金压力,特别是到期债务问题。一旦销售不能快速恢复,房企到4-5月份将面临普遍性的资金压力。
 
另外一扇自然也就是人才政策了。2020年来,人才政策井喷,累计年内已经接近100城市发布了力度不同的人才政策。
 
疫情下,各地楼市政策持续井喷,但随着各种政策一日游,大部分城市房地产政策出台相对谨慎,基本以人才政策和公积金政策为主。
 
2020年各地的人才政策的新特点:尝到甜头的城市继续加码,分布看城市基本全面开花,人才标准继续降低,很大程度已经开始变成了劳动力之争。特别是西安、南京、杭州等城市,在2019年力度空前基础上,继续加码人才政策。
 
成都、武汉、石家庄、哈尔滨等城市的市域总人口均已经超过了千万大关。在杭州人口逼近千万大关的同时,西安、郑州等强二线城市也在向千万级别人口城市迈进。
 
落户方面,大部分出台人才新政的城市均全面放开对学历型人才的落户限制,“无门槛落户”、“先落户再就业”、“亲属可投靠”是三大关键词;以沈阳为例,基本随便落户。
 
安居方面,给予合理的购房资格、购房补贴。
 
(普通人才一般在1-6万)、租赁补贴(普通人才一般在1500元/月,限定发放年数)、生活补贴(普通人才一般在1000元/月,限定发放年数)。措施对加快意向型人才的流入具有推动作用。住房补贴力度大(部分含满足合理的购房需求),生活补贴力度大
 
首先:人才政策不敏感,各地当下出台政策逐渐谨慎,相比一日游政策,人才政策力度再大,也不会出现收回的风险。
 
各地松绑的政策内容不一,但都出现了只要媒体集中报道,就撤销的现象。这代表了虽然楼市一城一策,但各地针对本地楼市出台政策依然过于随意,部分政策明显触碰了政策底线,违背了房住不炒的大原则。
 
其次:大部分城市的房地产政策主要集中在公积金政策和土地款缓解政策,还有就是预售加快政策。个别城市也有针对契税减免购房补贴,但主要集中在个别三四线城市。
 
多城市政策力度较大都被叫停,但试探政策依然不断出台。主要原因是一城一策,地方的土地财政、包括经济稳定要求房地产政策有所调整。
 
整体看,短期房地产政策收回的基本都是因为微调力度过大,收回的基本都是刺激市场的而非稳定市场的政策,另外现在看房地产政策能够落地的基本是救企而非救市。
 
第三:人才成为房地产政策调控的窗口。2020年全年全国超过170城市发布了不同力度的人才政策,吸引人才成为了城市竞争的主要政策内容。与2019年同期相比上涨超过40%。
 
2021年有望继续井喷。
 
但值得关注的是,对于地方需要的人才,不应该简单的推入房地产市场,人才更多应该与产业政策挂钩,对于人才的居住也更应该以保障类型住房为主,把人才推入商品房市场,本质很难弄清楚是不是炒房。
 
人才不应该是购房者,城市应该为人才提供居住条件
 
从未来发展看,目前全国大部分城市的人才政策,均只考虑到了用降低门槛吸引人来,但大部分城市都没有留住人才的措施。这种情况下,吸引来的很多是购房者。而且甚至有可能出现炒房客借助人才政策不同城市购房落户的可能性。
 
疫情影响经济,这种情况下,吸引人才更需要有稳定的产业预期。
 
吸引人才的目的是发展产业而不应该是发展房地产。能留着人才的也肯定是产业而不是买一套房。
 
最后简单的总结一下:
 
坚持房住不炒!房地产调控的大门预计打开的可能性不大,楼市买不买房关键还是看信贷+人才,这两扇窗户开的有多大。
 
全球都在放水、人才的认定标准会越来越低,这两方向的政策预计将是2020-2021年市场的主流政策。注意!抢人的地方房价都在快速上涨!



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