2021年将至！北京该“咬牙买房”还是“现金为王”？-张大伟的财新博客-财新网

前几天聊过全国市场，分化是趋势，那么回到具体城市——北京，还有20天就到2021年了，看北京市场就非常简单了，北京房价到底在2021年会不会涨，2020年最后的这一段时间为什么红盘频繁出现？多个项目热销？二手房价格也开始出现上涨。

今天简单的聊聊：北京市场的现状、影响2021年的关键数据指标！

1：北京楼市是过去4年全国最惨，跌幅惊人，相比深圳同比跌了50%！

尽量找官方数据，虽然我们大部分人都认为北京二手房价格现在相比2017年3月的市场高点跌了超过20%，但从官方数据看，国家统计局数据显示，2020年10月，北京二手房价格指数是152点，相比2017年3月跌了5%左右，也是全国70大城市里面的倒数第二，相比深圳的上涨43个百分点，相当于北京少涨了50%。广州与上海上涨了5-10%。长沙上涨了17.8%。

所以从市场角度看，如果说全国现在有一个城市房价最应该企稳、应该涨的话，肯定是北京。

2：什么是让过去4年北京房价明显下调的原因？

所有人都会说调控政策，简单的总结一下，北京调控政策中最有力度的有需求端的信贷和供应段的限竞房。

信贷这个不是重点，因为大家都知道，虽然按揭收紧了，北京豪宅线基本都变成了全北京都是豪宅，按揭首付基本都要40%首套，二套80%。相比深圳、上海都要严格很多。

但其实核心来说，北京楼市过去四年调控效果的杀手锏是——限竞房。

从房源供应看，北京限竞房供应在住宅中占比，2018年为54%，2019年为70%，2020年为61.4%。

整体看，限竞房的成交情况：

累计入市供应9万套，网签已经完成了5.22万套，库存等待销售的数量还有3万套，按照当下市场节奏，基本还需要一年的去化，但值得注意的是，不限价商品房住宅的入市开始井喷。

整体看，2018-2019年市场最冷淡的核心原因是因为供应井喷，限竞房相比商品房，因为全部限价，导致了入市抢速度成为主流。

北七家、青龙湖、亦庄、顺义等区域出现了踩踏效应。但随着土地供应结构的变化，这一影响市场最大的因素在2021年将出现明显变化。

纯商品房住宅网签价格在6万左右，限竞房平均在4.8万，也就是说，市场成交结构变化后，房价已经肯定上行。

3：看全国大环境：

2020年出现了史上最好的一个房地产市场金九银十：

1—10月份，商品房销售面积133294万平方米，同比持平，1—9月份为下降1.8%。其中，住宅销售面积增长0.8%，办公楼销售面积下降14.5%，商业营业用房销售面积下降14.0%。商品房销售额131665亿元，增长5.8%，增速提高2.1个百分点。其中，住宅销售额增长8.2%，办公楼销售额下降12.8%，商业营业用房销售额下降15.8%。

拆分单月数据：统计局官方数据显示：10月单月房地产销售面积为1.62亿平米同比上涨15.3%,销售额为1.6万亿，同比上涨23.9%。

10月数据最值得关注的是，是中国房地产历史上销售额与销售面积最高的一个10月。

计算2020年金九银十，整体商品房销售面积为3.48亿平米，同比上涨11%，销售额为3.47万亿，同比暴涨了20%。是中国房地产历史上销售最高的一个金九银十。

销售面积在疫情影响下持续下调终于是10月持平，将在11月转正。年内销售额连续3个月同比转正！2020年全年，中国房地产市场销售额刷新历史记录成为定局，有望高达17万亿！（2019年全年销售额159725亿）

一般到12月预测就会井喷，今年因为疫情的特殊原因，很多人开始了提前预测。到时候反正都可以说是疫情影响。

2020年1-10月居民户中长期贷款5.01万亿，刷新历史记录！支撑了房地产销售额突破17万亿。所以，预测2021年房地产市场走势非常简单，如果信贷继续上涨，那么总体房价肯定还是上涨为主，如果下调，那么大概率就要下跌了。

4：看最近的土地市场成交情况

整体看，当下挂牌9宗住宅地块，其中8宗不限价，而且包括海淀等区域多宗高溢价预期（虽然有限价可能）

经济基本面方面，如果说过去几年北京一直是主动减量发展，肯定会带来人口减少的影响，但2020年开始，增加政策再现。

2020年前三季度，全市实现地区生产总值同比增长0.1%，经济增长由负转正。目前看北京市主要经济指标逐步恢复，线上经济逆势增长，民生领域保持稳定，全市经济社会秩序已基本恢复正常。

从2013年上海作为第一个设立自贸区的城市，到今年9月第六批自贸区正式诞生，中国已有21个省/市获得自贸区，覆盖全国49座城市。北京成为第49个城市，在部分区域带来了明显的利好。

5：最近二手房市场价格明显上涨，预计从二手学区房开始，春节前后有一轮

简单的总结一下：

综合来说，作为一个首都，北京是京津冀的龙头城市，从全国市场看，一个区域如果龙头城市不涨，整个大区域市场不可能上涨，所以过去一年，全国房价上涨城市基本集中在没有暖气片的华东华南。

整个华北东北房价基本熄火，除了唐山等少数城市，全面下调，但这种下调随着信贷宽松市场已经积蓄了购买力，所以，2021年，北京市场除非出现加码调控，否则房价已经必然上涨。

从土地市场看，限竞房供应节奏叠加二手房学区的变化，注意了！北京2021年房价涨幅起码10%，拭目以待！

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