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两会在持续,房地产除了人口政策外,市场很多人也在关注《民法典》!
 
在今年中国全国“两会”上,民法典草案审议是最受关注的议题之一。如果审议通过,它将是新中国第一部以“法典”命名的法律,被誉为“社会生活的百科全书”和“保障民事权利的宣言书”。
 
提请本次大会审议的民法典草案共7编、1260条,既将已有民事法律和制度进行系统整理,又结合中国改革开放后出现的新情况新问题,更着眼于未来的社会治理,可谓体量庞大、内容厚重、覆盖面广。从完善农村“土地承包经营权”内容,到明晰企业市场交易规则,再到针对“人肉搜索”、高空抛物法律定责、保护虚拟财产等中国民众关注的热点问题,民法典都做了明确规定。
 
 
其中,第三百五十九条提出:
 
住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。
 
非住宅建设用地使用权届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。
 
根据《物权法》(中华人民共和国主席令第 62 号)(2007.10.01)第一百四十九条规定,建设用地使用权续期及土地上的房屋及其他不动产归属。住宅建设用地使 用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的, 依照法律、行政法规的规定办理。
 
 
《民法典(草案)》第三百五十九条中,住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地的使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的, 依照法律、行政法规的规定办理。
 
 
《中华人民共和国城市房地产管理法(2019 修正)》(中华人民共和国主席令第 32 号)第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要 收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。
 
 
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(中华人民共和 国国务院令第 55 号)(1990.05.19)第四十一条 土地使用权期满,土地使用者可以申请续期。需要续期的,应当依照本条例第二章的规定重新签订合同,支付土地使用权出让金,并办理登记。
 
很多人就开始瞎说,70年产权延期确定变成永久产权了?
其实根本不是,这359条的内容明显是分成两句理解:
1:住宅产权的土地,70年到期,自动续期!
2:续期是有费用的!
 
之前曾经出现过温州免费续期的案例,但属于特殊情况!
当时的国土资源部副部长解释:
首先是不需要提出续期申请。因为根据《物权法》第149条规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”所以少数住宅建设用地使用期间届满的权利人不需要专门提出续期申请。
 
其次是市县国土资源主管部门不收取相关费用。王广华提出,国家法律没有规定之前,不作出任何收费的决定。
 
简单的分析一下:
首先:温州住宅用地使用权到期续期对房地产市场来说是一个利好,有利于保护居民的私有财产。有利于市场的稳定,但这是特例,因为温州少数物业是20年周期,远远低于常规的50-70年,并未明确其他住宅土地是否也能够无偿到期续期。
 
 
其次:政策依然并未明确如何续期,整体看,正常年限的土地,也就是50-70年限土地,未来缴纳一定的费用续期是趋势,所以这种缴纳是按照税费形式还是续期形式会影响未来房地产市场的走势。
 
目前的70年产权,只是临时政策,从房地产发展角度看,国外大部分经济体的私有产权都是无限年限,但有房产税或者物业税等弥补政府的土地出让金收入。
 
第三:现在的市场基础已经不具备大幅度税种改革的基础。
 
目前的中国房地产已经进入了一个新常态,经济依赖房地产较强,这种情况下,,即使一二线城市调控楼市,但三四线城市去库存频繁出现,房地产税不可能在经济需要房地产的情况下盲目出台,所以在房地产依然是经济重要支撑的情况下,房地产税不会在3年内出台
 
市场对房地产税的影响已经有所消化
从过去一年不动产登记的落地进程看,执行力度低于市场预期,而作为房地产税必要前提的不动产登记还未全面完成的情况下,房地产税落地的可能性很小。
 
全球各地的产权年限:全球各国产权
 
1美国。在美国买房,产权包括土地和房屋,每半年征收一次房产地产税,只要你按时缴缴税,房子才算真正是你的,
如果抗拒不缴或逾期不交,政府就把你房子公开拍卖收走。
美国房产税各州都不同,为1%~1.5%,看着不多是吧?
这里算笔账,假如你花100万美元买了一套房,每年都要缴纳3万美元的房产税,折合下来,等于你33年又买了套房。
 
而且,如果你在美国买房想给你的孩子,对不起,你得交一大笔遗产税。
 
2日本,日本房子,房屋使用权是永久的,土地的使用期限可永久使用。
但是房产持有税费够你喝一壶的,每年都要交国税固定资产税、都市计划税,物业管理费,修缮费,中介代管费、个人所得税等等。
 
3英国。英国的房产产权分为永久产权、租赁使用权两种。
永久产权:是指这块地永远归户主私人所有,不需要交任何租金。
租赁产权:指房子是你的,但是地皮归政府或者别人所有,所以每年要交一笔地面租金。
 
4澳大利亚。澳洲法律规定,澳洲房产享有永久产权,房屋拥有者享用土地和房屋的产权和使用权,并可永久拥有这一权利。
 
5泰国。泰国极度注重私人财产产权,房产也是永久产权,而且无房产税,1000万以下房产不收遗产税。
 
7马来西亚,马来西亚房大部分房产为永久地契产权,购房者永久拥有房屋的所有权,永久拥有房屋下面和周围特定面积的土地所有权。
 
针对国内大部分房屋质量,其实能熬到70年的基本没有,所以房地产市场更新换代非常快,中国绝大部分开发商的物业服务都非常差,大部分人看10年前的房屋都显得非常陈旧。所以未来买房还是要选择好的物业公司。
 
最后简单的总结一下:70年前的住宅产权续期与50年、40的商业地块产权续期,其实政策都一样,非常明确,续期都可以,但收费的可能性非常大!因为大部分土地都起码还有20-30年才面临这个问题,所以预计政策短期不会清晰。
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张大伟

张大伟

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中原地产首席分析师

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