媒体报道，个税抵扣APP升级，之前一直争议的租户填写业主讯息，导致业主反对涨房租的争论告一段落。

 

从之前的政策与新升级的政策看，租赁市场话语权掌握在业主手中，这种情况下，制定政策必须要考虑到相对弱势群体。这个改变的确是考虑了市场实际情况。

 

新政策更有利于落地减税政策，对于租户来说，只要根据本人身份信息查询无家庭产权房产就可以认定为租赁。

 

首先，从个税抵扣涉及的初衷看，肯定不是为了收集租赁交易行为，因为从逻辑上，5000以上收入而且缴纳个税的人士才需要抵扣，这就使得中低端租赁市场，或者二三线租赁市场，很多租户并不需要抵扣。

 

另外一线城市的租赁行为的收集，也只收集交易，不收集交易价格，那么这种信息也很难传递到租房收税。

 

所以从政策制定本身看，还是单纯的只是为了替租户减少个税，并没有通过这一登记达到收税的目标。

 

在不动产登记完成后，是否空置或者出租已经很容易掌握。

 

其次，事实上，房东出租房从法律角度的确应该交税，但约定俗成的当下市场，交税比例非常低，不足全国市场的1%。这种情况下，制定政策的时候，应该避免给租户与业主预期。引导纳税应该是长期过程。

 

另外中国房地产税制中，重交易税费，轻持有税费，这也使得业主担忧租赁行为成本增加。

 

第三，归根结底是话语权的问题，租户没有话语权，这种情况下房主完全可以转嫁焦虑与税费成本增加。

 

为什么业主不愿意抵扣？其实原因主要有几点：

 

1.税高

 

出租房屋分几种：目前大部分是可以按照5%的综合征收率计征税款，但未来是不是会找补旧账对于业主来说依然非常担忧。

 

即使按照5%算，一套年租金10万的房屋，税费也有5000元。

 

而租户抵扣的个税其实节省一个月也就100元左右。

 

（1）采用综合征收率方式

 

针对个人出租房屋在税务机关征收税款时划分为两类，一类是个人出租住房，一类是个人出租非住房。

 

个人出租住房可按5%综合征收率计征税款，应纳的税款等于含税销售额乘以5%。如果个人出租住房租金收入是5000元，承担的税款为5000乘以5%，为250元。

 

对于个人出租非住房，在选择综合征收率计征方式的情况下，两档综合征收率保持不变,而在适用综合征收率的月租金收入临界点上较前有所变化。营改增后，计算税金的月租金临界点为31500元。即月租金在31500元（含）以下的适用7%的综合征收率，月租金在31500元以上的适用12%的综合征收率。

 

（2）采用分税种方式

 

个人出租住房如采用分税种方式，需分别计算缴纳增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税和房产税。增值税按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，应纳税款=含税销售额 (1+5%) 1.5%。对于取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，依照现行税法计算应纳税额。同时，还需按房产租金收入的4%缴纳房产税。

 

个人出租非住房如采用分税种计税方式，需分别缴纳增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、房产税、城镇土地使用税和印花税。增值税按照5%的征收率计算应纳税额，应纳税款=含税销售额 (1+5%) 5%。对于取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，依照现行税法计算应纳税额。房产税应以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。城镇土地使用税则按照实际占用土地面积乘以每平方米年税额计算应纳税额。根据北京市城镇土地使用税的纳税等级，每平方米年税额为1.5至30元，城镇土地使用税每月税额为占地面积 每平方米年税额 租赁期限/12。印花税按“财产租赁合同”税目缴纳，税率为0.1%。

 

2.业主怕租赁行为被记录后，未来税更高

 

原来税务机关可能不掌握房东的房租收入情况，通过纳税申报后，房东的房租收入就会被记录.

 

目前以北京为例，租赁行为被备案的比例非常低，不足一成，而如果看全国，1%都不到。

 

业主担忧租赁行为被记录后，未来会涉及到房地产税等更多的税费。这种情况下，不愿意不配合租户登记也就成为了必然。

 

3.在租赁交易中，房主占据了主导权，租户毫无话语权

 

4.最近两年大量的资本进入，导致租金持续上涨加速

 

首先，租赁市场的供需结构：租赁供需结构本来就紧张，特别是郊区部分房源在过去一年多的严格监管，不得出租，另外租售比太低，房主有上涨预期。所以这从根本上的确不是中介的错。

 

中介不能生产恐慌，只能放大恐慌，利用恐慌多赚钱。租赁市场如果只有三方中介，影响不大。但现在中介已经普遍性的在做投资业务，赚差价。一般都锁定3-5年的租期，这种情况下，未来租金上涨，都是中介的利润。

 

中低端房源被中介整合包装成中高端租赁房源，也明显提高了租金。

 

其次，租赁市场有资本必然会暴涨，很简单的逻辑，如果是房主直租，看顺眼的租户便宜一两千的完全没问题，因为毕竟房子起码几百万，但如果是这些吃差价的代理，赚钱是第一要务。

 

当下租赁市场超过一半房源已经被各种租赁代理机构垄断。最大的租赁机构已经控制几十万套房源。

 

以小区可比租金价格，包括自如等房源租金，相比普通租赁房源价格要高30%以上。

 

第三，租金涨幅其实被低估，当下市场的很多房源已经是中介包装，这部分房源不仅仅有租金，还有服务费，还有相当于10%左右租金的服务费。

 

5.总结一下：

 

国家地区出台了很多很多鼓励租赁的政策，但不论是租售同权中的入学权，还是租金抵扣个税。这些都依托在房主让渡部分权益的办法，对于房主占据绝对话语权的租赁市场，这些政策只能是让租户付出更多。

 

警惕春节后租金上涨，过去几个月那么多租赁机构被平稳了租金，在春节后都会找补回来。资本不是请客吃饭，是要赚钱的。