中介费涨价！-张大伟的财新博客-财新网

媒体报道上海链家提高了中介费标准。最近头疼的终于不仅仅是开发商的渠道费了。其实从严格意义上，你现在作为一个普通购房者买房在一二线城市不论新房二手房，交易成本都已经在3%以上了。

伟哥简单的聊聊，从中介行业来说，这当然是好事，垄断或者接近垄断，有了定价权。其他公司多少也能喘口气。当然肯定也有人说伟哥废话，市场竞争，人家服务好多收钱是应该的。

10月份上海二手住宅成交约1.2万套，环比下降14%，同比增长14.4%。在9月份出现小幅回升后，随即出现了较为明显的下行。1~10月，上海二手住宅累计成交约13.5万套，同比增长5.2%。

历史二手房记录是2016年的36万套，也就是说，2017-2018年，市场成交量跌了一大半。

这种情况下，按照2016年配置的中介公司，必然不好受。简单的说也就是产能过剩。

在2015年链家的利润已经过10亿，而在2016年纯利润已经超过了20亿+，这已经超过了很多千亿级别的开发商。但2017-2018年，所有中介行业都不好过，因为二手房下来了。

过去这几年链家的变化大部分人都是敬仰为主，伟哥也认同你们的看法，除了少数城市外，链家可以说布局的城市已经基本都超过了20%以上的市场份额，在京沪甚至可以说已经是垄断，比如北京市场占有率已经超过50%。

2015年前链家的全国化可以说是失败的，但在资本的推动下，收购了一堆企业，赌对了2015-2016年这个房地产小周期的爆发。现在的链家肯定是中介行业的绝对龙头企业，而且历史上也没有出现过这么大的一个中介机构。《所以中介行业不存在所谓模式的胜利，其实都是看资本》

从产业链角度看，2018年这个房地产行业的冬天，上下游都不好过，但因为规模优势，最近很多开发商发现，渠道费涨的离谱，而中介费也开始涨了。冬天模式全面开启。这些其实都是这几年市场发展的必然。

今天聊聊链家的大对房地产行业的影响：

1.为什么中国的中介不能太大，简单聊聊单边代理与双边代理

中介指在不同事物或同一事物内部对立两极之间起居间联系作用的环节。对立的两极通过中介联成一体。

房地产中介自然也就是撮合二手房买卖双方交易，所以如果你通过中介买卖二手房，签署的买卖合同都是三方合同。

但在国外很少有中介，国外叫代理。买卖双方都有一个代理。代理为了佣金自然就会保护自己服务对象的利益。

但在中国，很奇怪，中介费是弱势群体交，而中介还需要帮助强势一方要求更高价格。

中国的中介从根源上的弊端，就是这个双边代理制，在任何情况下，一手托两家，必然都会损害交易中一方利益，中介作为居间方为了撮合成交必然会联合强势的一方去打压弱势一方。

这种交易情况下，市场如果是分散的，因为中介之间的竞争，所以对市场的影响相对较小，因为有些中介为了市场占有率，只能讨好聚集弱势一方向强势一方协商。比如在2014-2015上半年（因为市场温度不高，并非完全的卖方市场），互联网中介利用低收费讨好并聚集购房者，也的确获得了一部分的市场份额。

但在2015-2016年，随着市场的火爆，中介的畸形大扩张，导致在交易市场，买方成为了绝对的弱势群体，而这种滚雪球的变化，也就导致了竞争失衡。买卖过二手房的人都会感觉到，在2015-2016年，不只是链家，基本所有的中介都在帮着房主挑战你的价格底线。

因为这种模式存在，这种垄断规模存在，事实上，起到了对二手房市场加杠杆的作用，当然，最近市场扭转，下调也会起到加速下调的作用。

所以在北京、上海这样的市场，二手房占比已经高达80%-90%，这种情况下，占据50%交易的中介的确意愿上是要求成交量高位的。

2.链家的大对二手房市场的影响

链家的服务非常好，伟哥没事就看房，虽然大部分中介公司服务现在都在提高，但链家经纪人的素质不错，形象也好，不好的一点就是收费的确高，而且会随着市场份额的扩大继续提高收费。

现在链家提供的服务与在北京发展初期已不一样。链家在北京成功后，进一步优势化了对顾客的服务。其中一种功能是增加经营的成本，让竞争对手再难生存,而且也可提升新来者的门槛。但这种服务对成本的要求更高，必然要求高收费。

链家的规模+广告双轰炸，带来了市场占有率的提高，但成本是远超过传统中介的，简单一个电视广告可能就是几千万的利润，而且讨好业务员的高提点都造成了一系列的高收费。

二手房交易中，过分讨好了房主（报高价）、讨好了经纪人（增加分成），推动房价上涨，要求必然是延长金融等收费链条，必然就会导致很多不规范的行为。

所以从现在以北京为例，大部分中介公司的代理费在1%-2%左右徘徊，而链家的最低折扣基本是2.55%。以一套500万的房产为例，链家的收费会高3万-5万。

当然，这部分是不是对等服务的提升，这各有各道理，只能说，这种溢价的产生，更大的程度是来源于规模，而不是服务。所以链家事实上是会推动市场成交放量，特别是政策宽松时期。

3.链家对其他行业的切入

在存量时代，一个大的中介公司，甚至可以要求获得开发商的定价权。

一家房地产中介机构形成垄断之时，拥有的巨大能量足以让买卖双方陷入被动，控制市场的话语权甚至定价权，成为规则制定者，这也是资本一直以来看好链家的原因。

但需要注意的是，在高房价时代，房屋交易是低频次的。而这其实不符合互联网高估值的要求。

“痛点、刚需和高频”将是互联网思维下未来所有行业发展的核心逻辑。

第一，基于社区居民生活方式和需求的痛点，解决一个是一个，解决一对是一对，行动最重要。

第二，刚需最重要，改善也是刚需，体验也是刚需。

第三，高频决定了业务规模，企业毕竟要赚钱的。

所以链家在非常频繁的试探跨行业：比如装修、金融、旧楼更新、公寓出租等。

这些其实是为了避免的市场萧条周期下，已经严重才能过剩的中介行业，出现全面萧条。

比如在2016年3月出现的链家金融事件，其实就是一例。因为规模过大，所以链家需要也已经可以自己整理交易流程，同时在衍生过程中增加收入。

即使在被严管下，各种金融的业务也依然在持续，因为这个大大推动了企业的利润需求。

归根结底其实一句话，链家现在做到的是所有公司都想做而做不到、做不大的。各家公司都加油吧。

但对于购房或者卖房的消费者来说，这么大的一个服务方，越来越可以强势的居间方的存在，是没有好处的。当然，最后还是感谢链家，如果不涨价，其他公司活的更艰难。

没有垄断就没有伤害，很多人说香港是李家城，那么二手房越来越主流的市场未来是不是有可能成为链家城？楼市调控调房价，其实就是调链家的定价，调租金管管自如就OK了。

话题：