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前几天传闻落地了,北京链家调整了中介费的收取标准,收费标准从目前房屋成交总价的2.7%统一下调至2%。同时,收费模式从购房一方单边支付中介费改为买卖双方共同承担,买卖双方各承担1%。

这事原因其实链家自己说的很清楚:结合当前市场供求关系,对现行二手房交易服务费的收取方式和标准进行调整。

但很多媒体非要说这事和2023年5月初,住建部、市场监管总局发布《关于规范房地产经纪服务的意见》,其中提出,中介机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。

第一:如果北京链家降低中介费和这个政策有关,那么肯定要全国性的降低,结果只有北京一个城市,毕竟政策是全国性政策,不是北京的政策。

如果真要是政策的影响,那么不至于5个月后才落地降低。

第二:如果不是政策到底真实的原因是什么?

1:之前有没有降低过?是不是第一次降低?

2017年,市场惨淡的时候北京链家也降低过中介费。所以中介费并不是一直上涨,只要市场惨淡,哪怕链家也是会降低的。所以这次到底是不是因为市场惨淡?

2:链家市场份额从最高的55%降低到不到40%

经过20多年的发展,北京链家已经成为北京二手房市场最大的经纪公司,买房或者卖房找链家,已经成为很多人心中的“默认”选项。(下面这一段是米宅整理的)

从2008年起,链家就稳居北京二手房交易量的榜首,并且市场份额在连年不断增长。市场份额从2010年的30%、2011年的38%升至2012年的47%,2013年便达到50%,高峰时期甚至接近60%。

此后市场份额长期保持在50%,近两年虽有所回落,2022年,北京链家共成交了71744套房子,占全北京二手房成交量的45%。但从今年初开始,链家的市场份额就在肉眼可见的:快速下降。

今年一月份,全北京存量房一共网签了9491套(含非住宅),链家共成交了3481套,市场占比率只有36.67%。

四月份,全北京存量房一共网签了15984套(含非住宅),链家共成交了5552套,市场占比率低至34.7%。此后的几个月,市场占比率有所回升,但回升幅度非常缓慢,在刚过去的八月份, 链家市占率为39.33%, 不足40%.

那么是为什么?其实是市场已经对中介费敏感了!

在链家交易过的人都清楚,他们的中介费标准是房屋交易总额的2.7%,就算有折扣,也基本上控制在2.35%左右。

一套总成交额500万的房子,买家就需要付出 500万*2.35%=11.75万的成本。北京平均工资也就是1万左右,差不多一般人多半年的工资。而且随着房价上涨,很多房子成交价都超过千万,其中介费也水涨船高。

对于“精打细算”的买房人来说,这成本着实不低。在房价快速上涨的地产黄金时代,大家对于未来的预期高,所以更愿意付出中介成本。

但是,现在的情形已经发生了很大的变化,尤其是2023年,很多购房者不着急定房,故而最后找了别的中介公司来成交,最终导致链家的占有率下降。

所以,北京链家这次降低中介费点位原因很简单,就是抢夺失去的市场份额,继续巩固垄断地位。

这其实可以看看过去全国各地中介费涨价的基本都是依赖链家提出。

从中介行业来说,链家的存着是好事也是坏事,规模太大,持续涨价,积压了小中介生存空间,肯定不是好事,但涨价提高中介费,这当然是好事,垄断或者接近垄断,有了定价权。其他公司多少也能喘口气。除了少数城市外,链家可以说布局的城市已经基本都超过了20%以上的市场份额,在京沪甚至可以说已经是垄断,比如北京市场占有率已经超过50%。

今天聊聊北京链家的这次中介费降价对房地产市场未来的影响。

1:为什么中国的中介不能太大,简单的聊聊单边代理与双边代理

中介指在不同事物或同一事物内部对立两极之间起居间联系作用的环节。对立的两极通过中介联成一体。

房地产中介自然也就是撮合二手房买卖双方交易,所以如果你通过中介买卖二手房,签署的买卖合同都是三方合同。

但在国外很少有中介,国外叫代理。买卖双方都有一个代理。代理为了佣金自然就会保护自己服务对象的利益。但在中国,很奇怪,中介费是弱势群体交,而中介还需要帮助强势一方要求更高价格。

中国的中介从根源上的弊端,就是这个双边代理制,在任何情况下,一手托两家,必然都会损害交易中一方利益,中介作为居间方为了撮合成交必然会联合强势的一方去打压弱势一方。

这种交易情况下,市场如果是分散的,因为中介之间的竞争,所以对市场的影响相对较小,因为有些中介为了市场占有率,只能讨好聚集弱势一方向强势一方协商。比如在2014-2015上半年(因为市场温度不高,并非完全的卖方市场)互联网中介利用低收费讨好并聚集购房者,也的确获得了一部分的市场份额。2017年链家也降价了。

但随着市场的火爆,中介的畸形大扩张,导致在交易市场,买方成为了绝对的弱势群体,而这种滚雪球的变化,也就导致了竞争失衡。买卖过二手房的人都会感觉到,在市场火热的时候,不只是链家,基本所有的中介都在帮着房主挑战你的价格底线。

因为这种模式存在,这种垄断规模存在,事实上,起到了对二手房市场加杠杆的作用,当然,最近市场扭转,下调也会起到加速下调的作用。所以在北京、上海这样的市场,二手房占比已经高达80-90%,这种情况下,占据50%交易的中介的确意愿上是要求成交量高位的。

2:链家中介费降价的影响。

链家的服务非常好,伟哥没事就看房,虽然大部分中介公司服务现在都在提高,但链家经纪人的素质不错,形象也好,不好的一点就是收费的确高。而且会随着市场份额的扩大继续提高收费。

链家的规模+广告双轰炸,带来了市场占有率的提高,但成本是远超过传统中介的,简单一个电视广告可能就是几千万的利润。而且讨好业务员的高提点都造成了一系列的高收费。

二手房交易中,过分讨好了房主(报高价)、讨好了经纪人(增加分成),推动房价上涨,要求必然是延长金融等收费链条,必然就会导致很多不规范的行为。

所以从现在以北京为例,大部分中小中介公司的代理费在1-2%左右徘徊,而链家的最低折扣基本是2.35%。以一套500万的房产为例,链家的收费会高3-5万。

如果链家降低到了2%,这意味着很多收1%中介的就彻底没有生存空间了,这部分份额会回归链家。

最近几个月买房的购房者的会高兴,但未来等北京链家恢复了60%的市场份额,北京中介费和上海一样到3%是可以预期的。

当然这从一个企业角度看,无可厚非,利用市场规模龙头企业轻轻松松就可以争取市场份额,等到市场对中介费不敏感的时候再提高中介费收费轻轻松松。

毕竟,曾经北京政策明文规定中介费最高2%,北京链家也收了2.7%。

而且这次降低中介费和政策的确没有关系,没任何政策要求这个2%持续多久,很可能过几个月又回到3%,而且如果真对这0.7%的中介费敏感的购房者早就选择收费1%的中小中介了,也不会影响任何二手房市场成交。

真正有影响的是会导致一部分中小中介失去市场,北京链家很可能未来几个月市场份额再到60%的绝对垄断。

 

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张大伟

张大伟

675篇文章 6天前更新

中原地产首席分析师

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