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2023年截止9月17日,本轮从一线城市开始的密集房地产政策松绑潮政策数量刷新历史记录。9月1-18日,累计各地发布房地产调控策高达100次。

累计看,在8月全国房地产政策单月超过120次的基础上,9月累计房地产调控已经超过100次!如果从7月24日算起,本轮房地产政策50多天时间里累计次数已经超过230多次了!这绝对是历史记录。

但房地产的数据还是不太乐观,特别是二线以下城市,甚至一线城市,好像楼市还是没有稳住,政策的效果基本只持续了一个周末,最近2个周末连续递减。

从2023年7月24日政治局会议开始,房地产政策进入密集发布期,自住建部等三部门联合推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施之后,8月下旬开始,四大一线城市分别在831-91发布认房不认贷政策,截至目前,已有超过40个城市发布明确政策执行“认房不认贷”政策,即使没发布政策的城市实际执行也已经执行。

与此同时,多地还纷纷打出“卖旧换新”、100%契税补贴、下调住房贷款利率水平等一系列政策调整优化的组合拳。

9月16-9月17日,北京二手房分别成交600套和800套,合计相比上周继续减少。基本接近新政前。新建住宅也基本已经和新政前持平。整体市场成交出现冲高回落,京沪9月第一个周末成交爆发后,第二个周末成交降低超过50%。广州深圳整体成交量波动不大,第三个周末也继续递减。

目前井喷的新政策短期肯定可以活跃市场,但中长期不好说:

当下市场除了一线城市和少数二线城市,宽松政策已经出无可出。目前房地产行业面对的并非简单的资金问题,拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。从当前监测的数据来看,多个城市利率均出现了轻微的变化。但当前购房是收入稳定问题,叠加人口结构问题,依然影响房地产市场的稳定。

市场整体很难全面走出低谷。

7-8月房地产市场边际继续转弱,多数城市销售面积环比延续下降态势,市场信心不足,特别是一线城市的公积金政策相对覆盖面太小,难以拉动改善需求,当下楼市政策特别是一线城市需要继续加码,否则市场下行难免。

房地产市场在历经十几年快速发展后,与经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期“三期叠加”相对应,特别是经济转型期,购房者信心不足,很多房企暴雷影响了购房者的安全感,所以使得很多宽松政策对于市场的作用低于预期。

对于北京等一线城市来说,当下认房不认贷主要影响的是刚改家庭,大部分需要卖一买一,整体看,这部分家庭短期消化后,后续如果没有郊区限购松绑,刚需首套房利率降低等政策出台,市场可能在10月后继续调整。

那么简单的总结一下,为什么最近市场的政策效果好像不持久

首先:都知道工具箱里还真有工具,后续市场不行了还有政策。

整体来看,在政治局会议明确了政策方向之后,各地调整优化调控政策的节奏也已经加快,具体会有哪些政策,一方面取决于当前各地政策工具箱的空间,另一方面也与城市市场表现密切相关。市场相关方也期待更多的政策,都在等政策力度再大一点。

其次:包括部分城市推出所谓的“卖旧买新”政策实际不影响市场。

如果包含贴息、降息、免税费等系列“真金白银”政策,让购房者切实得到实惠,就有可能真正起到盘活房地产市场的作用。,如果“卖旧买新”的做法没有减免税费或政府补贴等“真金白银”的措施配合,最后无非陷入以“卖不出去的二手房”去置换“卖不出去的一手房”。

第三:经济复苏,动能还是不足,需求还是没拉动。尤其是房地产,房地产稳不住,经济只会更加难全面复苏。房地产需求也具有周期性,它与宏观经济周期和居民收入周期密切相关。经济景气和收入增长时,房地产需求旺盛,推高房价。而经济衰退和收入下滑时,需求减弱,房价下跌。

第四:学区房需求减少了,从房地产市场看,要上涨企稳,必须有一个龙头城市和龙头房源,龙头城市主要就是北京上海深圳,而龙头房源就必须是学区房,但从出生人口看,在2023年2-3月出现了最后一个因为入学井喷导致的学区房需求推动的小阳春后,未来学区房的需求会持续下调,房地产缺少龙头拉动,房价很难稳。

第五:真金白银的政策太少,加杠杆为主。

包括一线城市目前的认房不认贷政策,实际甚至是加大了购房者的成本,实际应该在首套房利率加点减少,税费减免等地方多出政策。否则市场很难持续稳定。

 

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张大伟

张大伟

664篇文章 25天前更新

中原地产首席分析师

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