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从7月24日开始,所有买房人都等楼市出政策,到现在已经一个月了,就好像拼多多砍一刀一样,各种政策说要出,结果到现在好像又回到了原点,政策还在路上:

近日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》,推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

通知明确,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在当地名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具,纳入“一城一策”工具箱,供城市自主选用。

据住房城乡建设部有关负责同志介绍,此项政策将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠,有助于降低居民购房成本,更好满足刚性和改善性住房需求。

政策内容估计最近各路专家媒体已经解读了很多了,大家都清楚,但这次变成了“此项政策作为政策工具,纳入“一城一策”工具箱,供城市自主选用。

8月20日,5年期lpr未降息,代表了中央对房地产没有大幅度宽松政策的可能,房地产很可能会延续低迷趋势。这对于房地产来说是一个巨大的利空。而增量房贷利率都不降,存量房贷需要修改合同,降息的可能性更低了。

首先,虽然本次降息是超预期,但只降1年期不降5年期,对于房地产市场来说依然是很大的打击,没有出现预期的利好,市场会解读为利空。对于当下稳定房地产市场来说,很不利。

央行时隔两月连续“降息”超出市场普遍预期,释放出货币政策加强逆周期调节、全力支持实体经济的信号。当前经济面临的突出问题,依旧是有效需求和信贷需求不足。但未降低5年期房贷利息,意味着不会再次刺激房地产。

7月我国社融数据表现明显不及预期,单月新增人民币贷款仅364亿元,同比少增3892亿元,为2006年11月以来最低水平。当前房地产市场低迷态势未改,居民住房信贷需求偏弱,7月住户中长期贷款减少672亿元,同比减少2158亿。

直接影响不大,但心里影响很大,经过2023年小阳春的全国房地产市场的主要特征是房价下调城市再次增加,特别是房价下调城市数量明显增加,房价下调幅度有所加大。

虽然各种刺激政策频繁发布,单月动辄超过50多城市发布楼市稳政策,但目前看,因为暴雷和烂尾的影响,购房者信心低迷。

楼市需求更多积极政策,目前房地产行业面对的并非简单的资金问题,拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。从当前监测的数据来看,多个城市利率均出现了明显的变化。但当前购房是收入稳定问题,叠加人口结构问题,这些问题持续发酵,依然影响房地产市场的稳定。央行作为房地产政策主要制定部门最近已经多次就房地产信贷政策等开会讨论,但实际落地政策并不多。

当下房地产市场边际继续转弱,多数城市销售面积环比延续下降态势,市场信心不足,特别是一线城市的公积金政策相对覆盖面太小,难以拉动改善需求。

房地产市场在历经十几年快速发展后,与经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期“三期叠加”相对应,特别是疫情下,购房者信心不足,很多房企暴雷影响了购房者的安全感,所以使得很多宽松政策对于市场的作用低于预期。

整体看,当下房地产市场需要购房者恢复信心,而市场要企稳肯定必须从一二线开始,整体看政策内容越来越宽,政策力度越来越大。对于2023年市场来说,随着信贷供应的井喷,一二线城市市场有所企稳,出现了小阳春,但整体看,大部分三四线城市依然处于调整中。未来房地产市场依然期待更多的有利政策出台。

随着一年多的楼市政策宽松,当下市场除了一线城市和少数二线城市,宽松政策已经出无可出。前期的各种限购限贷等政策已经基本全部解除。

涉及房地产的信贷政策,目前首先必须要加快出台,否则市场期待落空后,很可能再次明显下调,政策方向主要可能从一二线城市的改善需求认定标准调整开始,针对二套房的政策应该加快宽松。避免市场失速下调。

现在到了必须全国取消“认房又认贷”的时刻了!

认房又认贷的标准应该变了!

最近2年来,已有不少城市调整公积金政策,主要涉及下调公积金贷款最低首付比例、提高公积金贷款最高额度、放宽申请认定条件等方面。另外,今年,5年期以上LPR下调,各地首套、二套房房贷利率均有下调,进一步引导合理住房需求释放。现在的确很多城市执行了4.25的利率。

什么是“认房又认贷”?“认房又认贷”主要针对的是在买房时二套房的评定标准。

可能大家都知道,我们在买房时首套房和二套房在很多方面都是不一样的,包括首付比例、贷款利率等都有一定的区别。

所谓的“认房又认贷”,就是说,如果名下有房,再买房就算二套;特别是如果名下曾经有过贷款,无论现在贷款是否还清,再进行买房都会认定为二套。这就是“认房又认贷”的执行标准。对于很多真实改善购房者来说,卖一套房再买就算二套房,这非常不合理。

以北京为例,认房又认贷政策的确过于严格;

目前北京的购房政策为“认房又认贷”,即如名下有1套住宅或全国内的贷款记录(还清与否无关),再次贷款购买住宅即为二套。其商业贷款最低首付普宅为60%,非普为80%。

上海的政策也非常严格,一线城市目前只有深圳一直在部分执行“认房不认贷”
 

(图为上海的政策,北京基本再+10%)

北京上海新盘目前普宅项目寥寥无几,如有符合普宅标准即会被开发商拿来做宣传“噱头”,可想而知普宅有多稀缺。哪怕贷过10万块的房贷,在北京买房都要算作2套,多可怕?

写在最后:从全国看,稳楼市的政策应该抓紧升级了,不能只停留在口头上,地方落地必须加快!

限购从来不是房地产调控最根本的,信贷才是楼市的“七寸”。不松信贷,市场不会出现任何扭转。过去中国房地产几十年的历史也证明,每一轮楼市转折,都以信贷为开端,或松或紧。认房又认贷,的确打击了炒房客,但最大的问题是——误伤了刚改、改善需求。

简单的总结一下:

1:相比之前只有住建部提及“认房不用认贷”,这次变成了多部委。特别是和贷款相关的央行参与了,代表了政策落地的确可能性增加了。

2:7月24日到现在已经一个月,市场各地出台政策已经超过60多城市,70多次,但之前大家期待的一线城市并没有什么力度的政策。

3:现在全国三四线城市已经无政策可宽松,出台政策还有用的只有一二线城市。特别是一线城市。针对第二套房的认定标准都应该有大幅度的调整,特别是卖一买一,认房不认贷应该成为全国所有城市执行的政策。

4:认房不认贷在一线城市预计不会全面实施,深圳无房有贷户首付50%,北京上海这两个龙头城市无房有贷基本60%-80%起,预计政策不会全面松绑,很可能会率先在北京的房山,上海的临港等偏远区域试点。

如今,房住不炒基本实现。认房又认贷已完成历史使命,是时候取消了。

从7月24日到现在,各种小作文对市场的影响越来越弱,必须要真出政策了

 

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张大伟

张大伟

664篇文章 25天前更新

中原地产首席分析师

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