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全国第三批集中供地井喷来了!我悟出了几个信号...

最近很多人都在围观房贷政策,很多媒体说宽松了,很多购房者说没发现,其实这个等周三周四央行公布的10月居民户中长期贷款数据就可以知道真相!

到底是真松了还是假松了?!

最近贷款市场的真相是:需求锐减了,当然排队的人就会少了,简单的说就是本来一个月准备了100个人贷款,市场火热的生活有200个人贷款,当然就积压下来了,所以当下积压了大约3-4个月也就是1-2万亿左右,但现在很多城市成交一个月只有50个人了,所以排队很可能会快了,这不代表信贷宽松。

最近是不是买房最核心的因素也是必须要看信贷数据,如果信贷数据明显宽松,那么市场就值得抄底,如果没有宽松,那么未来一个多月市场会很惨淡。

当然除了信贷数据外,还有一个数据非常值得关注——第三轮集中供地。

首先第二轮供地数据非常惨:

截至2021年11月8日,重点城市第二批集中供地已经完成,青岛、济南、天津、成都、苏州、沈阳、上海等20个城市率先开始第二批次地块出让为响应中央加快完善“稳地价”要求,多数城市延期挂牌并调整土拍规则,一方面加强购地自有资金监管来提高房企土拍门槛,另一方面通过严控溢价和取消“竞配建”等出让方式降低企业拿地成本。

底价成交成为二轮集中土拍的主旋律,土地流拍也明显增多。截至日前,整体看,第二批集中供地20个城市成交了6466.88亿,684宗土地

(第一轮集中供地合计成交920宗地块,成交金额高达10791.7亿)

第一轮集中供地平均溢价率为15%,而第二轮溢价率平均只有3%,除深圳厦门等溢价相对较高外,大部分城市基本底价为主成交。

从结果看,已完成第二轮土拍的福州、济南、青岛、天津、成都、苏州、杭州等城市整体溢价率下降明显。其中济南、长春二批次地块多为流拍、撤牌或底价成交;成都、天津等多数地块以底价成交。完成二轮土拍的广州、南京,市场热度也大幅度降低。

其中最典型的9月26日至27日,广州第二批集中供地拍卖出让,48宗出让宅地最终仅成交23宗,国资房企贡献了92%,民营房企数量稀少。土拍中流拍25宗,流拍率高达52.1%,而且第二批集中供地拍卖总成交金额仅569亿,较首批次大幅下降37.2%,热度明显下降。

北京延迟26宗地块,杭州17宗,已经有超过168宗土地暂停延迟出让,占据这些城市计划出让的25%,叠加部分流标土地,整体看,第二轮集中供地超过30%土地相当于流标。

第三轮供地已经开始:房企资金链压力更大!

这一轮土地流标井喷是市场冰冻和主动调控的结果,也和部分城市土地起价较高有关。从全国前10月土地市场数据看,全面降温已经开始出现,特别是三季度,随着市场降温,大部分城市土地市场来说流标低迷。(100个城市数据见文后)100城卖地3.71万亿,同比减少7%

首先:各地房地产调控密集,第二轮集中供地政策严格历史前所未有。楼市开始全面降温,叠加土地出让政策收紧,整体第二轮土地开启全面遇冷。

除长春和厦门外,18个城市第二批地块的溢价上限或竞价规则较首批有所优化,其中多数城市溢价上限被下调至15%,取消“竞配建”或“竞自持”,竞价达到上限后多数城市转为摇号等方式并禁马甲。其中,无锡、福州等11个城市采取“摇号”出让,上海和苏州采取“一次报价”,北京、青岛等6个城市采取“竞报高品质方案”。而且

部分城市遵循“因城施策”原则,竞价规则有所不同。广州、深圳、重庆、武汉和长沙五城在进入最终环节前仍保留竞自持租赁面积,其中深圳竞全年期自持租赁面积,而武汉则还需参与竞一次性付款、竞现房销售比例和竞房屋全装修面积三个环节。成都采取“限地价+竞自持/竞销售型一类人才公寓”,合肥采用“限地价+竞装配率/竞报高品质住宅建设方案+摇号”。

第二轮集中土拍还对竞买人的的购地资金来源、竞买资格等方面进行严格审查,开发商购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金,不得使用房地产产业链上下游关联企业接管或预付款。

其次:竞品质成为集中供地新要求

杭州、苏州等10个城市第二批集中供地引入品质相关要求,其中北京和合肥在设置最低品质标准的同时对部分地块采用“竞报高品质方案”方式出让;青岛、沈阳等城市采取“竞品质”方式,苏州、成都等城市则出台“定品质”细则。新要求明显增加房企施工成本,一定程度上降低了房企拿地意愿。

杭州第二批次有10宗地块试点“竞品质,竞地价”并要求现房销售,全部流标。

第三:第二轮集中土地供应成交降温,流标数量猛涨,影响了市场部分购房者的信心。

二手房市场放款难,已经全面抑制市场活跃,特别是一二线城市,二手房占比高,当下贷款周期已经超过3个月,年内放款难的情况持续下,市场成交量不断减少,包括深圳等城市成交量已经是多年最低点。

房价上涨城市已经连续5个月数量下调,从房价上涨趋势看,在3-4月出现顶峰后,2季度来市场上涨不算收窄。调控抑制了房价上涨。

特别是二手房上涨城市暴跌到了只有27个,这是2015年4月来连续77个月除了2020年2月疫情特殊原因之外的最低点,全国楼市房价拐点已经出现。

金九银十预计将是最近多年来最冷清的一年房地产市场,多家房企资金链压力大,不排除后续出现明显降价的可能性。

楼市已经明显的进入了下行通道。

第四:部分房企出现暴雷现象,制约房企拿地积极性!

整体看,相比第一轮集中供地大部分房企有参与的积极性,当下随着部分房企出现资金链断裂,债务违约,而且接近年底,基本所有房企都开始收紧拿地资金,这也使得第二轮集中供地出现了明显的流标现象,特别是民企,拿地报价都明显减少。

7月来房企拿地基本集中国企为主,民企因为收紧的信贷,开始全面过冬模式。

第三轮集中供地政策开始全面放松:

11月3日,杭州市规划和自然资源局发布第三批集中供地预告,拟推出51宗地块。一个明显的变化是,杭州主城区地块明显增多。杭州恢复了预公告,这也意味着房企又可以在正式竞价前 " 勾地 ",杭州土拍规则再次迎来调整。

11月5日,济南“两集中”供地第三批次土地迎来挂牌。本次供地是济南2021年度最后一批次集中供地,共计66宗,约2789.6亩。其中,历城区、槐荫区扛起供应大旗,港沟、王舍人、西客站等片区均有住宅用地供应。此外,本次供地交易按照分批次实施竞价交易及成交确认,交易达到最高限价的采取“限地价竞建筑品质和建设进度”。

11 月 1 日,无锡开启第三轮集中拍地,领跑 22 城。此次无锡共涉及 20 宗宅地块,其中 17 宗底价成交,另外 3 宗有溢价,最终成交总额约 273.8 亿元。

10 月 24 日,南京率先挂出 61 宗地块,总起始价 482.86 亿元,合计出让面积约 274.16 万平方米。挂牌文件显示,南京第三批集中供地取消 " 不得联合报名竞买、不得合作开发,严格限制股权转让 " 的要求,房企资质由二批土拍的二级或一级下调至三级及以上。

苏州挂出 26 宗地块,总出让面积 203.5 万㎡,总起始价 405.61 亿元,计划于 11 月 24 日开始出让。与第二批集中供地相比,苏州第三批集中供地的数量及面积均明显增加,共增加 5 宗地块,出让面积增幅达到 45.2%。保证金下调。

广州的第三轮集中供地,部分 " 回炉 " 地块起拍价出现小幅下调,部分地块也取消了新房限售价。相较于此前两批集中供地,第三批供地无论从数量上还是金额上,都有了一定程度的下降。更值得关注的是,此次广州市各区取消了最为严厉的“限房价”规则,同时仍保留50%限售首套置业家庭等规则。

10月30日,上海对外发布第三批集中供地公告。公告显示,本次共出让住宅用地58幅,其中27幅为涉商品住宅类地块,其余31幅为租赁、征收安置等保障性住宅地块。

简单的总结一下:

楼市政策底部还不能确定,除非出现信贷明显宽松,否则市场继续下调依然是趋势。

整体看,第二轮土地市场全面冰冻的原因是因为私企融资销售全面冰冻,整体看,楼市在三季度出现了断崖式下调,从市场趋势看,信贷到目前为止并没有缓解,多个房企出现债务违约,这导致其他企业也不敢再拿地。

第三轮集中供地政策开始宽松,全国第三批集中供地将在下调地价起价,下调保证金比例、减少捆绑限制、放宽开发商拿地付款周期等多个方面进行优化。

但预计对于企业来说,11-12月再拿地已经不可能带来年内现金流,这种情况下,大部分企业参与积极性继续降低,预计第三轮集中供地整体市场温度继续降低,土地市场冰冻。

如果整体信贷政策没有正常回归平稳,这一轮楼市下行还将持续!敢拿地的房企依然不会见到私企。

 



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