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2021年最后2个月!所有地产人必须面对的10件事

谁也没有预测到2021年房地产市场会突然这么下行!而且波及面这么广。对于房地产人来说,其实能做的不多。这几天经常有人问我对后市看法,也看了很多人写了很多文章。

伟哥的感觉是当下楼市的问题不是没人买房,而是很多人想买房,但没贷款了!

房地产市场出现了历史第一次的挤兑现象,泰禾、福晟、华夏幸福、蓝光、协信、恒大、新力、当代、佳兆业……,百强房企接二连三翻车。最近市场最难的是民企。特别是民企打工的房地产营销人。

最近各种声音都在说房贷宽松了!那么背后的真相是什么?

最近部分媒体说的房贷放松,并没有明显出现,热点城市整体贷款依然维持之前的紧张程度。

10月中旬均公开向市场发声,分别要求保持房地产信贷平稳有序投放;督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求。

最近贷款市场的真相是:需求锐减了,当然排队的人就会少了,简单的说就是本来一个月准备了100个人贷款,市场火热的生活有200个人贷款,当然就积压下来了,所以当下积压了大约3-4个月也就是1-2万亿左右,但现在很多城市成交一个月只有50个人了,所以排队很可能会快了,这不代表信贷宽松。

2021年10月,北京二手房住宅网签9340套,同比下调53.4%,环比下调25.7%,这也是北京二手房市场连续7个月成交下调,更是年内首次跌破万套。

广州今年10月,全市含自行交易的二手住宅网签为5253宗,较2021年9月的6198宗下降15.25%,较2020年同期的10700宗下降50.91%。深圳只有1605套,过户套数为2012年3月以来的最低值。

当下市场全面断崖式下调,对于房地产行业从业者来说,越来越多的企业出现暴雷,那么必须面对的20件事是什么?

这一轮楼市暴跌目前还看不到尽头

1:市场肯定会被重创,到底影响多大看信贷,单月居民户中长期贷款如果不到8000亿,这个调整不会结束。

2:买房人依然存在,市场只是因为信贷带着的调整,并不代表房地产出现本质变化

首先:地产人要保护自己身体安全

人是最重要的,地产人也是人,多注意身体,身体好最重要。

第二:对比大部分行业,房地产远远不是最惨的行业

虽然房地产断崖式下调,但影响的其实主要是私企,国企虽然销售难度也大,但不至于出现什么系统性风险。

第三:不要相信那些网络调查,动辄推迟半年买房之类的

信贷如果短期缓解,市场政策边界宽松是必然,不乐观但也不能悲观。

第四:现金流为王,不论是企业还是个人,高负债肯定危险(当然,疫情缓解了,市场肯定记不住,企业会继续高负债,但对于大部分个人来说,起码富余3-6个月房贷的现金流这是必须的)

第五:对于大部分房地产企业来说,年底惯例是现金流紧张的时期,所以大部分企业都会在4季度大量融资,所以目前看,大部分私企业的压力相对较大,在销售现金流锐减的情况下,大部分房企特别是私企,坚持不了2个月。

第六:对于市场成交量的影响?

大部分开发商的成交量相比上半年暴跌30%。市场基本陷入冰点

第七:什么时候市场会缓和?

信贷不缓解,市场不稳定,目前各家房地产企业都没有能应对这种信贷全面收紧的办法,在信贷收紧面前,购房者会全面萎缩,等待信贷缓解。坚信市场会很快恢复。

第八:短期对于打工的人来说,国企依然是最好选择

不论房地产市场是不是缓解,未来几个月对于打工者来说,都是职业高危期,全社会负债率高的企业都有关门风险,这种情况下,努力工作吧。央企国企是找工作的最好去处

第九:最近几个月那些房企会比较难受?

负债率高的企业压力最近肯定大,2019年拿地多的企业最近资金链肯定紧张。但如果信贷能快速缓解,这些又将变成优势。

第十:做好准备抓住疫情缓解后的井喷期

不论政策会不会刺激,明年3月过后市场肯定会有一波或大或小的行情,而2022年最关键的成败也是看谁抓住了这一波行情。

房地产短期看政策、中期看政策、长期还是看政策。信贷全面停贷的情况下,没有人会有购房意愿,市场肯定持续冰冻,这是不可能因为个人的努力而变化的现实。

地产营销人太苦了:

干得好是拿地好规划好产品设计好交标定的好市场好前期好领导管理好……营销谁干都能干好,干不好肯定是你营销能力不够,没本事,找你来就是为了让那些不好变好!那些都好,还找你干嘛…………

为什么说现在房地产细分各职能里,最苦的是房地产营销?

很简单,房地产是结果导向的,最终的结果是销售额,没有销售额,这个项目其他口碑再好,也只能说是失败。

如果是2021年上半年几个月房地产市场小阳春,营销稍微好干点,那么从三季度开始,最近市场肉眼看得见的开始又变不好了,这种情况下,2021年房地产营销人的波动将非常非常大,卖的不好,杀个营销祭天!

在未来2个月,房地产营销要做好背锅的准备。

拿地时老板脑子里进的水,产品设计时下的毒,在旺季都有人买单,但现在大势变了,这种情况下,你要做好背锅的准备,不要为“背锅”而愤愤不平,地产营销的最大价值就是“背锅”!

全地产流程中,不论是土拓,融资,定位,设计,施工最后所有这些人脑子里进的水,最后都要地产营销来吸,2021年最后2个月很可能是房地产离职潮。

 



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