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当下房地产市场销售到底如何?

房地产进入了2021年,最近风声鹤唳,感觉上半年还突飞猛进,下半年好像从赤道飞到了南极,冰冻感蔓延到了全行业!
 
昨天看到一篇很好的文章,旭辉的林峰总署名的地产明斯基时刻是否到来?
 
 
内容很多,其实核心也简单,就是:“整个行业的融资总额下降30%以上,如果按全口径算,可能远不止。各类金融机构都在收紧头寸,公开市场债也很难发出。同时销售回款下滑,按揭也没额度,地方政府为防风险又严格监管账户资金,甚至连工程款都不让支付,现金流入基本枯竭,流出则是刚性,整个行业陷入资本挤兑的时刻。”
 
也有非常明确的呼吁:“我们期待降杠杆的速度能够稍微放慢一些,能让行业有个喘息纠错的机会;期待按揭的口子能够稍微放松一些,不要错伤一些刚需和首改的客户”。
 
伟哥看了林总的文章,深以为然。房地产的调控政策当下的确过于严厉,过于一刀切。而且对于房地产行业来说,分化严重,融资对于民企压力太大。
 
而昨天房地产股大涨也是因为央行的一句话被过度解读:
 
 
从会议内容来看,货币政策总基调没有太大变化,即稳健的货币政策要灵活精准、合理适度,保持流动性合理充裕,增强信贷总量增长的稳定性,保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配,保持宏观杠杆率基本稳定。
 
引起大家关注的是本次例会自2003年以来首次提及房地产,会议明确“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”。
 
广宇发展、铁岭新城涨停,金科股份、金地集团、招商蛇口、万科A、保利发展、阳光城等均收涨5%以上。
 
可见房地产缺利好已经很久了,一句明显有语病的话就推动房地产市场出现了明显波动。那么房企当下到底如何?
 
当下房地产市场销售到底如何?还有哪些企业在拿地?
 
首先:最近的土地市场非常明显的出现了66%的拿地金额来自国企央企!(统计前20)
 
 
三季度来,单企业拿地超过50亿的房企合计只有20家,整体看,的确相比之前有明显减少,但值得注意的是,其中央企国企成为主流。
 
整体20家房企在三季度一共拿地2901亿,其中最高的中海投入高达420亿,另外超过百亿的还有中铁建、保利,超过200亿拿地的4家房企中只有碧桂园一家民企,其他全部是央企。
 
民企还能拿地的基本只有:碧桂园、龙湖等少数企业。从金额看,占比只有34%,而且在20家企业里面占比只有7家,整体20家企业有13家是国企央企。
 
从城市看,特别是一二线城市,表现更明显,三季度数据中基本超过8成拿地金额来自国企央企。
 
 
在广州第二批集中拍地下,堪称是国企央企的主场。这第一天成交的16宗地中,中海拿下3宗,粤海1宗,中国电建1宗,南投1宗,珠实+南投1宗,葛洲坝1宗,越秀2宗,中建一局智地1宗、中铁建1宗,远东1宗,相当于国企拿下13宗地。加上今日珠实再拿2宗,知识城+凯德1宗,本轮第二批供地的成交的23宗地,一共有16宗为国企所拿。
 
截至2021年9月24日,全国重点城市第二批集中供地进度过半,青岛、济南、天津、成都、苏州、沈阳等十个城市率先完成第二批次地块出。在这十个城市中,已经有超过118宗土地暂停出让,占这些城市土拍的25%,叠加部分流标土地,第二轮集中供地3成土地相当于流标。
 
其次:整体房地产市场如何?
 
2015年4月来,连续77个月,除了疫情影响的2020年2月,二手房下调城市最多,上涨城市最少的一个月,信贷收紧下,楼市拐点出现了。
 
 
不仅仅是这样,整体市场成交额也出现了同比和环比的下调:
 
 
统计局数据显示:2021年1-8月商品房销售额119047亿元,增长22.8%;比2019年1—8月份增长24.8%,两年平均增长11.7%。8个月销售额突破11.9万亿刷新历史记录。但是值得注意的是7-8月已经连续2个月同比下调。
 
8月拆分单月数据出现同比环比明显下调,拆分单月数据看,8月份单月商品房销售额高达1.26万亿,低于2020年同期。同比下调了23%。整体看,2021年楼市冲高的速度明显开始放缓。调控影响全面出现!
 
据国家统计局数据显示,1—8月份,我国房地产开发投资98060亿元,同比增长10.9%,虽然维持了两位数的正增长,但是同比增速高位连续回落的趋势已经非常明显。
 
2021年全年房地产市场销售额接近19万亿创造历史记录虽然基本成为定局,但房地产调控抑制市场的影响开始快速出现。7月份商品房销售面积和金额同比跌幅分别为-8.5%和-7.1%,8月份则扩大到-15.5%和-18.7%。
 
第三:刚需躺枪!
 
北京目前房贷利率是首套房5.2%,二套房5.7%,申请审评半个月就能完成,但是放贷时间和等待时间均无法确定;上海各大银行房贷都收紧了,最快也要6-8个月,且要求二手房贷款还款方式为等额本金。
 
放贷拖沓造成“卖一买一”的改善型需求释放受阻,楼市交易量快速下行,导致二手房价下跌,市场可能明显或大幅波动。
 
按照正常的流程,购房合同签约后借贷应该及时跟进,但是目前这种放贷时间和等待时间均无法确定的状态显然是侵犯消费者合法购房权益的。
 
 
二手房市场逐渐成为一二线城市的主流市场,在一线城市,二手房占市场总成交基本已经达到了80%,二线城市也大部分开始过半成交为二手房。
 
2021年8月份,深圳二手房成交总量较去年同时期下降80%左右,降至2043套。距离上一次成交量低于2500套时,还要追溯到2011年,已经接连创下近10年来的最低纪录。
 
8月上海二手房成交量环比下跌24%,同比更是下跌了40%,已经明显进入了下行通道。
 
 
贷款全面收紧,刚需首当其冲。
 
购房群体大致可以分为三类,第一类是富豪阶层;不愁钱不愁房,但就是喜欢买房,钱放银行不值钱,买房还能保值增值。第二类是炒房者,相当于中产阶级;想通过炒房,让自己的财富再上一台阶,所以就想方设法的太高房价,然后进行炒房。第三类就是我们说的刚需,也就是穷人阶层,刚打到买房条件,或者说还买不起房的;而往往就是这类群体,被楼市伤的最深。
 
伟哥简单的总结一下:
 
当下房企并不是都惨,惨的主要集中在民企,特别是负债率高的民企,国企央企反而大量拿地。
 
从楼市调控看,政策过度集中,在融资与销售端双收紧,特别是二手房信贷基本停贷,导致市场出现断崖式下调。整体市场有出现大量房企资金链断裂的风险,基本所有民企都在辟谣资金链没有危险。
 
从趋势看,最难的时候可能刚刚开始,如果政策没有松动,很可能史上最惨的房地产四季度将要开始,房价肯定会出现大跌!
 
最近买房的一定要注意,千万别买最近3年排行榜突然上涨的房企,也尽量别买民企的,任何民企最近都有可能突然暴雷。



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