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终于要“让利”给开发商了?!

这几天很多人在关注一则消息,土地溢价率上限的变化:
 
传闻自然资源部近日召开闭门会议,计划将对第二批次核心城市土地出让政策进行调整,调整方向涉及:
 
1)商品住宅用地竞买企业应具备房地产开发资质;
 
2)建立有效的购地审查制度,加强对房地产企业购地和融资的监管;
 
3)限定土地溢价上限15%;不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价;
 
4)到达上限后通过摇号、一次性报价或竞高标方案等方式决定土地归属。
自然资源部积极响应7月22日会议上提出的加快完善“稳地价”工作要求,研究调整重点城市土拍规则。8月11日,青岛发布公告称第二批集中供地全部地块“因故中止”,这是近期继深圳和天津后又一重点城市中止或延期第二批集中供地。前一日,天津发布补充公告,延期出让第二批集中供地并对土拍规则做出较大调整,明确调整后61宗地块最高溢价率不得超过15%,竞价达到上限后以摇号方式出让,并提高房企参拍门槛,要求企业提供资金来源承诺和资信证明。
 
那么很多媒体说是因为大量土地没有人要了,导致土地收回?
 
第一轮已经完成土地出让的22个城市合计出让住宅土地高达802宗(不统计商业地产),合计土地出让金也达到了10530亿,平均土地溢价率达到了14.7%。楼面价平均达到了10002元每平米,相比2020年同比上涨了15.1%。
 
因为第一轮住宅土地供应没有达到降低地价的预期,很多城市的溢价率和成交土地价格都是历史最高纪录,这种情况下,第二轮土地如何供应成为了市场关注焦点。
对比2020年全年这22个城市完成的住宅土地出让情况,整体看,地价平均楼面价上涨了15%,从溢价率看,2021年第一轮集中供地也上涨了2个百分点!
 
整体看,2021年截至8月11日,全国热点城市卖地数据继续高位允许,50大城市卖地金额高达248328亿。从城市数据看,已经有杭州上海2个城市超过2000亿,另外还有北京、广州、南京、武汉超过千亿。
首先:第一轮双集中卖地没有出现土地市场降温。
 
从平均溢价率看,22个城市里,最高的是重庆、深圳、厦门、杭州, 都在20-30%。另外比较平稳的是北京等城市。
 
8月10日,天津市规划和自然资源局发布《天津市国有建设用地使用权挂牌出让补充公告》,延期进行第二批集中供地活动,并调整起拍价格、竞买规则。
 
深圳原定于8月9日第二批集中推出的22宗宅地,突然全部中止出让,参与房企已交纳的竞买(投标)保证金将原路退回。
 
有消息称,沈阳8.19—8.30第二次集中供地规则将发生变化,预计拍卖地块不再加附加条件,而是达到限价后,采用公开摇号或竞品质方式。
 
8月11日,青岛市自然资源和国土局发布公告,称7月30日青岛公示的第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”
 
其次:房地产调控密集爆发
 
整体看,房地产调控政策不断加码,打补丁堵漏洞成为最近房地产调控的主要原则,这种情况下,如果第二轮土地再出现高溢价率情况,对于房地产调控不利。
 
这种情况下,大部分城市都在加码第二轮集中土地供应规则,避免再次出现第一轮集中土拍中的高溢价率现象。
 
8月上旬房地产调控超过20次,这几天房地产调控明显不一样了,如果说过去的调控看着次数井喷刷新历史记录,大部分都是老调重弹,那么最近几天的调控可以说已经开始动“真格”了!
 
很多过去多年存在的房地产调控漏洞,在最近明显打补丁。
 
2021年截至8月份的房地产调控继续全面升级!相比去年,收紧调控的力度不断增加
 
累计看,1-7月合计房地产调控已经高达352次,平均每月超过50次房地产调控,体现了房地产政策的严格趋势。
 
第三:溢价率过高,和房屋建筑品质下降是出现第二批次土地供应规则改变的重要原因。特别是溢价率过高城市,预计都将会控制溢价率。避免误导市场。
 
简单的总结一下:
 
第一轮集中土地竞拍,开发商的溢价率最高达到了130%,出现在重庆,预计未来很可能出政策要求全部低于15%。
 
对房企而言,土拍严控溢价率,以“摇号、一次报价、竞高品质方案”方式取代“竞配建”等方式,或将降低房企拿地成本,一定程度上保障房企利润空间。北京、成都、苏州和杭州等城市陆续加强品质相关要求,叠加住建部等八部门加强房地产开发领域整治规范,预计更多热点城市将在土地端引入竞品质要求。
 
1:开发商不赚钱肯定不行,因为房子质量越来越差,而且房企暴雷可能性也越来越大。
 
2:开发商拼命做大规模的取向依然不变,2021年依然会刷新历史记录,这种情况下,抢地难免,购房者很难得到红利。
 
3:从购房者买房角度看,最近2年,规模突然变大的非央企的房企,千万别买,危险!
 



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