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地王、流标、摇号、千亿!5月8日京城饕殄盛宴十大趋势揭秘

集中卖地的影响会如何,终于已经变成了明牌,好几个城市已经执行了集中卖地,这一新生事物对于楼市的影响可以说已经基本出现。
 
特别是这几天广州900多亿的集中卖地,可以说给5月8日北京将开启的历史千亿集中卖地做了一个预演!
 
而且和之前的预测一样,整体看,高价地依然非常多,而中小企业过江龙第一次到广州的现象也增加,整体看,集中卖地的确对区域市场竞争格局出现了颠覆性的影响!
 
今天简单的就已经基本落地的广州卖地情况,聊聊下个月8月,北京预计1000多亿的饕餮盛宴可能想趋势!
 
广州的具体情况推荐大家看看这篇文章:
 
 
对于北京来说,最值得关注的有10大确定的趋势!
 
1:地王依然会出现,毫无影响!
 
广州出让的土地中,溢价率两极分化:
 
从42宗成功出让的地块溢价情况来看,本轮拍地呈现出“两极分化”的趋势;
 
即底价成交、溢价40%-45%两个极端的地块占比最为突出。
反观2020年,除底价成交地块占比较大以外,单宗地块溢价集中在10-30%区间。
 
由此说明,采取集中供地开发商对于优质地块的“竞逐”方向性更加明确,大部分开发商更愿意将资金投入到热点地块当中。
 
从官方的角度而言,此情况减轻了开发商对于条件“喜忧掺杂(中等条件)”地块的角逐;
 
对于北京的启示来说,包括树村在内的几宗地块,必然会抢到摇号!
海淀树村、朝阳金盏、崔各庄、通州副中心共计6宗热门地块需采取了竞报政府持有商品住宅产权份额的交易方式。
 
特别是树村地块,竞争到20%持有基本已经毋容置疑,最后摇号确定房企归宿也基本是必然。
 
2:过江龙会井喷!
 
广州的卖地过程中,有很多大第一次到广州的房企出现。
 
集中拍地,“炸”出了不少首次在广州公开拿地的“过江龙”;其中包括弘阳、正荣、上坤、联发、力高、厦门国贸等。
 
除去4宗需要摇号的地块,剩余38宗成功出让地块中,最后“赢家”涉及过江龙(包括联合体)的地块有14宗,即37%的地块由过江龙竞得。
对于北京29宗集中出让地块来说,最有可能的趋势是,地头蛇依然保护基本盘,但过江龙肯定也会大量出现!
 
3:北京的29宗地块配建条件非常复杂,计算楼面价困难。
29个项目都规定了上限价格,其中最高的朝阳区豆各庄乡孙家坡村1306-638地块F1住宅混合公建用地,上限为68.2亿元。在所有土地中,有九成的溢价率没有超过15%。
 
4:流标很可能会出现!
 
29宗地块素质差距巨大,部分区域的地块依然困难。
 
5:首开和中海依然是大户?
▲本轮拿地超过1宗的房企(标红为存在联合体拿地)
 
以广州为例最大的地主是越秀,但保利这次出手很少。
 
北京楼市2017年调控后可以分成两个阶段,2017-2018年是企业适应阶段,那么2019年到现在的销售市场基本就代表了,这家房企对北京房地产调控的适应情况。
6:2021年很可能出现供应断顿,特别是5-11月。
全北京在2017年之前新建住宅是100平米以上的改善为主,但2018年开始,限竞房时代,明显成为了89平米小三居时代,使得市场上土地供应基本集中刚需化。
 
7:楼市进入6万+时代
 
面粉贵了,这29宗地(房山招标)起拍楼面价超过3万元/㎡的地块有16宗之多。简单的说,未来入市售价将大部分集中在5-6万以上。
 
第三:计算土地入市周期可以发现,按照正常节奏2021年5月入市的土地,基本都要到2022年入市,这就给了市场一个新的问题,2021年入市的新项目将非常少,购房者将只能在之前成交的土地和库存里优选。
8:总土地成交金额预计在1100亿左右
 
整体看,北京相比其他城市明显抑制了溢价率,所以成交总价不会太高,但各种复杂的配建下,对于房企的要求依然非常大。
 
9:全国热点城市井喷的卖地潮开启!
整体看,上半年第一次集中卖地相对集中。
 
10:对于购房者来说,珍惜限竞房吧。
 
相比之前几年的刚需为主,这一轮房价将在6万+为主:
30宗住宅地块,销售限价最高11.2万,7万以上14宗,5万以上累计24宗,只有包括共有产权在内的6宗住宅地块,基本分布在远郊区县。
所以整体市场看,北京将从之前的倾斜刚需,逐渐开启倾斜改善阶段。市场房价也必然水涨船高。



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