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2020年楼市冰火两重天:北京见底?VS全国近顶?

  2020年肯定是中国这几十年历史上最值得纪念的一年,年初的疫情打乱了所有人和行业的发展节奏。房地产作为一个最重要的行业,也明显的呈现了疫情影响。

  但最近房地产市场明显发现了一些变化,各地的分化开始明显出现:

  1:市场全面复苏,但年内会不会出现同比上涨?

 

 

  6月房地产数据最值得关注的是,房地产投资数据开始转正!市场基本走出了疫情的影响。

  整体看,疫情的影响在快速的过去。6月全国房地产投资开始全面复苏,从南到北,开工逐渐正常,6月份大部分城市楼市市场都出现了明显恢复。

 

 

  1—6月份,商品房销售面积69404万平方米,同比下降8.4%,降幅比1—5月份收窄3.9个百分点。商品房销售额66895亿元,下降5.4%,降幅比1—5月份收窄5.2个百分点。

  5-6月拆分单月数据看,基本都是相比上涨,但5-6月合计的成交面积为3.54亿平米,同比上涨了5.13%,另外成交金额为3.5万亿,同比上涨11%。

  简单测算一下:按照5月疫情恢复后的市场成交量平均上涨幅度为(成交面积上涨5,成交额上涨10%计算)

  2020年全年的商品房销售面积大约在17亿平米,而销售额大约在16.45万亿(按照去年5-12月的面积105%,销售额110%,加上2020年1-4月数据计算)

  如果未来政策变动不大,2020年全年房地产市场销售额有望历史第一次超过16万亿,同比上涨3%,但销售面积可能下调1-2%,基本持平。

  2:调控升级下的全国楼市会见顶吗?

  最典型的是一轮收紧政策的出现:

  如果说总结一下2020年楼市的调控政策,那么在2020年上半年全国各地10几个城市调控放松政策一日游背后体现的是地方松绑调控,刺激房地产市场的冲动。

  背后的效果很明显,叠加100多城市各种力度的人才政策,房地产市场的确快速企稳甚至部分城市开始了火热,包括深圳、杭州、南京等等城市。

  截止日前已经有累计超过8个城市发布了收紧的调控政策:深圳、杭州、郑州、东莞、南京、宁波、内蒙、长春。

  整体看,调控加码的城市主要特征是房价上涨!

 

 

  整体看,本轮政策调控升级只是打补丁,全国没有出现调控全面大力度升级的情况。

  万人摇是出现本轮升级调控的主要原因,全国在杭州、深圳、南京、成都等8个城市出现了2020年一轮万人摇现象,部分新房因为人为限价,出现了明显的套利空间,因为套利空间,放大了购房群体。这种情况下,大量的假离婚、假落户、假人才出现。所以本轮政策的升级主要是为了打击“万人摇”。

  往年房地产调控,都是房地产销售全面火热,但本轮房地产调控是建立在全国房地产销售数据依然同比下调的基础上。部分城市明显过热。

  截止日前,已经有超过8个城市发布了各种调控政策,但相比2011年的全面限购、2014年的全面限购限贷,2017年3月开始的全国多城市限购限贷限售。

  2020年开启的本轮调控政策大部分内容只是针对2011年开启限购就存在的假离婚等政策打补丁。所以从政策内容本身看,史上最弱。从调控效果看,目前除深圳有明显影响外,其他包括南京、杭州等城市,影响微弱。

  所以,本轮政策的力度和效果不会太大,政策预期也是别暴涨。本轮最主要的特征是全国开启楼市调控打三假“假离婚、假落户、假人才”!

  第三:各地楼市情况!全国除京津冀外大部分都已经在历史最高位!

  北京跌了多少!

  与2017年最高点对比,北京的房价跌了多少?

  3年来,北京二手房价格平均跌幅已经超过20%,部分房源甚至跌幅已经达到或者超过了30%。

  商住房的价格平均跌幅已经在30-40%

  天通苑东一区从2017年的3.9万左右跌到了当下的3.2万左右,跌幅大约在18%.

  朝阳新城一区商品房从之前的5.4万跌到了现在的4.3万,跌幅大约在20%。

  北京像素当下的loft单价在3.5万左右,最高点在5.5万,跌幅大约在36%

  龙湖时代天街2017年最高点的价格大约在5.4万,当下基本在4.4万,跌幅大约在19%。

  臻园在最高点的单价大约在10.5万,当下的价格在8.2左右,跌幅大约在21%。

  东南小区当下只有12万左右,市场最高点接近15万,跌幅在20%左右。

  东湖湾当下均价在8.5万左右,最高点的价格大约11万,跌幅在22%

  嘉铭桐城大约从9.5万跌到了7.5万,跌幅大约在21%。

  如果计算税费、资金成本,简单来说,3年相当于又是15%的成本。简单的说,在2017年3月份买一套房二手房,平均单价大约600万,基本上跌了100-150万。

  总结一下,北京大约有5万家庭在过去3年亏了150万,5万家庭亏了100万,还有大约20万家庭亏了50万。(当然,有个问题是连环单,很多交易都是为了换房,卖房买房都是一次交易,另外大部分购买了商住房的基本都已经亏损在50-100万)。

 

 

  注意了,这并没有计算没有交易的纸面财富变化,只是计算过去3年多时间,买房人的财富变化。

 

 

  第四:所以当下看房地产市场很可能出现北京见底VS全国近顶!

  1:从全国房地产市场看,已经在本轮历史房价最高点持续很久,本轮房地产高峰期可以说也是历史上持续时间最长的一次牛市。

  2:从全国看,随着信贷放水最高峰的过去,全国楼市再冲高的趋势已经放缓。各地调控政策的次第出现,将明显影响市场走势。

  3:北京市场、长沙市场等反而相对平稳,因为过去三年没有涨,也很可能躲过未来其他城市的调整。

 

 

 

  



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