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全国各地“人才”又开始涌入售楼处了

最近楼市的数据大部分都是假的,不论是跌多少还是涨多少,当然还有动不动忽悠首付变化和利率变化的数据,都是捏造的假新闻。
 
3月份全国大部分城市的二手房中介还不能正常出入小区,新建住宅的网签滞后又因为首付等原因一般都在2个月以上,这种情况下,当下看到的所有网签数据其实都不是市场的及时反映。
 
对于开发商宣传的月度几百亿的成交量,其实都知道,一方面重新定义了成交,炒楼花成为普遍现象,另外一方面透支了过去的成交,找合作方假签约成为了普遍现象。
 
当然,出现这种情况的核心原因还是因为政策,房地产市场的宽松政策在3月份基本都被打脸。稍微有一点力度的政策都一日游了。所以当下市场远远谈不上火热,的确有热度项目卖的不错,但是,3月全月基本只恢复了2019年正常状态6成,下旬稍好,也只在7成半左右。
 
房地产短期看政策、中期看政策、长期还是看政策。
 
直接针对房地产政策宽松的大门是开不了了,但有两扇窗户,开的可能会越来越大。
 
一扇是资金。众所周知,降准降息频繁,320预测降息打脸了,420可能降息幅度会非常大。
 
国常会确定,强化对中小微企业普惠性金融支持,累计金额超3万亿元。
 
其实当下预测房地产市场就是算命,通胀还是通缩,如果出现通胀,当下买房是最合适的机会,如果出现通缩,赶快卖房!
 
 
政策一日游体现地方救市的期望。
 
累计看,最近一个多月,全国已经有包括海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店等5个城市出现了政策一日游。
 
疫情下,宏观经济变化,过去过严的房地产调控的确应该有所调整,特别是在符合房住不炒的原则下,针对刚需和改善应该出台一定的政策,这不违背楼市调控原则,也不会对市场带来太大影响,但包括海宁等松绑政策,的确有鼓励炒房的嫌疑。
 
各地松绑的政策内容不一,但都出现了只要媒体集中报道,就撤销的现象。这代表了虽然楼市一城一策,但各地针对本地楼市出台政策依然过于随意,部分政策明显触碰了政策底线,违背了房住不炒的大原则。
 
目前看,各地政策力度非常有限。
 
目前的房地产政策基本都只针对节流有一定的影响,对于房地产企业来说,最大的问题还是资金压力,特别是到期债务问题。一旦销售不能快速恢复,房企到4-5月份将面临普遍性的资金压力。
 
另外一扇自然也就是人才政策了。
 
怀化市日前出台《怀化市应对新冠肺炎疫情推动房地产市场健康有序发展10条措施》,对契税进行补贴,并加码人才购房补贴。
 
沈阳市(4月2日)发布“人才新政”技校生(中专同等学历)、有“劳动合同”的人员、开小卖部的个体户等7类“人才”,都可以在沈阳市落户!
 
海南三亚:拔尖人才购房补贴6万元/年
 
截至4月15日!瑞安人才购房享5-7折
 
4月1日杭州实施高层次人才可优先购买首套住房
 
3月来,人才政策井喷,累计已经超过20多城发布了各种人才政策。
 
疫情下,各地楼市政策持续井喷,但随着各种政策一日游,大部分城市房地产政策出台相对谨慎,基本以人才政策和公积金政策为主。
 
3月单月,全国接近20城市发布了各种人才政策,其中大部分与购房相关。
 
 
全日制本科可以直接落户苏州,大专缴纳6个月社保可以落户。广东江门市住房和城乡建设局网站27日发布的《关于我市限购区域内新建商品住房购房资格的通告》提出,具有大专以上学历的非本市户籍居民家庭,可购一套新建商品住房。
 
2020年的新特点:尝到甜头的城市继续加码,分布看城市基本全面开花,人才标准继续降低,很大程度已经开始变成了劳动力之争。特别是西安、南京、杭州等城市,在2019年力度空前基础上,继续加码人才政策。
 
成都、武汉、石家庄、哈尔滨等城市的市域总人口均已经超过了千万大关。在杭州人口逼近千万大关的同时,西安、郑州等强二线城市也在向千万级别人口城市迈进。
 
落户方面,大部分出台人才新政的城市均全面放开对学历型人才的落户限制。
 
“无门槛落户”、“先落户再就业”、“亲属可投靠”是三大关键词;以沈阳为例,基本随便落户。
 
安居方面,给予合理的购房资格、购房补贴。
 
(普通人才一般在1万-6万)、租赁补贴(普通人才一般在1500元/月,限定发放年数)、生活补贴(普通人才一般在1000元/月,限定发放年数)。措施对加快意向型人才的流入具有推动作用。住房补贴力度大(部分含满足合理的购房需求),生活补贴力度大。
2019年,杭州、厦门、宁波常住人口增速大幅加快,杭州更是成为人口增量增速双料冠军。2017-2019年,浙江、广东常住人口年均增长率最高,成为这轮人才争夺的最大赢家,也反映出人口流动重心加速南移。
 
首先,人才政策不敏感,各地当下出台政策逐渐谨慎,相比一日游政策,人才政策力度再大,也不会出现收回的风险。
 
各地松绑的政策内容不一,但都出现了只要媒体集中报道,就撤销的现象。这代表了虽然楼市一城一策,但各地针对本地楼市出台政策依然过于随意,部分政策明显触碰了政策底线,违背了房住不炒的大原则。
 
其次,大部分城市的房地产政策主要集中在公积金政策和土地款缓解政策,还有就是预售加快政策。个别城市也有针对契税减免购房补贴,但主要集中在个别三四线城市。
 
多城市政策力度较大都被叫停,但试探政策依然不断出台。主要原因是一城一策,地方的土地财政、包括经济稳定要求房地产政策有所调整。
 
整体看,短期房地产政策收回的基本都是因为微调力度过大,收回的基本都是刺激市场的而非稳定市场的政策,另外现在看房地产政策能够落地的基本是救企而非救市。
 
第三,人才成为房地产政策调控的窗口。2019年全年全国超过170城市发布了不同力度的人才政策,吸引人才成为了城市竞争的主要政策内容。与2018年同期相比上涨超过40%。
 
2020年一季度整体也超过50城发布了人才政策。但值得关注的是,对于地方需要的人才,不应该简单的推入房地产市场,人才更多应该与产业政策挂钩,对于人才的居住也更应该以保障类型住房为主,把人才推入商品房市场,本质很难弄清楚是不是炒房。
 
人才不应该是购房者,城市应该为人才提供居住条件
 
从未来发展看,目前全国大部分城市的人才政策,均只考虑到了用降低门槛吸引人来,但大部分城市都没有留住人才的措施。这种情况下,吸引来的很多是购房者。而且甚至有可能出现炒房客借助人才政策不同城市购房落户的可能性。
 
疫情影响经济,这种情况下,吸引人才更需要有稳定的产业预期。
 
吸引人才的目的是发展产业而不应该是发展房地产。能留着人才的也肯定是产业而不是买一套房。
 
最后简单的总结一下:
 
坚持房住不炒!房地产调控的大门预计打开的可能性不大,楼市买不买房关键还是看信贷+人才,这两扇窗户开的有多大。
 
全球都在放水、人才的认定标准会越来越低,这两方向的政策预计将是2020年市场的主流政策。



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