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今天等着央行可能的降准,结果居然失约了,一直刷着央行的网站,结果等来了针对LPR转化的问答。
 
其实简单的一件事,让各路野生专家弄的乱七八糟,很多所谓专家喜欢阴谋论,弄得好像银行目的不存,就是为了多赚利息。其实答案很简单,当然是转化合适。
 
首先,以后贷款的基准利率就退出市场了,彻底LPR。
 
央行规定,2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商——以LPR为定价基准加点形成,或者固定利率。
 
已经买过房的业主,过去的贷款利率如何办?
 
2018年末,我国住户部门贷款余额47.9万亿元,同比增长18.2%,增速较上年回落3.2个百分点。住户部门贷款余额占存款类金融机构全部贷款余额的比例为35.1%,同比上升2.8个百分点。2018年末,个人住房贷款余额为25.8万亿元,占住户部门债务余额的比例为53.9%。
 
大约30万亿的存量房贷,在过去都是按照基准利率定价,从2020年3月开始将按照LPR定价。
 
其次,降息周期已经打开。
 
目前,LPR已经成为新发放贷款的定价基准。
 
对于房地产市场来说,影响最大的政策是利率政策,而一年期LPR主要是企业贷款成本,5年期LPR基本代表了房贷利率的走势,5年期LPR的降低,代表了房贷利率的下调也将成为趋势。
2019年11月5年期的LPR下调,对于购房者而已,只是开始,100万贷款30年,平均月供减少30元,30年合计减少月供10890元。
 
这只是开始,从猪肉价格逐渐平稳看,未来几个月LPR还将明显下调。
第三,对于市场有什么影响?
 
过去参考贷款基准利率一定倍数浮动时,贷款基准利率的变动,会对贷款执行利率产生放大/缩小的不对称效应。例如,如果两笔贷款利率分别为贷款基准利率的0.8倍和1.2倍,则贷款基准利率上升/下降0.1个百分点时,这两笔贷款实际执行利率将分别上升/下降0.08个和0.12个百分点,影响效果明显不相同。
 
简单来说,对于2011年前的存量贷款购房者基本都是LPR减去137个基点,而之后2011-2017年的大部分购房者是将去63个基点。
 
当然,最近2年的购房者很可能是要+基点。短期看,这一政策转变对于购房者基本没有影响。将来没有基准利率。
 
第四,信贷的宽松趋势明确,大部分购房者贷款不会一还20年、30年!
 
两种转换方式各有优势,具体如何选择取决于您自己的判断,特别是对未来利率走势的判断。如果您认为未来LPR会下降,那么转换为参考LPR定价会更好;如果认为未来LPR可能上升,那么转换为固定利率就会有优势。
 
举个例子,如果目前的个人房贷利率是在5年期贷款基准利率上打9折,那么按照目前5年期贷款基准利率计算,您的实际执行利率水平为4.41%(=4.9%×0.9)。
 
(1)如果选择转为固定利率,那么您的个人房贷在整个合同剩余期限内,都将执行4.41%这个利率。
 
(2)如果选择转为参考LPR定价,个人房贷利率水平将按照“5年期以上LPR+(-0.39%)”确定。
 
其中,-0.39是固定加点点差,根据当前实际执行利率(4.41%)与2019年12月公布的5年期以上LPR(4.8%)之间的差确定。
 
转换后到第一个重定价日前,您的房贷利率还是4.41%,但计算方式变成了“LPR4.8%+(-0.39%)”;
 
从第一个重定价日起,房贷利率就会变成“当时最新的5年期LPR+(-0.39%)”;以后每个重定价日都以此类推。
 
对比上述方式,很明显,如果判断未来5年期以上LPR+(-0.39%)>4.41%,即5年期以上LPR>4.41%+0.39%=4.8%,也就是说未来的LPR比4.8%高,就可选择固定利率;
 
反之,如果您判断未来LPR比4.8%低,就可选择浮动利率。
 
第五,银行是人民银行,如果出现上升,是不是能执行是疑问。
 
2009年前买房贷款过的人都知道,在2009年银行发布了利率7折的政策,结果不应该享受政策利好的当时老贷款客户,全部去银行表达了情绪,结果全部改成了7折。
 
所以对于这一次贷款转化,其实对于大部分存量贷款者来说,是享受了一次降息!
 
不要犹豫,还是去修改成LPR定价!
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张大伟

张大伟

667篇文章 3天前更新

中原地产首席分析师

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