双“11”11年|电商vs.房地产是谁搞垮实体经济？-张大伟的财新博客-财新网

从电商购物发起的双11购物节，已经成为中国各行各业参与的狂欢节，房地产作为最重要的行业，自然也积极参与其中。

俗话说的好：

躲得过初一，躲不过双11！双11给人的感觉越来越不好，购物的冲动越来越少。

在消费方式社交化、游戏化趋势之下，层层嵌套的消费陷阱防不胜防，“无法取消的骚扰”“无法领取的红包”更令人不胜其烦。在大数据技术、神经网络算法和机器学习等前沿技术支撑下，滥用个人信息授权和隐私数据共享的机构和商家，无时无刻不在“算计”消费者的腰包。

回到房地产领域，今年各种创新也层出不穷。

拍卖二手房，新房打折扣，在电商缺少增长点的时候，房地产领域被广泛关注。

2019年双11，预计天猫销售额大概率超过3000亿，但其实这也只是杭州等一个城市的卖地金额。

虽然双11，淘宝预计能卖3000亿，但其实这可以说是酝酿了好几个月的销售额，大量的预定+提前锁定了交易。如果看房地产，对比杭州一个城市，在过去10个多月里卖地就多达2447亿。全国还有上海、重庆、郑州、苏州、北京等10个城市卖地超过了1000亿，另外还有17个城市卖地超过500亿。

从卖地角度看，全国土地市场依然高位，但从涨幅看，全国卖地最多的50大城市合计截至双11，卖地35088亿，同比2018年同期上涨了16.9%%。

1.房企销售额

从销售情况看，到目前为止，没有一家企业是同比下调的，但相比前几月放缓出现了。在公布销售业绩的企业中，超过2000亿的有5家。

截至日前，标杆房企公布2019年前10月销售额的企业合计有26家，这26家企业前10月合计销售额40726亿，同比2018年同期上涨了17.9%，刷新历史记录。

单独看10月份，这14家房企合计销售额达到了5063亿，部分房企业绩明显爆发，恒大单月销售刷新历史记录。

11月截至日前，发布2018年前10月销售业绩的企业合计超过31家，这些企业整体看，9月销售依然处于高位，31家企业合计10月单月销售4552亿。与9月份的4716亿相比轻微下行。

2.双11房企的促销

几年前双11对于房企来说是噱头，不少房企还打出流行的“众筹”概念。房产电商一时间轰轰烈烈地发展。

房地产作为大宗买卖，并不适应网上血拼的销售模式，更不可能在“双11”凑上多大的热闹，但并不意味着房地产可以完全置身事外，任何一个行业都必须服从这个时代的游戏规则。

而今年不少房企迫于业绩压力，借力电商，推出了一些具有明显优惠的活动，但整体看效果都非常有限。特别是一二线城市，大部分企业的回款任务都差距巨大。对于房地产行业来说，过了双11，基本也就是最后一个月的肉搏时间了。

3.电商火热下的商业地产

电商的出现，直接打击了传统商业的工厂-总代-经销-客户这个体系，变成了工厂-电商平台-客户。这样，总代、经销这些商家是直接受害者。

有网络就能买东西，何必要到商场来。电商冲击下，人们消费习惯发生了巨大的转变，消费者的支付手段、消费场景、消费目的都在转变。餐饮、电影院等体验式业态的占比有着明显的提高，而提袋销售比例越来越低。

广大消费者的商业行为逐渐脱离店铺和实体，不仅改变了商业格局，商业地产也面临挑战。从一些机构发布的数据显示，网购的品类主要集中在服装饰品、化妆品、数码电器等标准化电子产品。也就是说，受电商冲击最大的是传统百货业，服务业态和体验业态尚不明显。这也意味着，以传统百货业为核心的商业地产将面临巨大冲击。

开发商拿地建住宅赚钱，但必须有商业配比，导致商业地产过剩。而现在对商住房的住宅化管理越来越严格，这种情况下，很多城市的商业地产低迷将成为趋势。

4.开发商被渠道全面影响

在当下很多城市，比如北京，新盘与二手房抢客户的现象明显出现了。相比过去新房与二手房有价差，当下限竞房井喷，大部分客户都400万-500万总价，大量的客户被中介介绍去买了新盘，二手房卖不动了。而二手房卖不动了，再去新房买房的客户自然也就少了。所以很明显的可以看到，2019年，北京二手房萎缩有很大原因是因为中介业务员被高佣金吸引主要介入了新盘销售。

所以市场不景气——开发商病急乱投医——渠道中介带客——项目直接高价比拼吸引渠道带客——高点位下，渠道中介不再开拓门店客户专心洗客户——谁也没客户了！

为什么现在实体店越来越难赚钱？电商和房地产谁才是真“元凶”？有许多人说是马云的电商将实体店的经济搞得一塌糊涂，而也有人说不是电商搞垮了实体经济，而是高房价、高租金使实体店承受不了巨额的费用导致实体经济衰退。到底哪个对实体店的打击更大呢？

话题：