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“5·11”苏州楼市“调控加码”背后逻辑

5月11日,苏州调控终于加码,在市场预期下,限售政策升级。
 
苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域,新房限售3年;苏州工业园区全域二手房,限售5年。在苏州工业园区全域内,新取得预(销)售许可的商品住房,实行人才优先购买政策。
 
首先,苏州加码的调控政策有用吗?
 
户籍限购政策。
 
1、非本市户籍居民家庭购首套房需提供两年内在苏州市区(含吴江区)、昆山市、太仓市累计一年纳税或社保证明;
 
2、非本市户籍居民家庭禁购二套房;
 
3、本市户籍家庭禁购第四套房;
 
4、限购以家庭为单位(夫妻+未成年子女)
 
5、限购范围内的购房资格审查,目前通过网络由管理部门负责,不用多跑去出各个无房证明。
 
首付比例限购政策
 
1、首套房首付比从20%调高至30%;
 
2、有购房贷款记录无实际住房的,有一套房但无贷款记录或已结清的,二套房商贷首付比从30%调高至50%。
 
3、有一套房且贷款未结清的,申请商贷首付比从50%调高至80%;
 
4、对有两套房以上的家庭,暂停发放商贷。
 
之前的限售政策是2年,本次升级调控只针对这部分内容有升级。
 
而对于购房并没有什么政策加码,特别是信贷政策。苏州的信贷政策相对同类型城市宽松,限购政策也只需要1年社保。这些都是过去市场相对活跃的原因。
 
以同省的南京为例,限购限售等政策均比苏州严格。
 
伟哥认为:中国房地产市场短期看政策、中期看政策、长期看政策,而政策里面最代表性的政策是信贷政策,信贷政策不收紧对于楼市影响很小。苏州的加码调控政策,没有任何涉及信贷的内容,另外对于购房资格也没有变化,这种情况下,政策的影响预计不会太大。
 
其次,苏州的楼市热。
 
从2018年11月开始,全国各地收紧楼市调控政策的明显减少,而最近在楼市波动下,市场炒作氛围再启,部分城市再次发布调控政策:
 
4月来,各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次。3月份全国各地楼市调控政策逐渐平稳,仅发布房地产调控政策15次,累计一季度1月份68次,2月份21次,合计3月份,一季度房地产调控只有104次。
 
苏州调控是代表了当地房价地价上涨必须加码调控,楼市正常依然是打地鼠,打补丁,政策力度没有超过市场预期。但一定程度能缓解上涨幅度。
 
楼市依然平稳为主,市场过热肯定会加码调控。市场可以小阳春,不准入夏。
 
苏州的调控只增加的限售政策,对于市场影响最大的信贷收紧政策,苏州并没有出现,预计政策影响力度不会太大。全国各地看,除非收紧信贷,提高首付,否则对于苏州这些明显过热城市来说,抑制市场难度非常大。
苏州土地市场活跃,截止日前,苏州土地市场卖地716亿,同比上涨12.5%,但土地规划面积减少了12.5%,苏州土地市场土地非常活跃。多宗高溢价率土地成交。2019年以来苏州出现了3次百亿级别的土拍盛宴,4月,苏州当地房价以及成交量双双上涨,多个板块的“地王”纪录被刷新。
 
第三,还有哪些城市会加码调控?
从全国看,最近的热点土地市场出现调控加码的可能性非常大,楼市小阳春下,土地市场过热带来的调控升级将多城市出现。
 
伟哥简单的总结:苏州的调控政策力度让很多投资需求放了心,力度低于市场预期。
 
1.苏州的调控政策代表了当下同类型政策的政策取向,房价过热加码政策肯定会出台,但不可能出台重磅政策,只会以打地鼠、打补丁的形式托底盖帽。
 
2.苏州行政级别虽然属于三线城市,但城市基本是二线强城市,奇怪的是,苏州这么一个全国前列的城市,居然在统计局的70大城市房价数据中没有显示。这也体现了统计局的数据存着巨大问题。
 
最近一二线城市都有明显的市场活跃现象,后续调控政策加码预期依然存在。
 
3.从苏州的挠痒调控政策看,各地楼市调控依然以温和平稳为主,不触及信贷收紧的调控加码对于市场影响非常微弱。预计后续各地可能的加码政策,也基本都是以降低短期投资的限售为主,对于购买入口收紧的政策预计力度不会大。
 
4.楼市调控未来是双向的,外围宏观环境影响政策内容,整体看,楼市小阳春是可以的,政策不会加码,但如果入夏,政策肯定会出现。
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