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从董家渡地王劫看“地王”的15种死法!

这几天很多人都在围观董家渡地王:这宗交易因为有很多不理解的地方,所以到底谁占便宜了不好说。
 
不考虑负债,地块本身作为稀缺的优质资产,中民投转让股权主要原因还是集中于获利离场和资金压力两种,整体看,在资金链紧张与去杠杆的当下,房地产市场的大宗资产交易非常频繁。最近几年包括万达、海航等企业均有大量资产交易。
 
董家渡项目为商办住综合项目,其中办公部分包括4幢甲级写字楼及7幢总部办公楼;商业物业涵盖高端购物中心及开放式休闲商街;还有8幢住宅楼及五星级酒店
 
对于房地产企业来说,接盘董家渡项目很正常,属于优质土地,相比之前部分企业获得的毛地,董家渡项目开发难度小,市场预期高。而且百亿级的股权变动,对绿地等龙头房企压力有限。当然因为体量巨大,开发难度也比较大,对资金要求高。
 
整体看,房地产行业进入2019年,房企融资难度大,2019年依然会有大量的房地产企业和项目的股权变动。房地产企业做大做强与离场将并存。
 
那么董家渡地王本身有什么问题?
 
1.项目公司的债务问题
 
收购其持有的中民外滩房地产开发有限公司(“标的公司”)50%股权及转让方对标的公司的全部债权,双方协商确定的交易价格为121亿元。
 
截至2017年12月31日,标的公司总资产约401.53亿元,总负债297.89亿元,净资产103.65亿元。截至2018年12月31日(未经审计),标的公司总资产453.16亿元,总负债352.98亿元,净资产100.18亿元。
从融资说明看,应该是支付土地款,但在土地出让书中明确了,土地款必须在30个工作日内支付。
而从开发节奏看,现在有滞后的嫌疑。
因为涉及到复杂的财务计算,还是聊聊其他项目。从总价角度看,这宗位置非常好的地块可以说是全国第三:
 
全国历史上22宗百亿地王详细表格:
从全国看,住宅类地王入市难度最大:
限价下,高价地项目入市难度高,而这些地块因为拿地时对市场过度乐观,特别是从2016年下半年集中出现的部分高价地,恰好分布在调控最严格的15个核心热点城市。所以整体看,高价地面临市场与政策双风险。
 
从产权角度看,50宗高总价地块,因为涉及的资金体量大,有32宗地块产权在拿地后出现了变动,占比高达64%,引入更多的资金分担市场风险成为了市场主流。
 
其中部分项目都由拿地时的单个企业变成了联合体操盘,包括上海、北京、武汉等城市的高总价地块大部分都出现了股权的变动。
 
从资金情况看,房企融资难度越来越大,各种叠加的调控政策导致房企特别是过去2年拿地的过于激进的企业只能选择卖股求生。预计后续还有更多的项目会出现股权变动:
 
那么预测全国数百宗地王地块将面临什么死法??
 
最大的第一种可能性死法肯定是限价死,拿地的时候地价超过房价成为常态,但随着限价政策的严格,卖房的价格很多都被迫低于成本线,导致很多企业要么选择割肉卖房,要么选择继续等待!
 
(前几年伟哥总结过一次,刚好基本都符合房企可能遇到的情况!)
 
2.第二种死法:个别项目可能爽死
 
虽然大环境不好,但整体看,过去2年的地王依然有部分项目,收获颇丰。
 
历史上的确有好多地王,当时看似疯狂,结果觉出人意料,地王以一个项目改变了一个企业或者一个区域的有不少按照。
 
A:一个地王成就一个地产板块
 
B:一个地王项目成就了一个标杆房企:
 
3.第三种死法:寂寞死
 
全国有多宗地王,比如延庆楼面价超过3万的地王,目前依然地价超过房价。而全国2015-2016年来的土地,依然有非常大的比例在光地晒太阳。
 
4.第四种死法:哭死
 
这种死法当然是最惨烈的,北京最典型的莫过于大龙地产的顺义地王,
 
2009年11月20日大龙地产打败了龙湖、保利、远洋、百仕达等国内多家实力派房地产开发商,并最终在189轮的激烈竞拍后,以50.5亿元的天价成功拿下了这块土地,折合楼面价格将近3万元/平方米
 
当然,现在看,如果不是资金链、资金成本,这几块地,楼面价放在今天看,简直是低的令人发指。
 
5.第五种死法:转死
 
大部分地王现在看,都发生了股权全部或者部分转移。
 
6.第六种死法:整死
 
绿城可以说是受到地王影响最大的企业,公司控制权旁落,宋卫平曾说:绿城已习惯了高价拿地,只要看准了就放手去做!但对于一个规范运作的上市企业,高价拿地有时却是灾难。
 
2009年的一波地王,在2012年的楼市复苏中,没有拖死,但没有躲过2014年,这一年,持续的地王压力,导致绿城连续两次被整合,当然,嫁入国企中交的怀抱,老绿城可以说已经被整死。虽然原因很多,但其中地王太多可以说说是一个主要原因。
 
7.第七种死法:拖死
 
包括北京上海等城市,多年未入市土地比比皆是。
 
8.第八种死法:撕B死
 
围绕着一块上海地王,京沪两位地产业界的大佬潘石屹与郭广昌多番论战,搅得地产舆论圈波涛汹涌,时隔数年后终于有了结果!
 
2015年9月23日晚间,SOHO中国发布题为《有关上海海之门房地产投资管理有限公司重组的公告》,公告内容显示SOHO中国总裁潘石屹将以45.85亿元向复星集团归还上海外滩8-1地王项目。
 
9.第九种死法:退出不玩死
 
这当然就要谈到最近北京几宗联合体竞争地王过程中,授权不同下,导致的退出闹剧,虽然谈不上退地,但因为各家企业对风险把控的不同,碧桂园等企业推出地王组团也是闹的沸沸扬扬。
 
10.第十种死法:不了解竞争环境
 
地王地王,自然是土地市场竞争,不论是从北京的企业走出去,还是外地企业抢北京看,都面临着强龙斗地头蛇的现象。
 
有些地王可能是敲门砖,有些地王可能目的是桥头堡。以一个千亿基本企业进入一线城市为例,连续抢了多宗地王,最后看,连续更换了多个公司董事长也依然在磨合过程中。
 
11.第十一种死法:死在天亮前
 
这种死法其实之前几种死法也有提及,但最值得说的,其实另外一个案例就是顺驰,拿到了太多的地王,导致企业资金链崩溃,但之后承接顺驰土地资源的融创、路劲,其实发展都还算可以,特别是融创更是改变了过去顺驰的缺点发挥了优势,发展也越来越稳健。
 
12.第十二种死法:规划死
 
最典型的项目出现在其他的二三线城市,很多地王可能因为政府领导的喜好,对规划条件的修改而出现无法入市的现象:钱塘江畔,六和塔前,一块可以称得上杭州“绝版风水宝地”的地块,从2006年底土地出让到现在,已经过去了8年,却仍然还处于半吊子工地的状态。2006年底挂牌取得这块土地后,2008年开始报方案准备动工时便发现了困难。“方案一次又一次报批,一次又一次通不过。
 
13.第十二种死法:被经济带死
 
经济发展进入新常态,但未来会如何很难预期。
 
14.第十三种死法:一起死
 
最后一种死法,当然也很可怕,如果按照现在地王的数量,全国一二线城市的地王已经不是一群,而是比比皆是:地价3.8万。房价2.9万,巨大的矛盾:价格肯定会上涨,但能支撑这么多项目吗?
 
15.第十五种死法:被银行逼死
 
从房企融资途径看,银行信贷是相对价格较低的资金,但大部分地王融资难度均明显超过其他普通项目,而且很多都是信托等高成本资金。
 
资金链将是拿了地王企业面临最大的压力!
 
因为大部分企业在2015-2016年融资都是按照2017年下半年开始回款计算,在限价,银行收紧贷款下地王出现群体性烦恼!只能祈祷政策全面宽松了。
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