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这几天很多人都在围观董家渡地王：这宗交易因为有很多不理解的地方，所以到底谁占便宜了不好说。
不考虑负债，地块本身作为稀缺的优质资产，中民投转让股权主要原因还是集中于获利离场和资金压力两种，整体看，在资金链紧张与去杠杆的当下，房地产市场的大宗资产交易非常频繁。最近几年包括万达、海航等企业均有大量资产交易。
董家渡项目为商办住综合项目，其中办公部分包括4幢甲级写字楼及7幢总部办公楼；商业物业涵盖高端购物中心及开放式休闲商街；还有8幢住宅楼及五星级酒店
对于房地产企业来说，接盘董家渡项目很正常，属于优质土地，相比之前部分企业获得的毛地，董家渡项目开发难度小，市场预期高。而且百亿级的股权变动，对绿地等龙头房企压力有限。当然因为体量巨大，开发难度也比较大，对资金要求高。
整体看，房地产行业进入2019年，房企融资难度大，2019年依然会有大量的房地产企业和项目的股权变动。房地产企业做大做强与离场将并存。
那么董家渡地王本身有什么问题?
1.项目公司的债务问题
收购其持有的中民外滩房地产开发有限公司(“标的公司”)50%股权及转让方对标的公司的全部债权，双方协商确定的交易价格为121亿元。
截至2017年12月31日，标的公司总资产约401.53亿元，总负债297.89亿元，净资产103.65亿元。截至2018年12月31日(未经审计)，标的公司总资产453.16亿元，总负债352.98亿元，净资产100.18亿元。
从融资说明看，应该是支付土地款，但在土地出让书中明确了，土地款必须在30个工作日内支付。
而从开发节奏看，现在有滞后的嫌疑。
因为涉及到复杂的财务计算，还是聊聊其他项目。从总价角度看，这宗位置非常好的地块可以说是全国第三：
全国历史上22宗百亿地王详细表格：
从全国看，住宅类地王入市难度最大：
限价下，高价地项目入市难度高，而这些地块因为拿地时对市场过度乐观，特别是从2016年下半年集中出现的部分高价地，恰好分布在调控最严格的15个核心热点城市。所以整体看，高价地面临市场与政策双风险。
从产权角度看，50宗高总价地块，因为涉及的资金体量大，有32宗地块产权在拿地后出现了变动，占比高达64%，引入更多的资金分担市场风险成为了市场主流。
其中部分项目都由拿地时的单个企业变成了联合体操盘，包括上海、北京、武汉等城市的高总价地块大部分都出现了股权的变动。
从资金情况看，房企融资难度越来越大，各种叠加的调控政策导致房企特别是过去2年拿地的过于激进的企业只能选择卖股求生。预计后续还有更多的项目会出现股权变动：
那么预测全国数百宗地王地块将面临什么死法？？
最大的第一种可能性死法肯定是限价死，拿地的时候地价超过房价成为常态，但随着限价政策的严格，卖房的价格很多都被迫低于成本线，导致很多企业要么选择割肉卖房，要么选择继续等待！
（前几年伟哥总结过一次，刚好基本都符合房企可能遇到的情况！）
2.第二种死法：个别项目可能爽死
虽然大环境不好，但整体看，过去2年的地王依然有部分项目，收获颇丰。
历史上的确有好多地王，当时看似疯狂，结果觉出人意料，地王以一个项目改变了一个企业或者一个区域的有不少按照。
A：一个地王成就一个地产板块
B：一个地王项目成就了一个标杆房企：
3.第三种死法：寂寞死
全国有多宗地王，比如延庆楼面价超过3万的地王，目前依然地价超过房价。而全国2015-2016年来的土地，依然有非常大的比例在光地晒太阳。
4.第四种死法：哭死
这种死法当然是最惨烈的，北京最典型的莫过于大龙地产的顺义地王，
2009年11月20日大龙地产打败了龙湖、保利、远洋、百仕达等国内多家实力派房地产开发商，并最终在189轮的激烈竞拍后，以50.5亿元的天价成功拿下了这块土地，折合楼面价格将近3万元/平方米
当然，现在看，如果不是资金链、资金成本，这几块地，楼面价放在今天看，简直是低的令人发指。
5.第五种死法：转死
大部分地王现在看，都发生了股权全部或者部分转移。
6.第六种死法：整死
绿城可以说是受到地王影响最大的企业，公司控制权旁落，宋卫平曾说：绿城已习惯了高价拿地，只要看准了就放手去做！但对于一个规范运作的上市企业，高价拿地有时却是灾难。
2009年的一波地王，在2012年的楼市复苏中，没有拖死，但没有躲过2014年，这一年，持续的地王压力，导致绿城连续两次被整合，当然，嫁入国企中交的怀抱，老绿城可以说已经被整死。虽然原因很多，但其中地王太多可以说说是一个主要原因。
7.第七种死法：拖死
包括北京上海等城市，多年未入市土地比比皆是。
8.第八种死法：撕B死
围绕着一块上海地王，京沪两位地产业界的大佬潘石屹与郭广昌多番论战，搅得地产舆论圈波涛汹涌，时隔数年后终于有了结果！
2015年9月23日晚间，SOHO中国发布题为《有关上海海之门房地产投资管理有限公司重组的公告》，公告内容显示SOHO中国总裁潘石屹将以45.85亿元向复星集团归还上海外滩8-1地王项目。
9.第九种死法：退出不玩死
这当然就要谈到最近北京几宗联合体竞争地王过程中，授权不同下，导致的退出闹剧，虽然谈不上退地，但因为各家企业对风险把控的不同，碧桂园等企业推出地王组团也是闹的沸沸扬扬。
10.第十种死法：不了解竞争环境
地王地王，自然是土地市场竞争，不论是从北京的企业走出去，还是外地企业抢北京看，都面临着强龙斗地头蛇的现象。
有些地王可能是敲门砖，有些地王可能目的是桥头堡。以一个千亿基本企业进入一线城市为例，连续抢了多宗地王，最后看，连续更换了多个公司董事长也依然在磨合过程中。
11.第十一种死法：死在天亮前
这种死法其实之前几种死法也有提及，但最值得说的，其实另外一个案例就是顺驰，拿到了太多的地王，导致企业资金链崩溃，但之后承接顺驰土地资源的融创、路劲，其实发展都还算可以，特别是融创更是改变了过去顺驰的缺点发挥了优势，发展也越来越稳健。
12.第十二种死法：规划死
最典型的项目出现在其他的二三线城市，很多地王可能因为政府领导的喜好，对规划条件的修改而出现无法入市的现象：钱塘江畔，六和塔前，一块可以称得上杭州“绝版风水宝地”的地块，从2006年底土地出让到现在，已经过去了8年，却仍然还处于半吊子工地的状态。2006年底挂牌取得这块土地后，2008年开始报方案准备动工时便发现了困难。“方案一次又一次报批，一次又一次通不过。
13.第十二种死法：被经济带死
经济发展进入新常态，但未来会如何很难预期。
14.第十三种死法：一起死
最后一种死法，当然也很可怕，如果按照现在地王的数量，全国一二线城市的地王已经不是一群，而是比比皆是：地价3.8万。房价2.9万，巨大的矛盾：价格肯定会上涨，但能支撑这么多项目吗？
15.第十五种死法：被银行逼死
从房企融资途径看，银行信贷是相对价格较低的资金，但大部分地王融资难度均明显超过其他普通项目，而且很多都是信托等高成本资金。
资金链将是拿了地王企业面临最大的压力！
因为大部分企业在2015-2016年融资都是按照2017年下半年开始回款计算，在限价，银行收紧贷款下地王出现群体性烦恼！只能祈祷政策全面宽松了。
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