财新传媒
位置:博客 > 张大伟 > 闪崩90%股价房企 10倍涨幅背后谁在非法牟利?

闪崩90%股价房企 10倍涨幅背后谁在非法牟利?

昨天很多人都见识到了香港资本市场的残酷,内房股出现了大幅度调整,甚至可以说是山崩地裂。泥沙俱下,甚至出现了最高点跌幅90%,收盘跌了81%的内地房地产企业。
昨天伟哥讨论了这个话题,出现这么大幅度的跌幅,99%是资金链出现问题或者大股东质押被平仓了,否则做空幅度不可能这么大。
 
很多人提及这个跌幅与最近热热闹闹的排行榜黑幕有关系,这个其实高估了排行榜的作用。排行榜的作用的确是融资(这一点在易居等企业的上市公告中有明确提及),但哪怕做的离谱比如在2018年出现了双黄蛋并列20强,实际是有上市房企虚报200亿销售(正荣数据见正荣地产上市公告)对股价并没有太大的影响。
这家在浙江发家的企业,相信大部分人在2019年1月1日前都没有太多的关注,毕竟同类型企业太多了。但自从一个涨幅10倍的排行榜横空出世后,这几年房地产业对排行榜的诟病都集中井喷了。
 
严格来说,伟哥也觉得这家企业应该郁闷,股价暴跌与排行榜无任何关系,另外这种排行榜也太逗了严重的损害的企业的利益,当然因为太显眼,必然被关注,不关注的基本都应该没淘汰的房地产媒体人。
 
昨天这家房企发布了一个声明:
 
佳源地产的声明说的很清楚:
 
1.排行榜是错的,但改了,所以你们不准再提错的排行榜。(特指2018年1月2日发布的)
 
2.有自媒体或者媒体企图黑钱了。
 
(这一条非常恶劣,到目前为止所有写过佳源这两个字的媒体自媒体都有嫌疑,所以报警是必须的,这种黑社会性质的媒体如果有,应该送到牢里去)
 
伟哥谈几点基本常识:
 
一、10倍涨幅榜单的错误时间(因多次发布,所以如果第一名佳源地产真冤枉,建议起诉发布榜单机构,并索求赔偿。)
 
在企业与乐居财经(并非乐居)的声明里,都明确提及了2018年百强房企销售增幅排行榜是错的,但修改了。
但如果你查询一下,会发现,这个榜单并非第一次发布,而是2018年连续多次发布:
 
独家发布丨2018上半年中国房企销售涨幅榜
 
依然全部留存当然,很快伟哥这篇文章后,很可能过一会就会删除。
可见这个房地产企业销售上涨10倍的涨幅并不存在偶然错误的可能性。
 
二、销售主体的问题
 
这个必须贴上佳源地产的声明,数据主体不一致。
 
佳源国际在开曼群岛注册、并在香港联交所上市实际控制人是沈天晴。
 
佳源集团是一个控股公司,佳源国际就是其中子公司之一,佳源集团在中国境内还有另外一个平台公司——佳源创盛。
 
佳源创盛与佳源国际没有任何直接或间接的持股关系,组成了规模更大的佳源集团。
 
这种类似关系在房地产业内有不少,比如金地商置与金地,保利置业与保利。当然其他都是多上市平台,数据相对透明。而佳源国际的数据相对透明,但佳源集团的数据不透明。当然从统计口径中,可以不可以打包也存在疑问。
 
这种情况同样存在在几个只上市部分板块的企业中,比如福晟。非上市部分数据严重影响了所谓排行榜的中立性。
 
三、排行榜背后谁在牟利(下文与佳源无关,包括所有上榜房地产企业)
 
在排行榜中非常明显的出现了多家房地产企业销售额与实际企业公告额差距巨大的现象。(真实数据见各企业上市公告)
对于大众来说,最想知道的其实只有几个问题:
 
1.这些企业有没有在易居公布的排行榜中获得非法收益?
 
2.易居的排行榜是不是要挟了这些企业的投资?
 
3.这些企业在融资过程中,有没有借助虚假排行榜欺骗资方?
 
4.这些排行榜上收益的企业,有没有被迫将项目交由排行榜机构代理?
 
5.易居公布的2016-2018年收益中,排行榜明显错误的房地产企业各占多少,其中属于咨询服务的有没有超过实际价值?有没有包含虚假排名费用?特别是定制排名?
 
举个例子:一家在2017年上半年排行榜150名的企业,在合作后,终于到了第77名。
 
其实这种排行榜的资本市场逻辑,曾经有开发商老板炮轰过:
1月7日,2018中城联盟论坛在北京国贸三期召开,王石、冯仑、任志强、胡葆森、左晖、黄其森、吴旭、田明等房产大佬纵论中国楼市。会上,朗诗集团董事长从堡垒内部开炮,直接炮轰开发商(包括他自己)。
 
“我听说有的公司号称6个月内开盘,甚至再缩短到3到4个月。这些还被企业当成核心竞争力,到处夸耀。这么短时间,能做好规划、打磨好产品吗?“我听说有些企业为了上规模和排行榜,就让自己的统包单位、销售代理公司等帮自己假签约,过了年后再拿回来销售,甚至干脆花钱买排名。“我听说有些上市公司到年检的时候,不惜借高利贷增加自己的账面资产和账面资金的存量,来粉饰财务报表。“我还看见很多企业整天周旋于官员之间,周旋于国土、规划、环保、税务和银行之间,把政商关系当成自己的核心能力。“都是那么大身家的老板,挣的钱几辈子都花不完。为什么还要做那么不堪和不开心
 
最后伟哥总结一下:(指房地产行业,与任何单个企业无关)
 
最重要的一点,千万千万不要买2018-2019年销售排行榜名突然上升的房企,尽量不要买销售额涨幅超过50%的房企房产,因为有几个原因。
 
1.大部分都是买假排名包装融资,资金链非常紧张,比如这2年一直叫嚣有万亿货值。最近2年要警惕浙系房企,过去疯狂的闽系最近都低调了很多。
 
2.规模突然膨胀,虽然有些企业能力还行,但管控半径突然放大,质量问题必然会出现,已经出现房企总部天花板落地伤人事件。
 
3.在一二线做不好的企业房子质量也要不到那里去,三四线起家的企业如果一二线干不好,那么证明做不好改善市场。
推荐 1