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京沪人口同步下降?京沪房价真要暴跌?

20年来首次!京沪人口同步下降,意味着什么?最近很多消息太吓人了!
有很多专家说房地产市场,短期看政策,中期看土地,长期看人口。几年前伟哥以为这也是靠谱的。但自从现在看了人口数据后,感觉数据是有问题的:
 
中国房地产市场短期看政策,中期看政策,长期还是看政策。因为其他数据你不知道真假。
 
1.北京人口蓝皮书数据:有个小学数学问题
 
北京首次出现人口双降,也就是外来人口和本地户口的人都减少了。2017年北京市常住人口2170.7万人,比上年末减少2.2万人;其中,常住外来人口794.3万人,与去年末相比减少13.2万人,而本地户口的人口1359.2万人,比上年末减少3.7万人。
有个非常简单的小学数学问题。外来人口少了13万,本地户籍人口少了3.7万。为什么合计只少了2.2万?
 
到底是什么人口多了10几万?
 
2.北京户籍人口为什么突然少了?
 
北京2017年常住人口自然增长8.2万,比上一年减少了7000人左右。
 
也就是减少的主要是外地户籍比例更高,这个与统计口径和清理部分产业有关系。
 
验证这个数据的真实性难度很大,只能边缘的看看一些用电,交通等数据,但也不能全面反映数据真实度。很快就能看到春运数据,如果春运数据不出现下调,很难说人口真下调了。
 
2018年1月22日北京电网最大负荷达到1853.2万千瓦,创冬季历史新高。当然这和煤改电肯定有关系。
 
北京地铁公司预计春运40天,所辖16条线将运送乘客2.8亿人次,日均700.4万人次,同比增长3%左右。
 
3.京沪人口都少了?
 
2017年,京沪的常住人口同时下降,这在1978年以来还是首次。
 
2015年,上海的常住人口出现1978年以来的首次下降,但在此后出现了反弹。2016年,北京常住人口增加2.4万人,增长幅度为0.1%.
 
2016年底,北京常住人口达到了2172.9万。2017年,这一数字下降到2170.7万。
 
2016年上海常住人口为2419.70万人,比2015年增加了约4万人。2017年则为2418.33万人,比上年末减少1.37万人。
 
京沪人口同时减少,这是最近40年来首次出现。
 
4.人口少了,那么房价会暴跌吗?
 
按照正常的逻辑,如果人少了,房价肯定会暴跌,但伟哥觉得,在中国特别是京沪,需要辩证的看人口减少。人口并没有真正减少!有购房需求的人口并没有减少。
 
首先,理解户口这个数据对中国房地产的巨大意义。
 
户口即户籍,由公安机关户政管理机构所制作的,用以记载和留存住户人口的基本信息的法律文书。
全球只有少数几个国家:比如朝鲜、古巴及其他国家有户籍制度。
 
其次,除了一线城市,其他城市有房即可有户口。
 
从2000年-2016年,我国的城镇化率从36.22%上升到了58.52%,但是我国的城市户籍率,两者相差18.87%。
 
那么这个数据非常关键,其实可以代表未来中国房地产发展的趋势:
 
从全国人口数量计算,有2亿人,需要或者可能需要城市房屋。
 
中国除了一线城市外,其他城市,落户条件基本都是三种口径:婚育、大学生就业、购房。其中购房比例与大学生就业比例均非常高。而购房落户也一直是城市落户的一大主要来源。
 
现在还没有城市户籍的人,基本都属于买不起房人群。
 
中国房地产的价格上涨迅速,过去的城市化可以说已经吸收了城镇化过程中的中高收入人群。除了北京、上海等城市存在有房无当地户籍现象,其他城市,有房基本不存在不落户的现象。
 
顺义、昌平、房山、大兴则是人口承接区域。但整体仅看这公布了目标的9个区县,北京在2020年之前要减少超过70万人。对房地产市场也的确有一定的影响;
 
那么从人口角度看,对于未来北京房地产市场的结论是什么?
 
首先,人口控制目标都是中长期目标,房地产价格是短期体现,现在看,北京作为一线城市,限购限贷政策已经非常严格,常住人口的控制主要是非户籍人口,所以未来的调控主要体现在低端产业的转移,从人口角度对房屋买卖市场影响相对较小。
 
其次,从政策的预期看,如果产业出现外溢,的确会对主城区和郊区房价有一定拉平,但如果教育和医疗不出现根本性变化,房价依然是核心区高。
 
第三,人口疏解政策,目前看,主要还是落点在低端产业转移,对房价影响暂时不大,部分区域比如东西城城中村改造、棚户区改造,反而有利于区域居住环境。
 
结论:当下的人口变化,更多是统计数据的变化,部分体现的是产业调整,北京上海等特大城市的人口数据,还未出现趋势性的降低现象。所以对于房地产市场来说,需求依然庞大。
 
归根结底,房地产市场不看人口,看政策,当下京沪市场的跌幅更多是是因为对改善需求的误杀。如果政策不宽松房价还会跌,但如果信贷等杠杆稍微宽松,虽然肯定会出现明显的回弹。
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