京沪人口同步下降？京沪房价真要暴跌？-张大伟的财新博客-财新网

20年来首次！京沪人口同步下降，意味着什么？最近很多消息太吓人了！

有很多专家说房地产市场，短期看政策，中期看土地，长期看人口。几年前伟哥以为这也是靠谱的。但自从现在看了人口数据后，感觉数据是有问题的：

中国房地产市场短期看政策，中期看政策，长期还是看政策。因为其他数据你不知道真假。

1.北京人口蓝皮书数据：有个小学数学问题

北京首次出现人口双降，也就是外来人口和本地户口的人都减少了。2017年北京市常住人口2170.7万人，比上年末减少2.2万人；其中，常住外来人口794.3万人，与去年末相比减少13.2万人，而本地户口的人口1359.2万人，比上年末减少3.7万人。

有个非常简单的小学数学问题。外来人口少了13万，本地户籍人口少了3.7万。为什么合计只少了2.2万？

到底是什么人口多了10几万？

2.北京户籍人口为什么突然少了？

北京2017年常住人口自然增长8.2万，比上一年减少了7000人左右。

也就是减少的主要是外地户籍比例更高，这个与统计口径和清理部分产业有关系。

验证这个数据的真实性难度很大，只能边缘的看看一些用电，交通等数据，但也不能全面反映数据真实度。很快就能看到春运数据，如果春运数据不出现下调，很难说人口真下调了。

2018年1月22日北京电网最大负荷达到1853.2万千瓦，创冬季历史新高。当然这和煤改电肯定有关系。

北京地铁公司预计春运40天，所辖16条线将运送乘客2.8亿人次，日均700.4万人次，同比增长3%左右。

3.京沪人口都少了？

2017年，京沪的常住人口同时下降，这在1978年以来还是首次。

2015年，上海的常住人口出现1978年以来的首次下降，但在此后出现了反弹。2016年，北京常住人口增加2.4万人，增长幅度为0.1%.

2016年底，北京常住人口达到了2172.9万。2017年，这一数字下降到2170.7万。

2016年上海常住人口为2419.70万人，比2015年增加了约4万人。2017年则为2418.33万人，比上年末减少1.37万人。

京沪人口同时减少，这是最近40年来首次出现。

4.人口少了，那么房价会暴跌吗？

按照正常的逻辑，如果人少了，房价肯定会暴跌，但伟哥觉得，在中国特别是京沪，需要辩证的看人口减少。人口并没有真正减少！有购房需求的人口并没有减少。

首先，理解户口这个数据对中国房地产的巨大意义。

户口即户籍，由公安机关户政管理机构所制作的，用以记载和留存住户人口的基本信息的法律文书。

全球只有少数几个国家：比如朝鲜、古巴及其他国家有户籍制度。

其次，除了一线城市，其他城市有房即可有户口。

从2000年-2016年，我国的城镇化率从36.22%上升到了58.52%，但是我国的城市户籍率，两者相差18.87%。

那么这个数据非常关键，其实可以代表未来中国房地产发展的趋势：

从全国人口数量计算，有2亿人，需要或者可能需要城市房屋。

中国除了一线城市外，其他城市，落户条件基本都是三种口径：婚育、大学生就业、购房。其中购房比例与大学生就业比例均非常高。而购房落户也一直是城市落户的一大主要来源。

现在还没有城市户籍的人，基本都属于买不起房人群。

中国房地产的价格上涨迅速，过去的城市化可以说已经吸收了城镇化过程中的中高收入人群。除了北京、上海等城市存在有房无当地户籍现象，其他城市，有房基本不存在不落户的现象。

顺义、昌平、房山、大兴则是人口承接区域。但整体仅看这公布了目标的9个区县，北京在2020年之前要减少超过70万人。对房地产市场也的确有一定的影响；

那么从人口角度看，对于未来北京房地产市场的结论是什么？

首先，人口控制目标都是中长期目标，房地产价格是短期体现，现在看，北京作为一线城市，限购限贷政策已经非常严格，常住人口的控制主要是非户籍人口，所以未来的调控主要体现在低端产业的转移，从人口角度对房屋买卖市场影响相对较小。

其次，从政策的预期看，如果产业出现外溢，的确会对主城区和郊区房价有一定拉平，但如果教育和医疗不出现根本性变化，房价依然是核心区高。

第三，人口疏解政策，目前看，主要还是落点在低端产业转移，对房价影响暂时不大，部分区域比如东西城城中村改造、棚户区改造，反而有利于区域居住环境。

结论：当下的人口变化，更多是统计数据的变化，部分体现的是产业调整，北京上海等特大城市的人口数据，还未出现趋势性的降低现象。所以对于房地产市场来说，需求依然庞大。

归根结底，房地产市场不看人口，看政策，当下京沪市场的跌幅更多是是因为对改善需求的误杀。如果政策不宽松房价还会跌，但如果信贷等杠杆稍微宽松，虽然肯定会出现明显的回弹。

话题：