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万亿地王,还好吗?

这几天土地流标的现象不断出现,不仅仅是内地,连香港也出现了多年未见的流标。
10月16日,据香港地政总署公布,市场估值最高485亿港元的山顶文辉道住宅地流标。
10月18日,广州市增城区国土资源和规划局发布公告称,原定于10月29日出让的增城区永宁街叶岭村的三宗国有建设用地使用权,现因故终止出让。
 
一二线城市截止到10月16日,年内住宅土地流标高达223宗,同比2017年同期的90宗上涨幅度高达148%。而2016年全年只有81宗。
 
这一流标数量也创造了2013年来的最高记录。
 
流标的原因非常多,最主要原因是房地产企业资金链压力逐渐增大,而一二线城市的限价、限售等政策使得开发商回款压力越来越大。
 
出让土地的要求也越来越多,特别是其中各种配套建设使得开发商资金压力大的情况下,很难拿地。
 
流标现象越来越多,土地溢价率全面走低。
 
出现土地流标的原因主要有几点:
 
整体看,各地的土地出让金依然刷新纪录,但流标的现象已经越来越多。
 
首先,土地配建复杂,地块非热门区域地块。以北京流标的住宅土地为例,地块处于远郊区,而且地块有多重复杂的属性,导致房地产企业拿地意愿不强烈。
 
其次,房企资金压力逐渐出现,从2016年“930”开始,全国一二线城市严格调控,这种情况下,房企资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的积极性降低。
 
叠加最近各种企业的融资压力大,使得房企拿地积极性持续下调。
 
第三,对未来房地产市场走势出现分化,整体看,2018年楼市将继续严格调控,这种情况下,大部分房企对土地市场的热度逐渐降低,抢地积极性降低。
 
第四,部分地块挂牌价格过高,也是出现流标的主要原因之一。
 
虽然目前看,土地流标依然不是主流,流标土地占比依然非常低,但随着楼市的继续降温持续,预计2018年下半年市场降温下,土地流标可能继续明细增加。
 
第五,历史上最密集的调控政策潮。
 
租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地,更清晰的长效机制在加快制定布局。
 
核心是房住不炒,房地产回归平稳。
 
从目前各地的房地产政策内容看,限购与限售全面升级。
 
记得之前在2016年地王潮中,伟哥曾经写过一篇。
不仅仅是南京一地这样,全国多个城市的地王都面临着普遍性的问题!
 
2015年以来,全国住宅类高总价地王地块单宗地块成交金额超过65亿的地块合计有50宗,这50宗地块中有20宗是2017年成交,2016年也成交了20宗,另外还有10宗成交在2015年。
 
整体看,地王入市难,被限价是主要特点。
 
50个项目中,有29个项目基本确定了案名,但销售情况看,预期接近万亿的50个项目,目前的签约额合计仅277.5亿。
 
虽然2017年的高总价地块不太可能有签约,但按照正常的节奏,从2016年及2015年的30宗高总价地块看,2576.8亿的土地款,获得的网签销售额也仅仅277.5亿。
 
按照2016年及2015年地块计算,销售回款率只有11%,除北京与上海个别项目因为入市较早外,高总价地王地块,目前均面临入市难题。
 
从土地市场看,2016-2017年购入高价地的企业,基本按照正常周期都会在2017年入市,但全国严格的限价政策,导致大部分项目都出现了入市难,在这背景下,除了2015年及2016年上半年的部分地块,在2017年上半年前入市,最近大部分项目都处于停滞状态。
 
限价下,高价地项目入市难度高,而这些地块因为拿地时对市场过度乐观,特别是从2016年下半年集中出现的部分高价地,恰好分布在调控最严格的15个核心热点城市。所以整体看,高价地面临市场与政策双风险。
从产权角度看,50宗高总价地块,因为涉及的资金体量大,有32宗地块产权在拿地后出现了变动,占比高达64%,引入更多的资金分担市场风险成为了市场主流。
 
其中部分项目都由拿地时的单个企业变成了联合体操盘,包括上海、北京、武汉等城市的高总价地块大部分都出现了股权的变动。
 
从资金情况看,2017年房企融资难度越来越大,各种叠加的调控政策导致房企特别是过去2年拿地的过于激进的企业只能选择卖股求生。预计后续还有更多的项目会出现股权变动.
 
那么预测2018年全国数百宗地王地块将面临什么死法?
 
最大的第一种可能性死法肯定是限价死,拿地的时候地价超过房价成为常态,但随着限价政策的严格,卖房的价格很多都被迫低于成本线,导致很多企业要么选择割肉卖房,要么选择继续等待!
 
(前几年伟哥总结过一次,刚好基本都符合2018年房企可能遇到的情况!)
 
2.第二种死法:个别项目可能爽死
 
虽然大环境不好,但整体看,过去2年的地王依然有部分项目,收获颇丰。
 
历史上的确有好多地王,当时看似疯狂,结果觉出人意料,地王以一个项目改变了一个企业或者一个区域的有不少按照,北京最典型的有两大项目:金茂府、万橡府。
 
A.一个地王成就一个地产板块
 
顺驰、华润、北京城建等7家企业参与了竞标,经过81轮的竞争,华润最终击败其他买家,以25.65亿元,竞得北京“地王”,规划建筑面积701617.5平方米。
 
截止到2015年11月26日,项目销售额已经突破了145.39亿,而且万橡府可以说用一个项目改变了清河板块。
 
B.一个地王项目成就了一个标杆房企
 
广渠路15号地拍卖,中化方兴40.6亿拿下新地王,楼面价15321元。正是借助这个项目的开发,金茂的品牌影响力持续上升,项目销售额突破了131.39亿。
 
3.第三种死法:寂寞死
 
全国有多宗地王,比如延庆楼面价超过3万的地王,目前依然地价超过房价。而全国2015年来的土地,依然有非常大的比例在光地晒太阳。
 
4.第四种死法:哭死
 
这种死法当然是最惨烈的,北京最典型的莫过于大龙地产的顺义地王。
 
2009年11月20日大龙地产打败了龙湖、保利、远洋、百仕达等国内多家实力派房地产开发商,并最终在189轮的激烈竞拍后,以50.5亿元的天价成功拿下了这块土地,折合楼面价格将近3万元/平方米。
 
仅仅四个月后,大龙地产因未能按期缴纳顺义地王土地出让金,被北京国土局取消了拿地资格,已经交纳的2亿元竞买保证金不予退还。
 
华美地产旗下北京雅居乐房地产开发有限公司于2009年12月竞得的朝阳区百子湾路14号地块,由于未按照出让合同的约定缴纳地价款被收回,楼面地价17123元。
 
当然,现在看,如果不是资金链、资金成本,这几块地,楼面价放在今天看,简直是低的令人发指。
 
5.第无种死法:转死
 
2010年3月15日下午,世博宏业17.6亿拍得海淀区东升乡居住、商业项目地块。参与竞拍的企业共有共有4家,分别为世博宏业、兴泰、保利、绿地。起拍价格6.25亿,最后世博宏业经过58轮竞价,17.6亿竞得海淀区东升乡居住、商业项目地块。除去还建酒店(不低于3.5亿)的成本和面积(3万平米)后,折合楼面地价为28308元/平米。
 
在保利手中抢到地的,世博宏业最后以转让项目给保利而退出地王。
 
保利地产(600048.SH)2011年8月发布公告称,公司董事会以7票同意、1票反对、1票弃权通过《关于北京蓟门桥项目立项的议案》,并授权经营层通过收购北京世博宏业房地产开发有限公司100%股权的方式获取北京单价“地王”蓟门桥项目。
 
6.第六种死法:整死
 
绿城可以说是受到地王影响最大的企业,公司控制权旁落,宋卫平曾说:绿城已习惯了高价拿地,只要看准了就放手去做!但对于一个规范运作的上市企业,高价拿地有时却是灾难。
 
2009年的一波地王,在2012年的楼市复苏中,没有拖死,但没有躲过2014年,这一年,持续的地王压力,导致绿城连续两次被整合,当然,嫁入国企中交的怀抱,老绿城可以说已经被整死。虽然原因很多,但其中地王太多可以说说是一个主要原因。
 
7.第七种死法:拖死
 
2011年6月27日,广州丰璟房地产有限公司(以下简称广州丰璟)以7.1亿元、140%的溢价率获得北京崇文门地块,折合楼面价为4.32万元/平方米,成为当时北京的楼面价单价地王。
 
4万多楼面价,多年未入市。
 
8.第八种死法:撕逼死
 
围绕着一块上海地王,京沪两位地产业界的大佬潘石屹与郭广昌多番论战,搅得地产舆论圈波涛汹涌,时隔数年后终于有了结果!
 
2015年9月23日晚间,SOHO中国发布题为《有关上海海之门房地产投资管理有限公司重组的公告》,公告内容显示SOHO中国总裁潘石屹将以45.85亿元向复星集团归还上海外滩8-1地王项目。
 
9.第九种死法:退出不玩死
 
这当然就要谈到最近北京几宗联合体竞争地王过程中,授权不同下,导致的退出闹剧,虽然谈不上退地,但因为各家企业对风险把控的不同,碧桂园等企业推出地王组团也是闹的沸沸扬扬。
 
10.第十种死法:不了解竞争环境
 
地王地王,自然是土地市场竞争,不论是从北京的企业走出去,还是外地企业抢北京看,都面临着强龙斗地头蛇的现象。
 
有些地王可能是敲门砖,有些地王可能目的是桥头堡。以一个千亿基本企业进入一线城市为例,连续抢了多宗地王,最后看,连续更换了多个公司董事长也依然在磨合过程中。
 
11.第十一种死法:死在天亮前
 
这种死法其实之前几种死法也有提及,但最值得说的,其实另外一个案例就是顺驰,拿到了太多的地王,导致企业资金链崩溃,但之后承接顺驰土地资源的融创、路劲,其实发展都还算可以,特别是融创更是改变了过去顺驰的缺点发挥了优势,发展也越来越稳健。
 
12.第十二种死法:规划死
 
最典型的项目出现在其他的二三线城市,很多地王可能因为政府领导的喜好,对规划条件的修改而出现无法入市的现象.钱塘江畔,六和塔前,一块可以称得上杭州“绝版风水宝地”的地块,从2006年底土地出让到现在,已经过去了8年,却仍然还处于半吊子工地的状态。2006年底挂牌取得这块土地后,2008年开始报方案准备动工时便发现了困难。方案一次又一次报批,一次又一次通不过。
 
13.第十二种死法:被经济带死
 
经济发展进入新常态,但未来2018年会如何很难预期。
 
14.第十三种死法:一起死
 
最后一种死法,当然也很可怕,如果按照现在地王的数量,全国一二线城市的地王已经不是一群,而是比比皆是。地价3.8万,房价2.9万,矛盾巨大。价格肯定会上涨,但能支撑这么多项目吗?
 
15.第十五种死法:被银行逼死
 
从房企融资途径看,银行信贷是相对价格较低的资金,但大部分地王融资难度均明显超过其他普通项目,而且很多都是信托等高成本资金。
 
资金链将是2018年拿了地王企业面临最大的压力!
 
因为大部分企业在2015-2016年融资都是按照2017年下半年开始回款计算,在限价,银行收紧贷款下,2018年地王出现群体性烦恼!
 
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