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中秋看楼市:十年来历尽阴晴圆缺

严格地说,中国房地产市场其实就是从2008年奥运会后开始的。
 
严格地说,中国人大部分的资产都是在过去10年房地产给予的。
 
过去十年,是最容易财富增长的10年,只要你胆大,闭着眼睛多买房就可。如果你错过了,那么在存量经济时代,可能你要积蓄你的财富难度将比过去十年难上加难。
从2008年至今,不知不觉已经十年了,十年前大部分人还对楼市懵懵懂懂,各种专业名词还没现在这么出口成章。到今天街头巷尾谁不说两句容积率、得房率、租售比,就显得落后时代了。
 
2008年,1-12月,全国商品房销售面积6.2亿平方米,同比下降19.7%。其中,商品住宅销售面积下降20.3%;商品房销售额24071亿元,同比下降19.5%。其中,商品住宅销售额下降20.1%。
 
2018年,1-8月份,商品房销售面积102474万平方米,同比增长4.0%,增速比1-7月份回落0.2个百分点。
2008年万科08年累计销售478.7亿,2008年3月,恒大地产启动了登陆港交所的路演,销售收入达到118亿元,第一次跻身国内房企的“百亿俱乐部”。
 
2008年,碧桂园实施全国拓展战略,拓展步伐深入黑龙江、辽宁、内蒙古、重庆、安徽、湖北、江苏等区域,全年共实现23个全新项目开盘。
 
10年过去了,这些企业都在数字背后+了个0。
 
过去这十年,楼市也是最惊心动魄:2009年在4万亿的刺激下起跳,2010年人为调控压制需求,到2014年房价平稳,到2015的报复性反弹,2016年全国楼市的疯狂,2017年再次迎来调控政策。
 
房地产的巨变不止这些,还有很多,例如讨论已久的房地产税已经进入草案阶段即将出台,这都是目前房地产市场发生巨变前的前兆。2019年将再开启新的一个房地产10年。
 
回顾,2009年,楼市兴起的第一年,全国销冠的房价,让你这个中秋节感叹不已!
 
如果回顾过去10年,其实下面这10句话最管用:
 
1.租赁只能是买房前的过渡准备,千万不要多花钱租房,尽量多存钱做首付,忽悠租房的人都在买房,什么时候鼓励你租房的人说自己及自己家人名下也没有一套房,那你再考虑租一辈子。
 
2.对于各种保障房,有能力的尽量别买,产权没有瑕疵的才有价值。
 
因为不能自由上市的房产,已经不是商品。商品房在和平时期永远是稀缺的,现在看,很多北京2环内的居民拿的还是私产。
 
3.珍惜自己的第一次,首套房首套房信贷资格,不要随随便便用掉,未来这可能是普通人最大的本钱。
千万别想着在大城市的外围买套房投资,将来有机会能升级换到大城市。
 
4.全国除了20个左右城市,其他基本都没有成熟的二手房市场。在二手房城市的市场才谈得上是投资,在其他城市买房,房价看着有些是涨了,但能卖出去吗?买房必须买在有成熟二手房市场的城市。
 
5.动不动喊自己能预测房价的都是骗子,因为房地产是实用行业,能预测靠谱了,并且相信自己的,资产早就10亿级了。分析房地产只有参考价值。
 
6.城市级别这个概念失效了,一二线和三四线的划分意义不大,反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点。宏观经济波动,未来中国房地产业进入存量时代,这种情况下,回归核心区域安全。
7.中国房地产还远远没有到崩溃的时候,因为城镇化率户籍人口城镇化率,两者之间存在着16.2个百分点的差距(数据未更新)。这其中,除部分城市落户难外,大部分都是买不起房的打工族,需求基础依然存在。
 
8.什么叫长效机制?
 
考虑了与全面建成小康社会目标相衔接,考虑了推进结构性改革的需要,也有利于稳定和引导市场预期。稳增长主要是为了保就业、惠民生,有6.5%—7%的增速就能够实现比较充分的就业。
 
9.别因为单价10万就嫌贵,别因为单价1万就疯买。即使总价一样好,城区的小房子远比郊区的大房子保值。
 
10.房地产税是工具,且不说最近几年肯定不会落地,就算落地,影响也不是政策本身,而是执行的税率和税基,到底收多少,如何收,才是关键。
 
房地产市场的数据失真,只能对比,不能看绝对值,网签数据滞后与双合同依然在2018年影响市场。
未来肯定不可能再和过去10年一样买房就赚钱了。这就和中国经济一样,增量时代已经过去。千万别只看政府的报告,也别看企业说什么,看企业拿地不拿地。看信贷会不会放水养鱼。
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