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取消“预售制”?比开发商更害怕的是谁?

幸亏昨天下午传出的消息,否则这几天房地产股上涨的部分很可能归零。
广东省房地产协会当天向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(以下简称“《通知》”)称,广东省住房城乡建设厅已拟定了有关材料,将于9月25日上报住房城乡建设部,逐步取消商品房预售制度,全面实施现房销售。
 
该通知称获悉广东省住建厅拟定的材料“关于商品房预售许可事项调整”提出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理只能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。
 
首先,这个政策的影响,利好国企,中小房企将批量倒闭。
 
对于这个政策,伟哥认为不可能落地,因为当下市场不具备执行的市场基础。
 
第一,预售制度的确问题非常多,当下房地产市场各种质量问题,交付问题,基本都与预售制度有关系。预售制度对于消费者来说保障度低,不确定因素太多。但在过去几十年,预售制度的确加快了房地产企业的销售节奏,加快了房地产的建设量。商品房预售制度是房地产行业能够快速发展最重要的基础条件之一,但同时也带来了大量的矛盾和纠纷,这些矛盾和纠纷不仅让购买者付出了不小的代价
 
现房销售制度,所见即所得,这也可以倒逼开发商更关注质量。
 
第二,取消预售制度,短期看,可能性不大,因为当下房地产市场依然中小企业集中,龙头房企占比份额不高,当下取消预售,有利于资金宽裕的国企,大企业。对小企业来说是灭顶之灾。
 
加大企业的资金链风险,导致企业回款周期严重拉长。
 
商品房预售制度是房地产行业能够快速发展最重要的基础条件之一,但同时也带来了大量的矛盾和纠纷,这些矛盾和纠纷不仅让购买者付出了不小的代价
 
第三,短期看,如果取消预售制度,会带来供应量短期锐减的担忧,不利于平稳市场,房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内,而且房地产市场已经基本进入存量环节时代,房地产企业的负债率降低的情况下。当下如果取消预售制,起码50%的房地产将倒闭。
 
第四,预售制度不应该一刀切取消,但应该逐渐加大规范。
 
其他国家预售制度的运行方式  预售制度并非我国独有,在其他国家,也存在一部分预售商品房,但都伴随着严格的监管措施。 
 
美国:第三方保管房屋预售款。购买预售房时,开发商先与顾客达成预订意向,通常要有一半以上的公寓被预订,开发商才能从银行取得建筑贷款,正式开始建造。顾客在初期支付的订金通常为数千美元至一万美元,由第三方保管。 
 
日本:建立预售房市场风险分担机制。在买主和房地产商签订预售房的交易合同时,房地产商须向金融机构申请买主定金的担保或保险,金融机构须将担保或保险的保证书提交给买主。 
 
德国:订立个性化购房合同分期支付房款。德国长期以来普遍实行预售房制度,并通过订立个性化的购房合同和按照工程进度分期支付房屋价款,大大化解了购房者和地产商之间的风险及纠纷。 
 
瑞典:通过专门机构管理商品房预售全程。瑞典所有新旧住宅商品房的所有权和居住权都属于住宅居住权协会,并统一管理和出售。房屋开发公司在经过该协会高标准的审核后,才有资格建造新商品房项目并在协会全权委托下开展商品房预售。 
 
新加坡:购房者按施工进度分期支付房款。新加坡的房屋预售制度是一种预定制度,对开发商和购房者的买卖行为都有要求,特别是对购买者按施工进度分期支付房款的比例作出了详细规定。
 
这个政策真会落地吗?
首先这个政策只是一个政策征询意见,与取消与否相关度不大。另外从各地的土地出让金+银行来看,取消的可能性也不大。
 
2018年截至日前,全国住宅类土地出让单宗地块总价超过34.5亿的地块合计只有50宗,这50宗地块国企或国资大股东企业占比高达31宗,占比高达62%。而在之前基本在40%左右。
50宗住宅高总价地块合计金额为2384.48亿,其中非国企主导资金只有769.15亿。占比为32.3%,国资占比达到了67.3%。而超过45亿的住宅地块中全国合计21宗。
 
承建商资金链将吃紧背后的土地财政与银行将更担忧。
 
商品房预售制度的“创始人”是霍英东先生。1953年,霍英东提出“预售楼花”,并提倡分期付款。这一制度随后由香港传入内地,经过不断发展,终成今日普遍采用的一种售楼方式。
 
商品房预售制度发明的初衷是为了减轻房企的资金压力,取消商品房预售制度,对于开发商来说是一大利空,意味着失去了一个融资渠道,增加开发商的融资压力。
 
归根结底,这个政策5年内不可能取消,因为土地财政的基础改变不了。
 
但越来越多的一二线城市开始要求增加现房销售比例,大部分项目其实实际上已经准现房,这已经越来越有利于资金成本低的部分国资房地产企业。
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