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别瞎说“棚改取消货币化安置”了!

房地产崩了!!!哪里??股市!

昨天莫名其妙的股市里面房地产股出现了暴跌,原因也莫名其妙:26日的早盘地产股,还在跌!

早盘有个新闻:

注意了,这条消息一直发酵,一直到6月25日的下午,很多人才又得到了一个棚改的消息。(从传播路径看,真实性存疑!)

有媒体说:

国开行总行回收了棚改项目的合同审批权限,此前在分支行可以签订的,现在必须总行审批,但并未暂停所有棚改项目,目前仍在进行中的项目依然继续执行。此外,过去曾经货币安置为主的方式,今年以来多以实物安置为主。

伟哥帮你分析一下这几句话:

1.棚改的审批权变化,这个真假意义不大。

市场最关心的是后一句,也就是很多人昨天讨论的“过去曾经货币安置为主的方式,今年以来多以实物安置为主。”

这句话实际是前后两句,后面一句并不是消息,而是记者的判断,但很多人把这一句当成新闻了!

这是真的吗?

首先,简单的梳理一下概念:

2017年6月住建部等《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中明确指出,在商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市,棚户区改造要以货币化安置为主,避免重复建设。

其次,货币安置的影响!

在过去三年,棚改和去库存的结合产生了棚改货币化安置。货币化安置在棚改中的占比也一路上升。当时的住建部副部长2017年2月介绍,2016年棚改货币化安置比例达到48.5%,比2015年提高了18.6个百分点。

2017年的数据并未公布。不过从地方样本来看,货币化安置的比例很高。数据显示,2017年上半年,江苏22个县(市、区)棚改货币化安置比例已达到100%。

2017年的政府工作报告提出,因地制宜提高货币化安置比例。2018年,政府工作报告的类似提法已经消失。

很多人提及的山东取消货币化安置奖励,但这并不是取消货币化安置!

第三,别瞎说“棚改取消货币化安置”了!

1.棚改在过去几年,大部分城市房地产市场活跃提升的一个非常重要原因,2008-2013年,全国棚户区改造开工量每年在200万-300万套左右。2014年为470万套。2015年为601万套。2016年为606万套。2017年为609万套。

特别是棚户区改造的货币化安置:2013-2016年,全国棚改货币化安置率分别为7.9%、9.0%、29.9%、48.5%。

市场突然增加了几百万户手持现金的购房者,而大部分城市又因为信贷宽松购房者积极购房。各种政策叠加,使得在过去3年,房地产市场持续上涨,从一线城市蔓延到二线,从二线蔓延到现在的大部分三四线城市。

2.从房地产企业看,过去3年,立足三四线城市的企业销售额井喷,最高的已经年突破5000亿,三四线也出现了普遍性的房地产快周转,对于房地产市场来说,在未来酝酿巨大的风险。

3.截至5月底,2018年新增抵押补充贷款(PSL)投放4371亿元,累计同比增加48.32%,抵押补充贷款余额为30978亿元,同比增长32%。PSL是棚改货币化资金的主要来源。棚改货币化安置资金的源头为PSL,因此,抵押补充贷款的溢出效应间接拉动了三四线城市房价上升。

4.2017年国务院政策例行吹风会上提出,实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划,再改造各类棚户区1500万套,加大中央财政补助和金融、用地等支持,即第二个三年计划。2018年国家制定目标为580万套,虽然高于预期2018-2020每年500万套的预期值,但是低于2017年目标600万套,各省棚户区改造任务总体下降。

从全国库存看,房地产市场已经基本告别库存积压时代,当下楼市库存当前房地产去库存任务初步完成,一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12个月以下。

2014年7月末,商品房待售面积55230万平方米,当下库存是连续库存46个月新低。而且看趋势,三四线库存在继续减少,在一二线进入补库存后,三四线也开启库存短缺时代,当下除个别区域外,库存基本进入平稳时代。

棚改货币化安置可以说是过去几年推动房价最有力的一双手,这个政策肯定是会逐渐弱化,但没有人敢一刀切!因为如果叫停货币化安置,那么会一年增加几百万套房源,三四线房地产市场会立马倒毙。

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