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重磅?房地产巨变!政策审批宽松,全面助推快周转!

快周转有了政策支持,下面限价等行政管制市场会不会有变化?

今天本来写另外一篇的《为什么利润爆发的地产股,开启全面飘绿?》

刚好看到另外一个政策,聊聊这个事情对房地产市场的影响:

试点地区:北京市、天津市、上海市、重庆市、陕西省和沈阳市、大连市、南京市、杭州市、厦门市、武汉市、广州市、深圳市、贵阳市、成都市。 

工作目标:2018年,试点地区形成工程建设项目审批制度框架,建成工程建设项目审批管理平台,审批时间压减一半以上;

2019年,总结推广试点经验,在全国开展工程建设项目审批制度改革,地级以上城市形成工程建设项目审批制度框架,建成工程建设项目审批管理平台;

2020年,基本形成全国统一的工程建设项目审批体系。

对房地产市场的影响,其实显而易见:快周转已经有了官方文件的加持,审批时间缩短一半,意味着很多之前大家约定俗成的只有走灰色政策审批才能实现的几个月开盘,变成了很可能成为常态。

为什么高周转:

土地和资金成本增高,政府调控政策不断出台,市场竞争越来越激烈,仅靠土地增值和粗放型管理已经不可能赚钱了。这种情况下,谁都在尽量的快周转,只是要看:审批让不让,体系能不能!

当下市场,追求“投资回报率”最主要的途径是在净利润、融资成本维持在一定的情况下时,通过缩短项目开发周期,提高固定资产及存货周转率,提高资金的周转速度和盈利能力,从而达到提高投资回报的目的,这就是房地产行业经常说到的的“高周转”策略。

提到高周转,一般都会想到万科的“5986”,即是拿地5个月动工、9个月开盘、第一个月售出八成、产品必须六成是住宅。

类似的其他企业也有相应的说法,比如碧桂园的“567”,争取5个月开盘、6个月现金回笼、7个月达到资金平衡,及“789”一周去化70%、首期推出80%货量、一个月去化90%。

融创的“5-9-12-15-30”,拿地五个月开工,九个月开盘,十二个月收回集团资金投入,实现15%的净利率及30%的内部收益率。 “高周转”策略已经成为房地产企业最常用到的手段,但即使是万科也并非每个项目都能做到“5986”,“高周转”与企业内部的管理水平、高层管理人员的决策水平的高低及决策效率的快慢、项目所在地相关政策有很大关系。

如何才能高周转:必须的三四五线城市,一二线调控重磅下,各种审批节点根本不可控,只能相对快周转。只有三四五线城市,才能实现真正的快周转。

对于三四五线城市来说:

1:很多城市,土地出让金可以谈条件支付,很多需要开盘后才有回笼资金给地方政府土地出让金。

2:三四五线城市,对大项目亲和力高,打破常规审批。一二线城市,开发商是孙子,三四五线城市,开发商起码可以有对话的可能性,部分甚至有了一定话语权。

1:企业内部有清晰的组织管控架构,并建立了与之匹配的分级授权体系提高决策效率。

2:企业内部有开展深入的产品标准化研究,提高工作效率。

3:企业内部有开展生产技术标准化建设,提高生产效率。

4:企业内部有完善的计划运营体系,从体系上保证计划节点的达成

5:企业内部有完善的项目专项激励体系,为提高员工的绩效提供保障。

当然,小道消息,这些都要感谢特朗普,贸易调查中国的营商环境,非市场经济审批流程。包括最近某一线城市的购房者资格核验缩短周期。都是为了更市场化。

对于房地产市场来说,很可能大家都要研究一下前几天都鄙视的PPT了,感谢碧桂园,让大家提供了全面快周转的PPT.

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