财新传媒
位置:博客 > 张大伟 > 少年!你在担忧“限转共”?龙头房企背后在拼命刷记录卖房?

少年!你在担忧“限转共”?龙头房企背后在拼命刷记录卖房?

这几天很多人被限转共吓了一跳,归根结底这是杞人忧天了。事实上,这个政策对于市场除了少数你买不到的项目外,基本没有影响。对楼市基本面没有影响。
 
今天聊聊火爆的一季度房地产市场销售。
 
一季度,标杆房企销售再刷历史记录。
 
去年底,伟哥写过一篇:白银时代是房地产过去十年最大的骗局,今天看,数据依然在刷新历史!
 
在调控重压下,标杆房企销售业绩依然爆发,整体看,累计公布一季度销售业绩的企业合计15家,这15家销售金额达到了4067亿,同比上涨幅度高达45%。销售面积合计3168万平米,同比上涨了38%。
从几年的一季度成交历史记录看,房地产企业依然在刷新同期的历史记录。整体看,2018年继续刷新历史记录的可能性非常大。
 
虽然一二线城市调控效果明显,但从全国房地产数据看,房企在收获了刷新历史记录的2016年后,资金情况空前宽裕,在去库存之后,大部分标杆房企都开始积极拿地。
 
整体全国数据看,一二线城市调控压力较大,但三四线城市依然在刷新同期成交记录。
 
在这种大趋势下,大量的中型标杆房企积极抢地,特别是从500亿冲刺1000亿,1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企,成为了过去7个月抢地的主流企业。
 
做大依然的当下房企的主流选择。整体看,房企拼规模趋势加剧。
 
上市公司开始密集发布2017年年报,包括万科,恒大,中海、华夏幸福等龙头房企陆续发布了2017年的年报数据。
 
从已经发布的企业业绩看,2017年房地产全行业主流房地产企业利润爆发已经成为定局:A股与港股合计接近100家房地产企业的年报数据显示,平均2017年房地产行业主流企业,净利率高达12.3%。
 
相比2016年全年房企的平均不到10%的净利率明显上涨。2015年为9.69%,而2016年为9.73%。整体看,房地产企业在2014年平均净利率跌入个位数后,时隔3年,再次回到2位数。
 
房地产企业为什么总是用嘴革命?
 
用身体卖房?
 
在调控持续加码的趋势下,房企依然在非常明显的拿地加速过程中。
 
从市场看,房地产依然在刷新历史记录,从城市数据看,目前除了北京等少数城市的二手房价格开始了下调,其他99%的城市依然处于历史房价最高的阶段。
 
在人口依然上涨的趋势中,资金潮持续的情况下,房地产依然处于黄金时代。
 
什么时候房企不抢地了,才真是白银时代。
 
从10年前开始,个别龙头房企就开始了口头转型,每次转型的风声也总是伴随着房地产调控而出现。但事实结果是,在2017年,房地产行业继续刷新了历史销售记录,龙头房企多个突破5000亿,10几家企业销售真真假假的破了千亿。
 
这种情况下,房地产企业真的需要转型吗?伟哥觉得其实只要回答几个问题:
 
1.客户买房的述求变了吗?
 
从客户买房角度看,买房人的述求一直没有变,用最少的钱,买最好的房子。对于开发商来说,定价也从来都是最高定价法,从来不可能出现,互联网的先做大数据,再收费的可能性。
 
2.土地出让的模式变了吗?
 
从土地出让角度看,当下房地产企业要做大,要获得金融机构的青睐,拿地依然是唯一的途径。所以出现了很多企业吹嘘自己的土地储备。
 
这也说明了,房地产市场的逻辑和游戏规则一直没有变,土地是唯一生产资料。
 
2018年前3月50大城市,土地出让金高达8744.6亿,同比2017年同期的5257.7亿上涨幅度高达66.3%。最高的杭州卖地723.68亿,同必上涨199%,其次北京573亿同比上涨253%、苏州534亿同比上涨148%。
 
当下,房地产企业所谓的转型,其实只是换了一种拿地模式,目的依然是产业包装,通过灰色办法,获得廉价土地资源。
 
3.地产与金融的关系
 
不少优秀的地产企业,都起家于组合金融资源和土地资源。地产企业就是找到最好的土地,在最合适的时间,利用杠杆作用和融资渠道,做好开发流程控制。所以, 中国的地产开发从广义上一直就属于大金融板块,地产企业更像一家金融企业,而不是制造业。
 
4.延长的产业链能实现多少附加值?
 
2017年年报数据显示,房地产行业平均净利润率高达12%+,这种情况下,房地产产业链的衍生环节,包括装修、租赁等,目前都是低利率或者亏损行业,不可能支撑房地产的转型需求。
推荐 0