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2018年,共有产权房会让北京房价跌多少?

2月6日,北京成交了3宗共有产权住宅土地:住宅部分全部是共有产权:合计规划建筑面积住宅部分是299621平米,按照平均80平米一套计算,大约是3700套。

整体看,从2017年北京开始共有产权土地供应开始,北京截止日前,供应的共有产权住宅土地已经达到360万平米以上,按照80平米一套计算,大约4.5万套。

以2018年成交的18宗住宅土地为例,截止日前,合计成交了61.97万平米的共有产权房住宅。大约是7800套住宅。

从分布区域看,主要集中在昌平、朝阳、通州、门头沟、怀柔、平谷。

数据看了,那么这几万套共有产权大概率都会在2018年签约,那么会对价格有什么影响?

一:首先看看,已经签约的共有产权房对2018年北京房价的影响;

从对2018年房价的影响看,含共有产权房合计签约均价是40803元每平米,而不含共有产权房的签约均价是50001元每平米,共有产权房拉低市场均价18.4%。

具体成交项目看:

到目前为止2018年有签约的合计有3个项目。这3个项目均为之前的自住房转化项目,所以均价较低。

延庆区天润·和丽嘉苑项目的620套共有产权房是延庆区开展的首个共有产权住房项目,通过购房资格审核的家庭共计8710户。该项目最终符合申购标准的“新北京人”家庭只有18户。(确认申购家庭22628户,通过购房资格审核的家庭共计8710户。)

预计后续入市的共有产权项目,均价在3-4万之间。但成交量将会有明显增加。

海淀中铁碧桂园共有产权住房项目的申购工作已于2018年1月11日结束,最终约5万户家庭确认申购。北京城建·棠樂共有产权住房项目的网上申购登记工作已于2017年12月16日结束,最终约2.3万户家庭确认申购。

(按照已经完成购房资格审核的项目比例,预计真实可以申请的人数只有申购价格的30-40%)

二:共有产权房对市场的影响:

1:从制度设计看,北京的共有产权是中国保障房历史上到目前为止最完善的一次。但另外一个角度看从投资角度看,共有产权已经毫无价值,所以从制度设计上,的确是非常明显的回归了居住:“避免了过度福利化”导致的开着宝马申请的现象。

从算账的角度看,共有产权已经没有投资价值,买了共有产权房,未来通过共有产权小户型作为跳板,获得升值的概率已经非常低了!基本上离开这个市场的可能性也很小。共有产权房实际就变成了有部分产权的公租房!可流转但投资属性弱。

共有产权房需求,在政府保障后,很难再进入改善市场,改善需求依然需要进入商品房市场。

2:改善住宅依然稀缺,商品房限价政策在2018年有调整可能性

对于北京来说,有大量的限价商品房将在两会后入市,这部分房源的均价基本在5万-6万。共有产权均价在3万-4万,平均后,北京的整体市场均价基本稳定在5万左右。

对于纯商品房来说,对应的群体基本都是改善需求,后续限价的必要性降低。

3:共有产权从区位看,郊区销售压力大

整体看,北京共有产权供应量叠加之前的自住房转化已经有5万-6万套,这部分房源从目前看,去化压力不大。

但在延庆、平谷等项目中,也出现了申购人数较少的现象。而从区域看,未来远郊区的大盘共有产权房销售压力会随着供应量的加大而明显增加。

最后伟哥建议:该买共有产权房的还是买共有产权,该买商品房的还是买商品房!好位置的项目不多了。

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