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论2018年“一号文件”精神与房地产的关系

这几天最热的中央文件莫过于一号文件:

今年的中央一号文件再次聚焦“三农”,主题是“实施乡村振兴战略”

这是改革开放以来第20个、新世纪以来第15个指导“三农”工作的中央一号文件发布。文件题为《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》,对实施乡村振兴战略进行了全面部署。

对于普通人来说,到底有什么具体的影响呢?

中央一号文件为城里人去农村买房划红线。中央一号文件提出,适度放活宅基地和农民房屋使用权。文件同时指出,严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。中央农办主任韩俊说,这不是让城里人到农村买房置地,而是要使农民的闲置住房成为发展乡村旅游、养老等产业的载体。

一号文件为进城农民保留房和地开绿灯!

中央一号文件明确提出,维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权。文件也提出,引导进城落户农民依法自愿有偿转让上述权益。“依法”、“自愿”、“有偿”是关键,对违背文件精神的无理要求,农民可以说“不”。

简单分析一下,伟哥觉得一号文件主要有几点值得关注的房地产市场影响:

1:城镇化依然在加速,所以房地产不会出现大拐点

政策不回收城市化农民的宅基地,鼓励农民进城。国务院办公厅印发《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》,方案中三大措施拓宽落户通道,“十三五”期间,城乡区域间户籍迁移壁垒加速破除,配套政策体系进一步健全,户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上,年均转户1300万人以上。到2020年,全国户籍人口城镇化率提高到45%,各地区户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距比2013年缩小2个百分点以上。

2017年末,我国城镇常住人口81347万人,比上年末增加2049万人;城镇人口占总人口比重(城镇化率)为58.52%,比上年末提高1.17个百分点。

我国常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率仍存16.2个百分点差距!

这个差距的存在意味着,除了少数富裕农村外,大部分城市都存在待购房群体。所以房地产在未来比较长的时间内,需求基础不会明显变化。

2:土地结构不会改变,集体土地依然不会影响国有土地

过去中国房地产的20年发展历史,其实就是国有土地发展历史,特别是商品房住宅土地,来源单一,地方土地财政依赖房地产,依赖土地招拍挂,国有土地招拍挂出让,是商品房住宅土地的唯一来源。

政府不再垄断住房供地,需要注意的是住房与商品房是有区别的,目前看,政策更多的提及的是租赁住房试点,集体土地用作租赁用地是试点方向。

1月,全国热点城市延续了2017年土地成交热度,继续大量成交土地。50大热点城市卖地金额高达3773.6亿,最高的杭州卖地435.9亿,其次北京403亿,武汉242亿、苏州192.9亿。土地市场从金额看,热点城市开门红。

国土部鼓励集体用地建设租赁房,有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性,13个城市基本都属于一二线城市,这些城市国有土地相对紧张,而部分区域存在的城中村等集体土地,如果部分进入租赁市场有利于房源供应,也有利于城中村改造。

3:租赁土地影响房地产租赁市场有限

对于商品房住宅市场来说,实际土地来源没有任何改变!所以这句话,意义有限,只影响租赁市场。(而且对于企业来说,存量土地开发租赁房源收益有限,城中村的集体土地未开发的比例不高)

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