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19个月去化1.3亿库存 近三年单月销售首次同比下调

——统计局9月房地产数据分析
 
统计局公布1-9月房地产数据:
 
数据解析:
 
首先,2017年9月单月销售数据同比最近3年首次下调,全年销售依然有望刷新历史记录。
 
2016年,商品房销售面积157349万平方米,商品房销售额117627亿元。
 
2016年1-9月份,商品房销售面积105185万平方米,商品房销售额80208亿元。
 
2017年1-9月份,商品房销售面积116006万平方米,商品房销售额91904亿元。
 
从1-9月数据看,2017年刷新2016年全年的历史记录基本已成定局。
 
(拆分单月数据后)2017年9月单月全国商品房销售面积为1.74亿平米,环比上涨43.3%。但同比数据相比2016年9月单月的1.77亿平米,下调了1.5%。
 
这也是2015年公布的3月份房地产数据后,连续接近3年30个月首次出现房地产销售单月数据出现同比下调的现象。
 
其次,房地产企业销售依然刷新历史记录,拿地积极。
 
1-9月份,房地产开发企业土地购置面积16733万平方米,同比增长12.2%,增速比1-8月份提高2.1个百分点。
 
中原地产研究中心统计数据显示:日前合计38家上市房企官方公布了1-9月销售额数据,整体数据看,全面刷新历史。38家1-9月合计签约达到了3.09万亿,同比2016年同期的2.15万亿上涨幅度达到了43.5%.
 
标杆房企全面刷新历史记录。历史上第一次出现了4000亿+房企,多家3000亿+房企。预计2017年将出现历史上第一个5000亿+房企。
 
从目前数据看,公布销售业绩的企业2017年完成年度目标已成为定局。
 
虽然成交金额明显上涨,但因为一二线城市的严控,38家标杆房企9月签约均价环比8月下调了3%。三四线占比增加。
 
整体看,虽然楼市调控重压,但市场表现依然乐观,从全国看,房地产销售面积与金额再次刷新历史同期记录,预计2017年房地产销售金额与面积将再次创造历史记录。
 
房企也将收获历史最丰收一年。房企年度目标完成平均已经超过80%,预计大部分企业将在10-11月完成年度目标。
 
华润置地突破千亿 前9月销售1006亿元按年增26%。
 
融创前9月达约2080.7亿。
 
万科销售接近4000亿。
 
截止2017年前9月,拿地最积极的50大房企合计拿地金额达到了17711.8亿。与2016年同期50大房企拿地金额11937亿对比,涨幅达到了48%。(招拍挂数据)
 
合计已经有超过49家房企拿地过百亿。在50家企业中,2017年前9月拿地超过100亿的有49家企业,而在2016年同期只有37家,在2017年前9月拿地200亿以上的企业有26家。
第三,去库存继续加速。
 
当前房地产去库存任务初步完成,一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12个月以下。
 
9月末,商品房待售面积61140万平方米,比8月末减少1212万平方米。其中,住宅待售面积减少938万平方米,办公楼待售面积减少67万平方米,商业营业用房待售面积减少138万平方米。
 
2014年11月末,商品房待售面积59795万平方米
2014年末,商品房待售面积62169万平方米
2015年2月末,商品房待售面积63922万平方米
2015年3月末,商品房待售面积64998万平方米
 
这一轮去库存周期中,库存数据跌到最近3年的最低值。相比2016年2月份的73931万平米库存最高点,库存去化了1.28亿平米。
 
三四线城市去库存成为2017年3月来主力,库存去化加速。单月库存去化1212万平方米。主要以住宅为主。
 
从去库存政策看,楼市去库存第一阶段基本完成。全国除了东北、西北等少数城市,大部分城市库存已经进入良性周期。全国性从2014年四季度连续3年的去库存政策见到了明显的效果。
 
第四,楼市调控全面开启长效机制。
 
十九大全面明确楼市调控原则:
 
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。
 
楼市调控政策持续加码,大会后预期房地产长效机制将加速落地:
 
建立租购并举的住房制度,发展住房租赁市场,对于房地产调控来说,不仅仅租购并举是房地产长效调控的政策之一,鼓励租赁消费,稳定租赁关系,赋予租房者更多的权利,不仅仅是科学住房观念的一个重要环节,更可以避免房地产市场大起大落,减少非理性购房需求。
 
全国已经有超过30省市发布了租赁政策有利于市场平稳发展,市场上包括租赁和销售等行为都存着很多问题,所以还需要落地执行过程中的各地细化调整。
 
从长远看,租赁市场会在各城市的政策落地后,有所平稳。健康发展。
 
历史上最密集的调控政策潮。2017年全年截止日前,年内房地产调控政策已经接近180次!
 
租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地,更清晰的长效机制在加快制定布局。
 
核心是房住不炒,房地产回归平稳。
 
从目前各地的房地产政策内容看,限购与限售全面升级。
 
2017年楼市调控政策的基本全面与往年出现了根本变化,过去的调控更多是事后管理,而在2017年楼市调控更多的预期管理,在市场出现不稳定因素后提前发布政策。相比往年的调控措施相对效果更好
 
2017年楼市调控政策的基本全面与往年出现了根本变化,过去的调控更多是事后管理,而在2017年楼市调控更多的预期管理,在市场出现不稳定因素后提前发布政策。相比往年的调控措施相对效果更好
 
其次,限售成为新工具,抑制炒作。
 
不影响自住与改善,约束投资,打击投机。要求所有新购或者部分新购房源,锁定一定年限后才可以再上市。
 
限售事实上,就是楼市的去杠杆政策,使得购房者必须要以自用为目的配置资金。否则按照3-5年的交易周期看,已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。
 
限售未来预计将快速向三四线蔓延。
 
房价上涨城市,位置在一二线热点城市周围。限购政策不足以抑制市场热度的城市,都会限售。
 
从政策看,基本都是取得不动产证后几年不得销售,从市场实际情况看,因为这些城市市场交易基本都是期房为主。所以事实上也就出现了,调控政策发布的年限需要加2年的限售时间。大部分城市目前限售时间都是2年,也就是未来买房基本都需要3-5年才可以出售。
 
从房地产市场看,也就是这些城市买了房后,大部分最早也需要2020年才可能再上市。
 
这种限售明显打击了投机和投资需求,使得房地产的投资属性降低,影响了短期获利的可能性,对于加杠杆的投资者来说,风险越来越大。
 
限售是2017年本轮收紧政策一个新生事物,从效果看,属于短效机制,目前是抑制市场的投机需求。
 
从各地政策内容看,最近的政策只是开始,后续还有更多类型的政策会出台。
 
第五,整体房地产数据依然处于高位。
 
2017年1-9月份,全国房地产开发投资80644亿元,同比名义增长8.1%,增速比1-8月份提高0.2个百分点。
 
1-9月份,房地产开发企业到位资金113095亿元,同比增长8.0%,增速比1-8月份回落1个百分点。
 
9月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.44,比8月份提高0.02点。
 
整体看,房企虽然在一二线城市受到调控影响,成交涨幅放缓,但全国房地产销售额依然刷新历史记录,三四线城市,特别是部分热点三线城市,房企抢地现象明显。
 
本轮房地产调控最成功的一点是抑制了一二线局部市场高烧的同时,房地产依然支撑了经济平稳发展。
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