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北京出现首个共有产权房,“198万住常营”值得不值得申请?

9月30日是共有产权住房新政实施首日,也将迎来第一个共有产权住房项目的摇号。9月28日晚,朝阳区房管局对外发布公告,9月30日下午两点半将举行朝阳区锦都家园共有产权住房项目公开摇号仪式。本市正式迎来首个共有产权住房。
 
从公告披露的信息来看,将有超过12万户家庭参与摇号,申购427套共有产权住房。而这批房源的购房人与政府的产权比例各半。以2.2万元的销售均价计算,最大90平方米的房源仅需购房人承担约198万元的房款。
 
伟哥认为:从制度设计看,北京的共有产权是中国保障房历史上到目前为止最完善的一次。
 
但另外一个角度看从投资角度看,共有产权已经毫无价值,所以从制度设计上,的确是非常明显的回归了居住:“避免了过度福利化”导致的开着宝马申请的现象。
 
首先,共有产权与之前的自住房在第一个项目中有什么对比?
从算账的角度看,共有产权的确已经没有投资价值,买了共有产权房,未来通过共有产权小户型作为跳板,获得升值的概率已经非常低了!基本上离开这个市场的可能性也很小。
 
共有产权房的最重大的政策变化是,不得转商,也就是说,购房者将永远不能够获得安全意义上的投资价值。虽然在体系内也有一定的升值可能性。
 
共有产权房实际就变成了有产权的公租房!可流转但投资属性弱。
 
当然,对于能用198万的总价,大约60万首付就能买到自己拥有50%的住宅来说,现在即使在房价下调的燕郊,也不太可能。
 
其次,共有产权都在什么地方?
对于北京6万套历史上的自住房来说,从位置看,主要集中在郊区,五环内占比只有7.7%.对于北京来说,未来市场受到共有产权影响最大的肯定也是六环周围区域的刚需住宅。
 
整体看,在共有产权房继续推动下,市场的观望情绪会继续加强,特别是大量房源供应后,价格的稳定已经可以预期。
 
第三,今年共有的共有产权房数量。
北京年内已经出让49宗住宅用地,累计地块的规划面积合计达到了621.32万平米,相比2016年全年上涨了183%。其中70年持有型出租房用地年内达到了82.21万平米,共有产权房面积达到了158.82万平米,占住宅土地总面积比例高达26%。
商品房限价住宅面积为211万平米。从数据看,北京近年供应的自住房也就是共有产权房明显增加,按照每套平均80平米计算,已经供应大约2万套。是过去2年的总和接近2倍。
 
整体看,北京住宅土地市场已经全面限价化!年内到目前为止供应了大约2万套共有产权房(不含其它存量土地转换可能性)。
 
商品房住宅有1.5万套左右。所以未来北京将成为低收入群体有保障,高收入群体由市场的两部分分化市场!
 
共有产权房需求,在政府保障后,很难再进入改善市场,改善需求依然需要进入商品房市场。
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