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官方公布12月70大城市房价,北京、天津等22个月来首跌

—10万亿地产下半场,房企如何转型?—

国家统计局今日发布了2016年12月70个大中城市住宅销售价格统计数据。

从环比看,一二线城市房价走势总体趋于平稳,房地产市场持续呈现积极变化。初步测算,12月份一线城市新建商品住宅价格环比由上月的上涨0.1%转为持平;二线城市新建商品住宅价格上涨0.2%,比上月回落0.2个百分点。三线城市房价总体略有上涨,市场继续保持稳定。12月份三线城市新建商品住宅价格上涨0.4%,比上月回落0.4个百分点。

从同比看,一二线城市房价涨幅进一步回落。其中,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续3个月回落,12月份比11月份分别回落1.9和2.0个百分点;二线城市继上月二手住宅价格同比涨幅回落后,本月新建商品住宅价格同比涨幅也出现回落,12月新建商品住宅价格涨幅比11月份回落0.3个百分点。

15个一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施调控政策以来,政策效果明显,房价快速趋稳回落。其中,12个城市12月份新建商品住宅价格环比下降,降幅在0.1至0.4个百分点之间;2个城市环比持平;广州市环比上涨0.7%,但已连续三个月涨幅回落。

中原地产首席分析师张大伟分析认为:

1:楼市调控导致的本轮房价上涨拐点已经出现(后市走势依然需要看政策)

北京、天津等城市22个月来新建商品房住宅价格首次下调。2015年3月来

从数据特点看,70个城市平均环比涨幅持续回落,12月平均新建商品房住宅指数涨幅只有0.26%,这是2016年的最低值。一二线城市出现了明显的环比下行现象。

20个城市的新建商品房住宅价格出现了环比下调,其中福州、南昌、深圳、丹东环比下调0.4%,济南、武汉环比下调0.3%,上海、合肥、青岛、成都、兰州、包头、常德等城市环比下调0.2%,北京、南京、宁波、厦门、郑州、无锡、桂林等城市环比下调0.1%。

其中北京、南京、成都、郑州、无锡、武汉、济南、福州、南昌、青岛等城市出现了年内首次环比下调。

深圳、上海等城市也已经出现了连续2个月的下调。

从2015年3月份开始的本轮楼市高峰期,在2016年9月出现了涨幅的顶点,在2016年4季度,特别是12月开始出现了价格的环比止涨

12月份新建商品房住宅价格指数同比涨幅平稳。二手房价格指数平均上涨0.3.

(数据计算办法,所有城市指数相加除以城市数量)

2:一二线城市价格上涨离开房价上涨前列,房价上涨龙头全面熄火

从全国房价上涨看,15个房价上涨龙头城市在12月除天津、杭州持平,广州上涨外全面出现了环比下调。这是2015年来的首次出现。

城市

新建商品住宅价格环比指数

12月

11月

北京

99.9

100

天津

100

100.5

上海

99.8

99.9

南京

99.9

100.2

无锡

99.9

100.8

杭州

100

99.6

合肥

99.8

99.9

福州

99.6

100.9

厦门

99.9

99.8

济南

99.7

101.1

郑州

99.9

100.5

武汉

99.7

101.6

广州

100.7

100.9

深圳

99.6

99.7

成都

99.8

100

超过10个城市在2016年12月出现了一年来的首次下调。

上涨龙头城市全面非一二线城市:

新建商品房住宅

涨幅第一

涨幅第二

涨幅第三

3月

厦门5.4%

合肥4.6%

上海4.3%

4月

合肥5.8%

厦门5.3%

南京4.4%

5月

厦门5.5%

合肥5.1%

南京4.1%

6月

合肥4.9%

厦门4.7%

南京4%

7月

厦门4.6%

合肥4.2%

南京3.6%

8月

郑州5.6%

上海5.2%

无锡4.9%

9月

无锡8.2%

郑州7.6%

杭州5.5%

10月

无锡4.9%

长沙4.5%

郑州3.5%

11月

泉州2.1%

韶关1.9%

扬州1.9%

12月

三亚1.2%

重庆1.1%

韶关扬州0.9%

从新建城市看,过去的无锡、郑州等龙头城市全面熄火,12月三亚、重庆涨幅居前,主要原因是三亚收到一二线城市躲霾需求增加,而重庆更多是之前的补涨。

 

3:12月,50个城市房价涨幅放缓,楼市价格拐点明确

从2015年3月30日开始的,本轮因为资金潮导致的楼市持续火爆上涨,在2016年930开始的22个城市严格调控下降温,持续18个月的爆发在10月份出现看短期拐点,政策变化是本次楼市调整的主要因素,所以后续市场走势依然看资金价格与政策变化。

 

本轮楼市出现变化的主要原因是因为楼市政策调控,在这种政策抑制影响下,市场走势将看政策执行力度。

整体看,预计本次调控周期起码持续到2017年上半年。20个调控严格城市房价将出现10%左右的价格下调空间(信贷收紧的情况下)。

 

2014年11月到2016年11月,上涨城市数量变化

房价下调城市20个也是2016年春节后的最高值

北京市场分析:2015年2月后,北京新建商品房住宅首次出现环比下调

北京2月房价上涨新建商品房住宅为环比2.3%,二手房为环比3.2%。

3月,北京新建商品房住宅为环比3.3%,二手房为环比6.3%。

4月北京新建商品房环比上涨3%,二手房环比上涨3.7%

5月北京新建商品房环比上涨2.4%,二手房环比上涨2.3%

6月北京新建商品房环比上涨2.3%,二手房环比上涨1.4%

7月北京新建商品房环比上涨1.7%,二手房环比上涨1.6%

8月北京新建商品房环比上涨3.8%,二手房环比上涨3.9%

9月北京新建商品房环比上涨4.9%,二手房环比上涨5.7%

10月北京新建商品房环比上涨0.6%,二手房环比上涨1.1%

11月北京新建商品房环比上涨0.0%,二手房环比上涨0.2%

12月新建商品房住宅环比下调0.1%,二手房环比上涨0.2%

中原地产研究中心统计数据显示在2015年2月后,北京新建商品房住宅价格指数第一次出现了下调。

2015年以前,北京新建商品住房(包括纯商品住房和自住型商品住房)成交均价一直保持在3万元以下,2015年12月为2.98万元/平方米,2016年不但突破了3万元大关,且从年初开始便一路高歌猛进,到2016年9月达到了3.88万元/平方米的历史高点。成交量方面则受供应等种种因素影响出现了大幅萎缩,前三季度,新建商品住房共成交4.62万套,比2015年同期水平下降了27.6%。

4季度市场在京八条影响下出现了非常明显的降温:中原地产研究中心统计数据显示,4季度北京合计成交商品房住宅只有11565套,这一成交量环比3季度下调幅度达到了42%.2016年12月,北京市新建商品住房成交均价已回调到每平方米3.82万元的水平.

市场在一系列调控政策影响下,明显出现了退烧的特征:

全国市场走势:

12月中央各大会议陆续召开,对2017年的房地产市场政策环境起到了定调作用。建立“长效机制”的概念被特别提出,而保持房地产市场平稳健康发展仍将是政策制定的根本出发点。

12月,重点城市商品住宅成交量在低位环比小幅上升,但同比降幅明显,市场目前整体仍处低位徘徊。同时,年末二手房市场成交量再度明显回落,且持续四个月环比走低。

12月,重点城市宅地供应量及成交量再度大幅抬头,这与年末周期性冲高有重要关联。此外,热点城市的土地市场面临各类严厉的监管限制。但在政策从紧、市场调整之际,优质城市仍然备受房企青睐。

12月,重点房企购地量再度大幅上升,且环比同比均明显走高。万科、中海、龙湖、华润的单月购地金额均超过100亿元。整体来看,房企购地策略分化的现象十分明显。

12月,八大城市的中原二手住宅价格指数整体走势有所分化。上个月房价下跌的南京本月微涨,而深圳虽然已持续三个月房价下跌(累计跌幅9%),但跌幅逐月收窄。

中原地产研究中心统计数据显示:1月上半月来,已经出现了7个城市发布了12次各地楼市调控政策,平稳楼市的措施持续出台。

在调控政策影响下,整体楼市在2017年除继续低位运行:

中原地产首席分析师张大伟分析认为:整体看,这一轮房地产调控主要有三大特征:

首先:政策力度与执行,刷新历史,从内容看,各地持续发布政策,政策力度逐渐收紧,政策内容涉及房地产信贷、资金、购买资格、供应等多方面

其次:各地政策一城一策,同一城市大部分多次加码政策,3个月武汉调控了4次,郑州调控了4次,杭州、南京等城市也都在10月来连续发布超过3次调控政策:

从市场趋势看,调控后市场成交量下调了30%以上,预期一二线城市在2017年成交量会维持调控后走势,从供需矛盾看,因为土地供应没有明显增加,加法难以落地,所以还是看减法对市场的影响。

2017年整体楼市降温是主要趋势。但因为供需结构难以全面改变,信贷虽然收紧但幅度有限,所以整体市场趋势还是量跌价微跌为主。

第三:调控目标明确,短期市场降温,环比房价不涨。

从中央到地方,房地产调控在持续3个月后,继续加码未放松

其次:从市场趋势看,从全国看,从930开始的这一轮楼市调控各地已经有超过26个城市出台了70多次楼市调控措施:

包括经济工作会议明确房地产长效机制有待建立,从市场看,2016年房地产从前三季度的爆发到四季度降温,楼市发展需要平稳健康。2017年房地产市场动向调控政策是不是会继续加码,是市场的热点关注问题。本次会议提出,明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。

过去的房地产调控更多是短期政策,所以经常因为经济走势不同而出现波动,长效机制意味着房地产市场发展不能只靠一时的应急调控政策,关键是需要完善长期制度建设、房地产税等长期政策有望加快落地。建立房地产平稳健康发展的长效机制,关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。从此次会议看,下一步应加快住房、土地供应、房地产税收等制度。以长效机制引导市场稳预期。

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