从过往历史看，任志强对房价的预测准吗？-张大伟的财新博客-财新网

　　—2017年房价再涨的概率！—

　　最近房地产行业最德高望重的任志强任总,针对2017年房地产市场又出了预测，结论是下一轮涨价比这一轮更高。

　　如果不加时间节点周期，这么说当然是肯定可能是对的，否则就不叫涨价的。

　　但简单的聊聊会不会出现在2017年？特别是在2016年翻番的基础上。

　　对于很多人来说，任总的预测的确准确率非常高，从价格看，现在的房价的确是历史最高，也就是过去买房的都赚了。

　　从长期趋势看，任总的确经常用数据说话，而且很多说的很靠谱。

　　那么这一次是不是同样没问题？聊聊数据。

　　从预测看，其实有几个问题值得探讨：

　　从网上流传任总的文章中内容看，单纯数字有几个小问题可能影响结论：

　　1：今年1-10月份的个贷低于去年的整体个贷。个贷在整个一手房销售额的比例只占21%。

　　这一数据应该是来源统计局公布的资金来源中，1-10月份，房地产开发企业到位资金117261亿元，个人按揭贷款19783亿元，商品房销售额91482亿元。

　　个人按揭贷款占商品房销售额的比例的确是21%。但这两组数据的同样口径在2015年分别是个人按揭贷款16662亿元，商品房销售额87281亿元。占比是19%。

　　不论这个21%是不是低估，2016年房地产的杠杆上涨这是谁也不可能否认的事实。

　　另外最简单的看房贷量：央行发布2016三季度金融机构贷款投向统计报告称，;1-9月增加10.16万亿元，同比多增2558亿元。9月末人民币房地产贷款余额25.33万亿元，同比增长25.2%。9月末个人购房贷款余额17.93万亿元，同比增长33.4%

　　所以这其实就验证了，在2016年房价上涨的原因很大程度上是因为钱多了。而土地供应减少，这其实是趋势，2016年的土地供应少，并不会导致当年房源供应少。2014-2015年的土地供应并不少。

　　2：全国房价多少？高不高？

　　任总说的原话是全国平均房价去年大概是6700，今年是6800。均价1万的城市9个，均价2万的10个，扣除这些，平均房价只有4000。

　　统计局数据显示的是：2016年前10月，商品房住宅销售面积是106313万平米，销售额是79023亿，均价也就是7339元每平米。

　　2015年这个住宅的数据分别是：72753亿，112406万平米，均价是6472元。

　　（数据来源：国家统计局）

　　价格的确明显上涨了。2016年全国1-10月的商品房住宅销售面积增长27.0%，住宅销售额增长42.6%。销售额的涨幅高于面积上涨幅度15个百分点。

　　所以任总的这段话数据的确有小问题，那么结论肯定就有问题了。

　　3：GDP在经济中的贡献度

　　任总个人觉得很低，2008年之后算，美国房地产对GDP的总贡献度最低是12.6，随后一直递增。我们今年只有8%。

　　官方数据显示：统计局发言人：房地产销售对GDP增长起到了重要作用。统计局发言人盛来运表示：中国房地产销售对GDP增长起到了重要作用。房地产行业对1~9月份的GDP增长贡献了8%。

　　这个数据美国的12.6，没有百度到，但8%这个中金公司有不同的解释：

　　“8%左右”应该是指下游的地产服务业，而非投资增速中地产的贡献，原因有两点：1）中国的支出法GDP是年度数据，无法据此推算三季度地产投资对GDP增速的贡献；2）10月20日（即GDP数据公布的第二天）公布的分行业GDP数据显示，三季度建筑业实际和名义同比增速与二季度相比是双双下降的，难言“拉动”。

　　过去二十年来，地产服务业的通胀率持续高于（以GDP平减指数衡量的）经济其他部门的通胀——自1996年以来的83个季度中，地产服务业平减指数在81个季度中录得正值（即价格上涨），并有72个季度中超过了总体GDP平减指数。某种程度上，这些统计数据与我们对房价走势的直观感受是一致的。由此，1996年以来地产服务业的累计通胀已高出经济其他部门2倍有余

　　4：任总在房价涨的年份预测100%准确，房价跌的年份的确准确率不高

　　这其实可以百度一下新闻，在房价上涨的年份，任总的确准确率100%。但2008年、2011年、2014年在房价上涨的时候，所有人的预测的准确率都不高。

　　谁也不能否认，这三年房价的确跌了。土地供应一直是趋势性减少的，但为什么还有涨有跌，其实所以中国的房地产其实一直是货币符号，所以才会出现2-3年的小周期。

　　当然，这不是说任总的预测方法有问题，而实际是因为中国市场是不完全市场经济，的确是有干扰。

　　所以可以基本判断，任总还是更多的高瞻远瞩看的是长周期，而忽视了政策这个非市场的手对市场的干扰。

　　5：预测中国房地产涨跌意义越来越低，因为城市分化, 当然，从供给侧的角度看，一线城市地区土地供应越来越少，这导致房价上涨的可能性越来越大。

　　为什么拼命抢一线城市的土地？

　　最近部分一线城市的土地，在最苛刻调控和出让条件下，所有可售面积全部持有，这种畸形的抢地，看得到的亏损，除了资金潮外，还有什么原因，当然很简单就是资产荒：

　　伟哥简单的盘点一下

　　2016年前11月，4大一线城市合计卖掉商品房住宅3650万平米，但出让的纯商品房住宅土地只有900万平米。也就是透支了2750万平米，大约22万套。

　　但这不是说2017年就会继续上涨，因为看资金的价格变化。

　　6：对城市圈的继续扩大，如果几个核心城市按照需求供应土地，带来的结果是什么，这从经济上可能短期是刺激发展，但从生态上，能源上带来的压力可能会比较大，特别是北京这些严重缺水城市。所以预计后续一线城市继续缩减土地依然是趋势。

　　7：中国房价涨跌看，资金价格成本，预测的意义不大，周期越来越短。而且从土地价格看，即使房价下调，但一二线城市的地价依然非理性的上涨，其实根源依然是资金潮下的资产荒。

话题：