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从过往历史看,任志强对房价的预测准吗?

  —2017年房价再涨的概率!—
  最近房地产行业最德高望重的任志强任总,针对2017年房地产市场又出了预测,结论是下一轮涨价比这一轮更高。
  如果不加时间节点周期,这么说当然是肯定可能是对的,否则就不叫涨价的。
  但简单的聊聊会不会出现在2017年?特别是在2016年翻番的基础上。
  对于很多人来说,任总的预测的确准确率非常高,从价格看,现在的房价的确是历史最高,也就是过去买房的都赚了。
  从长期趋势看,任总的确经常用数据说话,而且很多说的很靠谱。
  那么这一次是不是同样没问题?聊聊数据。
  从预测看,其实有几个问题值得探讨:
  从网上流传任总的文章中内容看,单纯数字有几个小问题可能影响结论:
  1:今年1-10月份的个贷低于去年的整体个贷。个贷在整个一手房销售额的比例只占21%。
  这一数据应该是来源统计局公布的资金来源中,1-10月份,房地产开发企业到位资金117261亿元,个人按揭贷款19783亿元,商品房销售额91482亿元。
  个人按揭贷款占商品房销售额的比例的确是21%。但这两组数据的同样口径在2015年分别是个人按揭贷款16662亿元,商品房销售额87281亿元。占比是19%。
  不论这个21%是不是低估,2016年房地产的杠杆上涨这是谁也不可能否认的事实。
  另外最简单的看房贷量:央行发布2016三季度金融机构贷款投向统计报告称,;1-9月增加10.16万亿元,同比多增2558亿元。9月末人民币房地产贷款余额25.33万亿元,同比增长25.2%。9月末个人购房贷款余额17.93万亿元,同比增长33.4%
  所以这其实就验证了,在2016年房价上涨的原因很大程度上是因为钱多了。而土地供应减少,这其实是趋势,2016年的土地供应少,并不会导致当年房源供应少。2014-2015年的土地供应并不少。
  2:全国房价多少?高不高?
  任总说的原话是全国平均房价去年大概是6700,今年是6800。均价1万的城市9个,均价2万的10个,扣除这些,平均房价只有4000。
  统计局数据显示的是:2016年前10月,商品房住宅销售面积是106313万平米,销售额是79023亿,均价也就是7339元每平米。
  2015年这个住宅的数据分别是:72753亿,112406万平米,均价是6472元。
  (数据来源:国家统计局)
  价格的确明显上涨了。2016年全国1-10月的商品房住宅销售面积增长27.0%,住宅销售额增长42.6%。销售额的涨幅高于面积上涨幅度15个百分点。
  所以任总的这段话数据的确有小问题,那么结论肯定就有问题了。
  3:GDP在经济中的贡献度
  任总个人觉得很低,2008年之后算,美国房地产对GDP的总贡献度最低是12.6,随后一直递增。我们今年只有8%。
  官方数据显示:统计局发言人:房地产销售对GDP增长起到了重要作用。统计局发言人盛来运表示:中国房地产销售对GDP增长起到了重要作用。房地产行业对1~9月份的GDP增长贡献了8%。
  这个数据美国的12.6,没有百度到,但8%这个中金公司有不同的解释:
  “8%左右”应该是指下游的地产服务业,而非投资增速中地产的贡献,原因有两点:1)中国的支出法GDP是年度数据,无法据此推算三季度地产投资对GDP增速的贡献;2)10月20日(即GDP数据公布的第二天)公布的分行业GDP数据显示,三季度建筑业实际和名义同比增速与二季度相比是双双下降的,难言“拉动”。
  过去二十年来,地产服务业的通胀率持续高于(以GDP平减指数衡量的)经济其他部门的通胀——自1996年以来的83个季度中,地产服务业平减指数在81个季度中录得正值(即价格上涨),并有72个季度中超过了总体GDP平减指数。某种程度上,这些统计数据与我们对房价走势的直观感受是一致的。由此,1996年以来地产服务业的累计通胀已高出经济其他部门2倍有余
  4:任总在房价涨的年份预测100%准确,房价跌的年份的确准确率不高
  这其实可以百度一下新闻,在房价上涨的年份,任总的确准确率100%。但2008年、2011年、2014年在房价上涨的时候,所有人的预测的准确率都不高。
  谁也不能否认,这三年房价的确跌了。土地供应一直是趋势性减少的,但为什么还有涨有跌,其实所以中国的房地产其实一直是货币符号,所以才会出现2-3年的小周期。
  当然,这不是说任总的预测方法有问题,而实际是因为中国市场是不完全市场经济,的确是有干扰。
  所以可以基本判断,任总还是更多的高瞻远瞩看的是长周期,而忽视了政策这个非市场的手对市场的干扰。
  5:预测中国房地产涨跌意义越来越低,因为城市分化, 当然,从供给侧的角度看,一线城市地区土地供应越来越少,这导致房价上涨的可能性越来越大。
  为什么拼命抢一线城市的土地?
  最近部分一线城市的土地,在最苛刻调控和出让条件下,所有可售面积全部持有,这种畸形的抢地,看得到的亏损,除了资金潮外,还有什么原因,当然很简单就是资产荒:
  伟哥简单的盘点一下
  2016年前11月,4大一线城市合计卖掉商品房住宅3650万平米,但出让的纯商品房住宅土地只有900万平米。也就是透支了2750万平米,大约22万套。
  但这不是说2017年就会继续上涨,因为看资金的价格变化。
  6:对城市圈的继续扩大,如果几个核心城市按照需求供应土地,带来的结果是什么,这从经济上可能短期是刺激发展,但从生态上,能源上带来的压力可能会比较大,特别是北京这些严重缺水城市。所以预计后续一线城市继续缩减土地依然是趋势。
  7:中国房价涨跌看,资金价格成本,预测的意义不大,周期越来越短。而且从土地价格看,即使房价下调,但一二线城市的地价依然非理性的上涨,其实根源依然是资金潮下的资产荒。 
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