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计生委官方报告指明了楼市未来20年方向

19日,国家卫生计生委发布《中国流动人口发展报告2016》,看似和房地产无关的一份报告,恰恰是未来房地产最需要关注的一份报告:
 
整体数据看,中国人口对房地产来说依然可以支撑很长时间的发展,但顶峰高位可能已经到来。
 
1:2,47亿的流动人口
 
2015年,中国流动人口规模达2.47亿,占总人数18%,相当于每六个人中有一个是流动人口。《报告》分析称,未来一二十年,中国仍处于城镇化快速发展阶段,按照《国家新型城镇化规划》的进程,2020年中国仍有2亿以上的流动人口。
 
分析:流动人口其实就是无当地户籍暂住人口,这种情况下,在全国可以说除了北京、上海,其他城市基本都属于买不起房的人口:
 
去年我国城镇化率达到56.1%,但是户籍人口城镇化率仅为39.9%,两者之间存在着16.2个百分点的差距。
 
产生这个差额的原因是因为落户的标准大部分城市是房产,没有房产即使可以落户也享受不到优质的教育等资源。
 
当然,因为这个数据的存在,因为有这部分人口的存在,所以中国房地产不可能出现全面崩盘,因为有落户需求。
 
2:人口流向趋势依然分化,房地产发展也分化
 
“十三五”时期,人口继续向沿江、沿海、沿主要交通线地区聚集,超大城市和特大城市人口持续增长,中部和西部地区省内流动农民工比重明显增加。
 
分析:人口净流出省市的未来房地产需求有限,而经济发达城市的需求稳定,依然发展前景看好。大型房企已经意识到这一趋势所在,2014-2016年各大房企的布局也因之开始出现明显调整,重新向一二线城市聚集。
 
一线城市仍具备广阔空间
 
从人口发展空间角度,一线城市北上广深等区域依然具备广阔的空间,这些区域经济发展迅速,工资水平具备极强的吸引力,同时人口受教育程度的提升也进一步反哺区域经济的复苏,可以凭借历史形成的优势,长期享受外来优质人口流入带来的人口红利。但土地价格过高,的确会降低企业利润。
 
其次选择:城市次中心核心城市和国家战略区域
 
广东、浙江、福建、江苏、广东等区域处于或者紧邻三大经济圈,城镇化进程相对完善但仍存在空间,周边省份农村劳动力充裕,同时丰富的资源对高素质人口具备较强的吸引力,这些省份的省会城市南京、杭州、广州、福州,以及核心城市如苏州、东莞、佛山、厦门等城市都具备较强的可持续发展空间。
 
人口返迁的省会城市和区域单核城市:重庆、四川、安徽、江西、河南、贵州和湖北等区域的单核城市,这些省份全都是人口导出型区域,但作为人口迁出的第一站。第一出口,这些省份的省会城市往往并没有受到人口迁出的困扰,同时务工人员的返回式迁移是这些区域得以发展的动力,如重庆、成都、合肥、南昌、郑州、武汉、贵阳等。
 
警惕选择:所有人口净流出省份的非核心城市
 
3:《报告》指出,2015年相应劳动年龄的流动人口中,新生代的比例已经超过一半,为51.1%,“90后”相应比例为12.3%。
 
与此同时,流动人口的平均年龄呈上升趋势,且老化速度快于全国人口。2013年流动人口的平均年龄为27.9岁,2015年为29.3岁,增加了1.4岁。
 
分析:90后成为主力,这种情况下,研究90后的住房需求成为当务之急,整体看,流动人口的老龄化也值得关注。
 
内生性人口红利的趋缓 
   
一方面,人口总量增速开始下行,人口自然增长率已经下降至5%以下,老龄化问题日趋严重,另一方面,劳动力人口占比也出现拐头,抚养比正逐步抬升。主流城市的购房年龄段主要集中于25-34岁和35-44岁,这部分人群从2015年开始,占比下滑斜率将逐步加大,虽然我们认为在2025年以前,25-44岁人口的总量依然可以稳定在4亿左右,但从大趋势来看,人口红利的下降已经成为不可回避的话题。
 
4:流动人口的平均收入
 
数据显示,2015年流动人口平均月收入4598元,相比2013年、2014年同期分别增长34.0%和19.0%。
 
流动人口的收入主要集中在2000~5000元范围,占比为65.40%,其中,3000~5000元收入范围内的流动人口比例最高,为34.93%。而收入分布在8000元以上范围人口比例仅为5.38%。
 
分析:按照昨天公布的统计局数据,2016年1-9月份,商品房销售面积105185万平方米,同比增长26.9%,商品房销售额80208亿元,增长41.3%。
 
简单计算每平米单价为7625元,月收入一平米住房的流动人口比例为5%。
 
国家统计局公布的数据显示: 2009、2010、2011、2012、2013、2014年、2015年我国的城镇化率分别为46.6%、49.68% 、51.27%、52.57%、53.73%、54.77%、简单计算可以得到,这几年中国的城镇化年涨幅分别是:3.08%、1.59%、1.3%、1.16%。中国城镇化的速度在明显放缓。农业转移人口市民化进展比较缓慢,户籍人口城镇化率还比较低。
 
未来政策将加速户籍城镇化率,这对于房地产是利好,但如何提高这部分人口的支付能力?
 
5:调查显示,农村整户外出家庭住房处理以闲置为主,占75.2%,亲属看管或居住的占17.9%,4.2%的住房已经坍塌,出租占1.9%。这其中,东北地区房屋闲置比例最高,为82.2%,安徽、河南、四川等跨省流出集中地区为72.9%。
 
分析:城市的房价高于收入,而农村的公共资源匮乏,这种矛盾的存在导致不能完全融入城市也很难再回到农村。
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