财新传媒
2018年09月24日 09:31

中秋看楼市:十年来历尽阴晴圆缺

中秋看楼市:十年来历尽阴晴圆缺
严格地说,中国房地产市场其实就是从2008年奥运会后开始的。
 
严格地说,中国人大部分的资产都是在过去10年房地产给予的。
 
过去十年,是最容易财富增长的10年,只要你胆大,闭着眼睛多买房就可。如果你错过了,那么在存量经济时代,可能你要积蓄你的财富难度将比过去十年难上加难。
从2008年至今,不知不觉已经十年了,十年前大部分人还对楼市懵懵懂懂,各种专业名词还没现在这么出口成章。到今天街头巷尾谁不说两句容积率、得房率、租售比,就显得落后时代了。
 
2008年,1-12月,全国商品房销售面积6.2亿平方米,同比下降1......
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2018年09月22日 11:23

取消“预售制”?比开发商更害怕的是谁?

取消“预售制”?比开发商更害怕的是谁?
幸亏昨天下午传出的消息,否则这几天房地产股上涨的部分很可能归零。
广东省房地产协会当天向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(以下简称“《通知》”)称,广东省住房城乡建设厅已拟定了有关材料,将于9月25日上报住房城乡建设部,逐步取消商品房预售制度,全面实施现房销售。
 
该通知称获悉广东省住建厅拟定的材料“关于商品房预售许可事项调整”提出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理只能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取......
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2018年09月20日 10:15

2018年你买的房,很可能质量历史最差

2018年你买的房,很可能质量历史最差
前几天聊过这个话题,读者有很多疑问,今天再聊聊原因。
 
不管你爱不爱喝酒,“来一瓶82年拉菲”这句台词你肯定听过,年份好的葡萄酒价值更高,这叫做“大年”,而如果天公不美,自然灾害频发,这就是“小年”。
 
房地产也一样,因为调控,在销售环节呈现明显的“大小年”变化。而很多人忽视的建筑质量其实也一样,房价在上涨的时候,房屋质量问题只要问题不大,都会被忽视。而2018年,因为房价逐渐开始出现了平稳下行的苗头。这些质量问题将会非常非常集中的开始爆发。越是小城市质量问题越大。因为监管越少。
 
......
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2018年09月17日 12:22

几十家房企扎堆“改名”,是想“改命”还是“扯淡”?

几十家房企扎堆“改名”,是想“改命”还是“扯淡”?
2018年房地产市场最关键词里,“改名”肯定是最醒目的了。
 
有个笑话,现在骂人已经是“你们家房地产,你们全家都是房地产”。
 
“房地产”成了贬义词,最近流行改名,哪家企业名称里面还有房地产,好像就会被鄙视。从年销售几千亿的龙头,到百亿级别的区域公司,最近都在忙着把自己公司名称里面“房地产”这几个词删除。不完全统计,2018年已经有18家房地产公司把自己企业名称里面的“地产”去掉了。
 
当然,改名是一个潮流,那么房地产公司出现了什么变化?
 
1.房......
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2018年09月15日 11:08

惊!8月房价只一城下调,98%城市上涨刷新历史记录

惊!8月房价只一城下调,98%城市上涨刷新历史记录
据统计局官方数据,8月的房价上涨很惊人。
库存快速去化后,二三线城市普涨加速,全国性的房价普涨出现,9-10月预计继续高位。
 
全国房地产已经调控一年多,但目前看,当下房地产市场依然处于高温周期中,特别是中西部区域,库存去化后,量价依然处于明显上涨中。截至2018年8月,本轮房地产市场上涨周期已经长达39个月,继续刷新了中国房地产历史上涨周期最长历史。
 
8个月全国房地产销售面积突破10亿平米,历史同期记录,接近9万亿金额。本轮房地产上涨周期已经超过39个月,销售额、销售面积再创历史记录。从月度数据看,8月单月,全国商品房销售面积超过......
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2018年09月14日 17:17

贷款越来越难 楼市再无“刚需”

贷款越来越难 楼市再无“刚需”
刚需又被用打击投机客的房地产政策名义打耳光了!现在各种封堵下,贷款越来越难。
 
这几天很多人谈公积金政策,其实公积金分成国管和市管,对于国管公积金来说,一直很严格,国管公积金贷款额度是缴存余额的8-12倍。简单来说,就是账户里面必须有余额的情况下,才可能贷款。上限同样也是80万-120万。
 
这次市管公积金升级到一年10万,这个政策严格程度超过了国管,按照正常年轻人在22岁开始工作,需要12年后,34岁左右才能满足贷款120万的条件。
 
这影响最大的是混合贷人群,对于单独选择公积金贷款的购房者来说,影响不大。这部分首付能力更强。
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2018年09月14日 00:35

限价恶果:2018年买到的房子质量可能最差

各地楼市限价,是从2016年“9·30”开始普遍出现的,之前一二线城市房价在明显上涨,而三四线城市房价本来也不高。
 
但整体看,执行了2年后,各地限价政策的恶果随着大量住宅的交付,开始集中爆发了:北京甚至出现了个别项目车位使用费单月超过6000的现象。
 
限价带来什么结果?开发商优化配置的越来越多。
 
1、优化第一步:
 
容积率不均衡使用,做出别墅、高层。一个小区整体容积率2,而高层容积率高达3以上,这种情况下,先卖高层,等过2年限价风头过了,再卖剩下的精华别墅。
 
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2018年09月13日 10:00

悬浮在北京楼市头顶的66颗“炸弹”

悬浮在北京楼市头顶的66颗“炸弹”
现在不仅仅是购房者没钱买房了,也没几个开发商还有钱拿地了!当然少部分国企可能会说“我还行”。
 
如果过去年三年,真有认真调控的城市,或者说选一个调控最拼命的成,那么肯定的北京了。已经入市的9000多套限竞房,平均网签只有12%,计算认购,实际销售比例也只在4成左右,而且分化明显。
昨天北京又释放了一个重磅,要供应66宗住宅用地。这是什么概念?
伟哥简单的统计了一下,在过去全国4个一线城市中,每年成交的商品房住宅土地,多的一年只有280宗,少的一年只有130宗,而在已经过去的2018年截至日前,到现在,京沪广深4个城市合计住宅土地只......
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2018年09月11日 11:07

2018年地市“国进民退”,最高总价21大地王全入囊

2018年地市“国进民退”,最高总价21大地王全入囊
严格意义上说,2018年是没有地王的,大部分城市的土地价格都出现下行。但如果分析当下成交的土地市场,有个非常明显的现象,高总价住宅地块,基本全部被国资拿下:
 
2018年截至日前,全国住宅类土地出让单宗地块总价超过34.5亿的地块合计只有50宗,这50宗地块国企或国资大股东企业占比高达31宗,占比高达62%。而在之前基本在40%左右。
50宗住宅高总价地块合计金额为2384.48亿,其中非国企主导资金只有769.15亿。占比为32.3%,国资占比达到了67.3%。
 
而超过45亿的住宅地块中全国合计21宗,地块全部是国资或者国资大股东。
 <......
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2018年09月10日 10:32

在地产圈装“老师”的20大秘笈!

在地产圈装“老师”的20大秘笈!
今天本来准备了一个有关地王的内容,适逢教师节快乐,聊聊地产圈如何装“老师”。
 
老师是指传授学生知识的人,也泛指在某方面值得学习和能够给大家带来一定正确知识和指导的有能力的人。老师是值得尊敬的,特别是有能力、能解惑的。
 
前几天伟哥写过一篇《地产圈媒体老师图鉴》,今天聊聊如何在地产圈装专家“老师”。
房地产是实用学科,但也是注意力学科。因为和股票一样,如果真能分析预测准确了,在这么多年的市场高峰里,收益肯定不会差。
 
所以很多人会装房地产大师,预测房地产走势:
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2018年09月06日 11:23

8月北京房价涨跌之黑洞

8月北京房价涨跌之黑洞
8月北京房价到底咋样?谁也不知道。有人说平稳,有人说成交量暴跌了20%。
 
媒体也迷茫,购房者也迷茫。
现在大家看房价涨跌,不论是二手房还是新房,已经很难看到准确的价格数据,特别是二手房,所以一般都以成交量看,如果成交量跌了,房价不太可能涨,如果成交量涨了,那么房价也不可能跌。
 
1.8月市场成交量
 
现在市场看成交量有两个办法,网签数据当然还是重要数据,另外很多人会看链家的数据。因为链家占比高,相对稳定。
 
那么8月的数据到底如何:
 
首先,看......
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2018年09月05日 13:42

如何拯救自如带来的全民“甲醛恐慌”?

如何拯救自如带来的全民“甲醛恐慌”?
感谢自如,最近每个人都在害怕甲醛,不仅仅是租房的人,很多住自己家的人,也突然感觉鼻子闻到了甲醛。直接影响最近监测室内空气的机构生意暴涨。
自如的故事已经太多,再说也没有意义,今天聊聊如何自救?
 
伟哥也是敏感的人,也联系了几家测量:请教了各路对室内污染有研究的专家。发现一个可怕的事实:甲醛是不可能治理的!只要装修过程中有了,那么除非5年以后,等释放高峰期过去!
而且周围很多朋友发现自己住了3年5年的房子,自己精心装修的居然现在一测还是超标的。那么必须明确的也就2点了:超标有没有有毒?如何不超标?
 
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2018年09月03日 09:42

九问自如,冤枉吗?

九问自如,冤枉吗?
最近长租公寓人人喊打,从垄断涨租金、欺骗租房者做贷款,到设置资金池、甲醛超标。
 
这个行业成为了“毒药”的代名词。这几天特别是甲醛,更是因为自如的一例例空气污染投诉被广泛关注。
 
实事求是的说,伟哥前几篇文章也写过,单纯看长租公寓领域,自如算是不错的了,现在曝光自如的这些问题,只是因为全行业都这样,而自如最大。所以出现的概率最集中。
今天就不争论挥发浓郁芬芳甲醛到底是不是下毒了,伟哥只是聊聊,到底自如的甲醛房是误杀还是谋杀?
 
(有人洗地说是甲醛要重度接触10年才会导致癌症,这种有......
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2018年08月31日 15:44

2018年房企半年报揭秘:龙头升维精进,行业加速集中

2018年房企半年报揭秘:龙头升维精进,行业加速集中
前几天房地产行业的一个战略峰会上,有人提到了一个主题是“行业降维淘汰,龙头升维精进”,用这句话描述了当下楼市发展下企业生存情况。
 
伟哥深以为然,房地产市场大势的确过去了黄金时代,土地价格明显上涨,资金成本持续上升,行业的确在退烧,但部分龙头房企提前预判市场,的确做到了可持续发展。从2018年房地产企业半年报数据也显示了这一点:
 
半年报发布季,房企分化
 
截至日前,房企的半年报已经接近尾声,数据看,A股发布半年报房企已经超过130家,叠加港股合计已经超过150家企业。
这合计超过150家房地产......
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2018年08月27日 09:34

自如老板的“真心话”,揭露长租携“雷”大冒险

自如老板的“真心话”,揭露长租携“雷”大冒险
最近租金上涨的数据各家各不一样,有些机构发布的数据非常明显地在误导市场。当然这些机构的数据很快将会被惩罚。就伟哥多年经验看,最近房租的环比涨幅并没有夸张到超过去年四季度。
 
另外,北京提供了大量的租赁土地,这些对市场租金的良性影响因素都会在明年后年释放。自如是当下长租公寓里相对规模最大,品质最好的一个。但这半个月的市场热点自如为龙头的长租公寓成了过街老鼠。
 
房租暴涨、消费降级与“金融难民”的出现,其实是一个源头的三条支流,贫富差距的拉大、社会收入结构的恶化就是其源头。这三种现象直戳当下社会的三个痛处:穷人在主流经济进步当中逐......
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2018年08月23日 11:53

租金推涨者——自如的原罪和“lianjia”情怀

租金推涨者——自如的原罪和“lianjia”情怀
最近自如墙没到,但众人都在推。
 
伟哥负责任地说,自如是行业内最规范的一家长租公寓。相比自如,其他家更不堪。自如的确给了很多年轻人一个相对安全的交易环节和看着比较干净的居住环境。
 
当下北京市场,租赁市场是如何构成的?这几天伟哥咨询了各路大神,基本是这样,自如等企业机构占租赁市场房源20%,二房东占据比例大约40%,你签合同的时候可以直接见到房主的只有40%。
 
相比二房东的转租,自如起码做到了合同标准化,合同期内不会随便赶跑你。
但是不得不说,自如的原罪和之前伟哥写过的链家的原罪一样,都只有一个字......
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2018年08月18日 11:13

别了,我爱我家的胡景晖

别了,我爱我家的胡景晖

人民日报的“不良中介恶炒房租”文章,选择了在北京建委约谈自如,但是并没有明显罚则的时候发表,是可以理解的,因为租金是普通人在一个陌生生存城市最大的负担。胡景晖是一个中介的高管,在中介行业里有相当年限的资历,敢说敢当,他也在这一天离职了。

在伟哥看来,他辞职的原因很简单,就是同样被资本抛弃了。资本是嗜血的,在房地产存量时代,租赁是唯一对于中......

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2018年08月16日 10:47

资本亮獠牙,楼市在用“租金暴涨”惩罚不买房的人?

资本亮獠牙,楼市在用“租金暴涨”惩罚不买房的人?

出来混总是要还的,首先表扬一下过去努力调控的住建部及各地建委,房价有控制住的希望了。(这个不点评)

但另外一个市场——租赁市场,存在非常明显的失控风险了。伟哥也......

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2018年08月15日 10:22

普涨刷新历史!统计局7月70城市房价,仅3城跌

普涨刷新历史!统计局7月70城市房价,仅3城跌

很多人关注的房地产价格数据又发布了,没有出乎意外,涨依然是主流!

统计局官方公布数据显示:

统......

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2018年08月14日 14:47

又是谁在制造房屋租金市场暴涨的“白色恐慌”!

又是谁在制造房屋租金市场暴涨的“白色恐慌”!

中国房地产市场一直是有数据黑洞的,当然,相比买卖市场,租赁市场数据的黑洞更大。

租赁市场按说是一个最没有投资可能性的市场,因为租赁没有杠杆,租不起......

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